房產(chǎn)大鱷“下鄉(xiāng)”開拓 謹(jǐn)防二三線城市房價一線化

　　樓市調(diào)控滿一年，全國77個城市4月房價較上月上升。近日各大媒體披露的這一消息，毋庸置疑成了“最新聞”，江蘇省連云港、徐州、鎮(zhèn)江、無錫、常熟、吳江等14城市的房價悉數(shù)飄紅。專家解讀，受制于房產(chǎn)新政壓力，一批房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整經(jīng)營策略，催生了樓市新變局，也支撐了房價的逆勢上揚。

　　樓市資本重心快步下移

　　“最近碰到南京本地一家大開發(fā)商的老總，他告訴我，他們在揚州、淮安的項目賣得都比南京好，三線城市的房產(chǎn)銷售已經(jīng)成為他們重要的資金支撐，不然很難完成全年銷售任務(wù)。”網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智昨向記者表示。

　　從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線、三線甚至四線城市，正成為大批開發(fā)商的最新行蹤。

　　在南京土生土長的“棲霞建設(shè)”，商品房開發(fā)重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到蘇州、無錫等城市，與萬科、中海等外地大鱷同臺逐鹿。業(yè)內(nèi)人士介紹，僅萬科一家，在蘇州市區(qū)有6個開發(fā)項目，在昆山有1個項目；在無錫還有4個開發(fā)項目。

　　“今年1月蘇州舉辦了一次大型土地拍賣會，外來開發(fā)商再次成為競拍主角，就連外資企業(yè)也來摻和了，相城區(qū)一幅地塊就有一家日資企業(yè)參與競拍。”蘇州第一房產(chǎn)研究人員夏瑋芬告訴記者，在此之前，央企保利、香港九龍倉、金科等知名公司都參與過蘇州的土地競拍，可以看出品牌開發(fā)商對于蘇州市場的熱情。

　　在揚州，除了萬科，華潤、綠地、首開、中信泰富等國內(nèi)一線房產(chǎn)商也紛紛亮相。同樣是萬科，去年10月一口氣拿下北區(qū)的621、622、623等地塊，華潤、綠地、首開等也各有新項目。

　　在泰州，外地開發(fā)商拿地增多與本地開發(fā)商拿地減少形成鮮明對照，碧桂園在我省的第一個項目就落戶這里。

　　在蘇南的一些縣級市，大型開發(fā)商排兵布陣的身影也不再鮮見。

　　推進(jìn)中的宜興蘇寧·天氿御城，由蘇寧環(huán)球斥資15億元開發(fā)建設(shè)，576畝土地上將建成高層、獨棟別墅、聯(lián)排等商品房。4月19日，蘇寧環(huán)球公告擬為該項目增資13.3億元。與蘇寧·天氿御城隔路相望，總投資約35億元、建筑面積51萬平方米的宜興萬達(dá)廣場，已于3月31日開工建設(shè)。

　　車行S122快速通道句容段，一幅幅碧桂園鳳凰城的銷售廣告格外醒目。這個位于句容經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的在建項目，被稱為句容歷史上投資最多、面積最大、檔次最高的綜合性社區(qū)項目。

　開發(fā)商應(yīng)對新政伺機(jī)而動

　　“市場上存在不少機(jī)會性公司，他們的發(fā)展戰(zhàn)略就是伺機(jī)而動，當(dāng)政策風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變時，便會擇機(jī)尋求新的發(fā)展空間。”一位專家分析說，2010年以來，房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)是抑制大城市房價過快上漲，這使得北京、上海、廣州等一線城市的開發(fā)壓力增大。相比較而言，二三線城市受調(diào)控政策影響較小，不少二三線城市迄今未出臺限購政策，這為兩套房以上的購買行為提供了通道。

　　房產(chǎn)資本涌動下移潮，對開發(fā)商而言，有短線原因，也有長線布局的考量；有房價預(yù)期，又有降本考慮。一位開發(fā)企業(yè)老總告訴記者，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)已在一定程度上趨于飽和，二三線城市卻處于大規(guī)模城市化進(jìn)程中，未來中國經(jīng)濟(jì)主要推動力會在二三線城市。同時，這些地區(qū)恰恰空間較為充裕，地價等投入成本相對低廉。

　　最新統(tǒng)計表明，來自廣東的一家大型開發(fā)企業(yè)在二三線城市的土地儲備已占土地儲備總量的八成。其南京公司負(fù)責(zé)人告訴記者，相對來說，二三線城市樓盤占用資金比一線城市少，到那里發(fā)展可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低運營成本。

　　全國有2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機(jī)會。目前，我國城市化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度遞增，每年有2000萬農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，吸納這些人口相當(dāng)于每年建一座上海市。

　　揚州一位本土房地產(chǎn)開發(fā)商則提供了另一視角。有些三四線城市地方政府在土地出讓、稅收等方面，對一線房地產(chǎn)企業(yè)實施優(yōu)惠，以借助其資金和經(jīng)驗打造高品質(zhì)項目，提升城市形象。如萬科在揚州拿下的一幅地塊，競標(biāo)時就有不少資質(zhì)限制，本土房企幾乎無一達(dá)標(biāo)。

　有形的房價無形的品位　

　　房產(chǎn)資本向下轉(zhuǎn)移，結(jié)果不一而足。而推高房價，成為二三線城市消費者最為強烈的感受。

　　揚州市民馮長寶看了一個多月房子，位于瘦西湖蜀崗之上的萬科第五園一度是他的首選，不過，最近傳言的開盤價格讓他不得不放棄了購買的想法：每平方米13000元的毛坯價、每平方米16000元的精裝修價，這比本地開發(fā)商同等區(qū)位的樓盤高出兩成多，幾乎是揚州普通住宅的頂點。

　　蘇南的昆山、宜興等縣級市市區(qū)，每平方米房價過萬的樓盤不再是新聞。方女士家住宜興農(nóng)村，前年兒子到市里工作后，開始關(guān)注起市區(qū)房價。“我看中了城東一小區(qū)一套二手房，130多平方米，去年年初每平方米4800元，當(dāng)時覺得太貴，沒有出手?？傻饺ツ甑滓呀?jīng)變成7000多元，現(xiàn)在還在漲，真是瘋掉了。”

　　“其實，城市發(fā)展需要品牌開發(fā)商的進(jìn)入，不過另一方面，房地產(chǎn)市場的品牌效應(yīng)的確很明顯，這些開發(fā)商進(jìn)入后，項目價格極具‘話語權(quán)’，很快會成為一個區(qū)域的標(biāo)桿。像中海進(jìn)入高新區(qū)后，對板塊整體價格產(chǎn)生推動，4月份有個普通開發(fā)商開發(fā)的項目，因為鄰近中海項目，價格定得也不低，賣得卻很好。”夏瑋芬說。

　　“目前看來，不少二三線或四線城市的房地產(chǎn)銷量依然較為可觀，常州市今年以來房地產(chǎn)銷售量還保持了同比增長。三四線城市房價漲幅依然能保持在10%-20%。”李智說，在通脹大環(huán)境下，購置房產(chǎn)保值的行為就會存在，成交量不下滑，房價就會保持堅挺。

　　去年12月，中社院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》也從另個角度給出了相似結(jié)論。通過對全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價對比分析，認(rèn)為我國二三線城市才是房價泡沫指數(shù)最高的“危險區(qū)”，平均房價泡沫達(dá)到29%，其中泡沫指數(shù)最高的前7個城市均為二三線城市，泡沫成分占實際價格的一半左右，風(fēng)險超過一線城市。

　　采訪中，有業(yè)內(nèi)人士指出，大品牌房產(chǎn)商搶灘，對我省二三線城市還產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。在蘇州，建屋、吳中地產(chǎn)、永新、新港等都是本地較為知名的開發(fā)商，但與外來大牌開發(fā)商相比，資金實力差距明顯。因為在市區(qū)很難抗衡，這些開發(fā)商被迫到開發(fā)成本更低一些的縣級市尋找商機(jī)，像新港就在吳江拿地搞項目，這樣的逐級滲透，其實也意味著房價的逐級傳遞。開發(fā)的增多，將進(jìn)一步刺激當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅偈苟€城市房價向一線城市靠攏。

　　相對于看得見的房價，房產(chǎn)大鱷也給二三線城市在理念、品位、商業(yè)模式等方面帶來了某些積極變化。

　　“值得肯定的是，這些大開發(fā)商的能力確實很強，綠地拿下的原本是一個開發(fā)并不成功的項目，但自從接手以后對項目進(jìn)行了重新的包裝定位，把商業(yè)地產(chǎn)和住宅進(jìn)行了融合，引進(jìn)了大超市、電影院等高端配套，如今那里已成了一個揚州樓市的熱點。”從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的倪明告訴記者。

　　新變局引來“警惕聲”　　

　　4月底舉辦的第五屆長三角發(fā)展論壇上，有專家表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開新通道。專家認(rèn)為，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。

　　事實上，二三線城市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步升溫，已引起監(jiān)管層的密切關(guān)注。早在2010年4 月份，國土資源部就曾要求嚴(yán)防高房價、高地價向二三線城市蔓延。去年10月以來，調(diào)控加碼，中央督促各地方政府出臺調(diào)控細(xì)則，到今年3月底，全國600多個城市均出臺了房價控制目標(biāo)。

　　“國家統(tǒng)計局正委托我們監(jiān)測二三線城市的房價動態(tài)，希望借此了解宏觀調(diào)控下一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況，作為下一步宏觀調(diào)控的決策參考。”業(yè)內(nèi)人士昨日表示，這項監(jiān)測工作剛剛拉開大幕，監(jiān)測對象包括四五百個地級市和縣級市，其中就有江蘇的13個省轄市及部分縣級市。

　　“中小城市也應(yīng)建立房價預(yù)警機(jī)制，謹(jǐn)防中小城市房價地價重蹈一線城市覆轍。同時，保障房工程應(yīng)及時向中小城市延伸，保障城鎮(zhèn)中低收入居民家庭住房需求。”長三角發(fā)展論壇上專家建言。

　　何亮則認(rèn)為，中小城市只要把各自房價控制政策執(zhí)行到位，問責(zé)到位，二三線或四線城市的房價是可以穩(wěn)住的。“需要警惕的是，一定要防止投機(jī)需求的進(jìn)入，這些城市總體來看樓盤數(shù)量還是少的，一旦炒房團(tuán)進(jìn)入，房價很容易被炒作，給剛需者帶來壓力。”