上海部分開發(fā)商開盤價“低開高走”暗地漲價

4月降價后銷量大增，部分開發(fā)商開盤價“低開高走”暗漲價

專家稱，5月上海樓盤擴大降幅的可能性不大。張棟 早報資料

　　樓市銷量稍一回暖，開發(fā)商就打起了漲價的念頭。

　　上周末5月7日和8日兩天，上海嘉定江橋板塊一樓盤加推3棟住宅樓，共計170多套毛坯房源。售樓處工作人員昨日在電話中告訴記者稱，因為搞搞優(yōu)惠活動，加推樓盤價格會比4月份的推盤價低1000元-2000元/平方米。據(jù)記者了解，該樓盤4月曾創(chuàng)下495套的銷售業(yè)績，被稱作當月銷售冠軍。

　　記者昨日下午來到位于嘉定江橋板塊該樓盤售樓處，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場的情況并非如此，“總體均價在17200元/平方米左右，與前一次推盤持平，一些樓層、朝向較好的房源價格還有所上升。”

　　“低開高走”的營銷策略

　　據(jù)售樓處一陸姓銷售人員介紹，他們此次是在“搞活動”，利用周六、周日兩天時間加推3棟住宅樓，170多套毛坯房源戶型有78平方米、85平方米、91平方米、114平方米四種，中小戶型占了大多數(shù)。

　　上述陸姓銷售人員稱，他們采用的是“低開高走”的營銷策略，即每一次加推房源，售價都會比前一次有所抬升。“周邊其他新盤價格都在20000元/平方米-22000元/平方米，二手房也要接近20000元/平方米。”如果客戶能在一個星期內(nèi)簽訂合同，可以打“九八”折。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，該樓盤目前只有一張預售許可證，獲批時間為2011年2月25日，房源總套數(shù)為1077套，已售總套數(shù)為656套。

　　記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，售樓處里并沒有張貼預售許可證復印件，工作人員稱售樓處只做臨時使用，預售證在公司總部。而標注有“一房一價”明細的銷控表雖然張貼在了墻上，可并沒有標注哪些房源已被賣出或預定，哪些房源可售，這引起了一些看房人的不滿。

　　記者采訪期間，當有看房人走進售樓處，銷售人員會搶先詢問看房人想要哪種戶型的房子，然后稱“這種戶型的房子只剩下幾樓和幾樓了”。在銷售人員的手上有一份銷控表，上面不少房源都被彩筆劃上了記號，“這些都是已被訂出去的。”一些看房人想要查看詳細，卻被銷售人員拒絕。

　　一名女性銷售人員表示，由于中小戶型很受青睞，170多套房源至少已有一半被購買或預定了，成交的房源主要集中在中間樓層，“中間樓層比底層采光好，價格又比高層低，所以很受歡迎”。

　　“一房一價”打擦邊球

　　上海一開發(fā)企業(yè)銷售總經(jīng)理表示，“一房一價”的明細要求公示，這是上海房管部門明確規(guī)定的，需要將銷售情況一一標注出來。但房管部門卻對此沒有明確具體要求，因此一些開發(fā)商出于控制房源銷售的目的，并未將已銷售的房源標注出來，這也是打了擦邊球。不過由于所有房源的銷售情況房管局網(wǎng)站上都有記錄，因此買房人可以通過上網(wǎng)查詢得知房源銷售信息。

　　德佑地產(chǎn)分析師陸騎麟表示，和周邊同區(qū)位樓盤相比，該樓盤的定價是偏低的，4月份的銷售均價在14000元/平方米-15000元/平方米，此次開盤雖然打了“九八”折，但實際均價與4月份相比已經(jīng)漲了1000元-2000元/平方米，因此實際是漲價了。

　　“這可能跟該樓盤前期取得不錯銷售業(yè)績有關。”陸騎麟說，由于4月份該樓盤銷售很好，因此開發(fā)企業(yè)不那么著急降價出售。

　　克爾瑞分析師楊晨青表示，如果說2、3月份上海樓盤的降價還是以打折為主，那么4月份則是開發(fā)商直接低開，讓利更加直接。從他們的分析來看，該樓盤4月的實際售價比周邊同品質(zhì)樓盤要低15%左右，同時以該樓盤為代表，4月上海一些樓盤降價明顯，如瑞虹新城、保利湖畔陽光苑等，實際定價降幅都在10%-15%之間，因此均取得了不錯的銷售效果。

　　“在這種情況下，5月上海樓盤擴大降價的可能性不大，既然降價15%就已經(jīng)賣得很好了，那何必降價20%呢？”楊晨青說，在沒有新調(diào)控政策出臺的情況下，目前的市場定價應該算是低點了。