開發(fā)商投資重心轉(zhuǎn)向 二三線城市房?jī)r(jià)直逼一線

　　如果二三線城市重蹈一線城市的覆轍，這個(gè)過程將比一線城市房?jī)r(jià)上漲的速度快得多，或者快得不可想象。

　　重拳頻出的房?jī)r(jià)調(diào)控出現(xiàn)了意想不到的結(jié)果：一線大城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)剛暫緩，二三線城市就后來居上，將房?jī)r(jià)升至“一線”。4日，中國指數(shù)研究院公布了根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)，4月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前的均為二三線城市，如邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊等，在北京、上海等十大城市4月房產(chǎn)價(jià)格環(huán)比上漲0.13%的情況下，漲幅居前10位的二線城市皆在1%-2%之間。其中，山東的菏澤、濰坊兩市進(jìn)入二三線城市漲幅前十，分列第二、第十位。

　　專家認(rèn)為，受制于房產(chǎn)新政壓力，一批房地產(chǎn)開發(fā)商將投資重心轉(zhuǎn)向二三線城市，限購政策也讓部分投機(jī)需求向下移動(dòng)，而二三線城市政府樂于享受土地財(cái)政帶來的滿足，這種新變局正推動(dòng)著二三線城市的房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)。

　　菏澤樣本：樓市投資增速山東第一

　　“一期6棟樓去年11月開盤，已經(jīng)全部賣完，再過一個(gè)月8號(hào)樓就開盤，不過價(jià)格未定。”6日，菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)公司置業(yè)顧問于亞松告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，已經(jīng)售罄的樓盤均價(jià)為每平方米4300元，即將開盤的8號(hào)樓價(jià)格肯定更高，估計(jì)近5000元。他預(yù)測(cè)說，雖然不會(huì)出現(xiàn)大城市常見的排號(hào)搶購局面，但絕對(duì)會(huì)熱銷。

　　這個(gè)被稱為“公園一號(hào)”占地130畝的樓盤位于菏澤市人民路，與趙王河公園僅隔一條馬路，周圍還有菏澤市的標(biāo)志性建筑——大劇院、演武樓。隨著菏澤市委、市政府東遷，這里將既是行政中心、商務(wù)中心，也是旅游中心，是絕對(duì)的黃金地段，因此這條路兩邊聚集了菏澤市最多、最高檔的樓盤。

　　該樓盤對(duì)面是山東泰和明天置業(yè)公司開發(fā)的水岸嘉苑，置業(yè)顧問胡化騰告訴導(dǎo)報(bào)記者，兩個(gè)月前其樓盤均價(jià)為4500元，現(xiàn)在漲到了4700元，較好的樓層每平方米5100元，盡管如此，幾棟樓開盤兩三個(gè)月就基本售完，只有一棟樓的個(gè)別戶型還有房源。

　　這些到明年10月才交房的樓盤為何備受青睞？胡化騰分析說，除了這里是菏澤新城，發(fā)展?jié)摿薮笸?，菏澤市較低的房?jī)r(jià)吸引了部分投資者。據(jù)了解，2009年菏澤市市區(qū)的房?jī)r(jià)只有2000多元，去年漲到近3000元，現(xiàn)在老城區(qū)的房?jī)r(jià)3000多元、東部新城4000多元，一直處于山東地級(jí)市中下游水平，所以上漲空間較大。而對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，推動(dòng)著菏澤市的房地產(chǎn)從去年初開始一直量?jī)r(jià)齊升。

　　一度在山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢的菏澤，這兩年開始發(fā)力房地產(chǎn)業(yè)。除了老城區(qū)大規(guī)模的拆遷重建外，菏澤市開始向東發(fā)展建設(shè)新城。

　　大規(guī)模的城市建設(shè)吸引著越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)了解，北京、浙江、福建、河南的房地產(chǎn)企業(yè)近兩年開始陸續(xù)在菏澤排兵布陣。

　　在今年初召開的全市住房保障和房產(chǎn)管理工作會(huì)議上，菏澤市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)練建軍表示，2010年全市完成拆遷項(xiàng)目108個(gè)，其中，市區(qū)36個(gè)；完成房屋拆遷建筑面積385.9萬平方米，動(dòng)遷居民20020戶，其中，市區(qū)完成拆遷面積149.5萬平方米，動(dòng)遷居民7263戶，拆遷規(guī)模居全省第一，拆遷總量比前7年的總和還要多。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資166.7億元，同比增長(zhǎng)117.8%，增幅居全省第一位。

　　但菏澤市顯然不滿足于兩個(gè)全省第一，練建軍在上述會(huì)議上提出，今年要完成房地產(chǎn)開發(fā)投資240億元，新開工面積1500萬平方米，竣工面積800萬平方米。這些數(shù)字均比上年有大幅提升。其中，房地產(chǎn)近50%的投資增速，目前仍居山東各市前列。

　　由此，不難理解中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)——菏澤市4月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在二三線城市中居第二位，環(huán)比上漲1.78%。

高房?jī)r(jià)壓力堪比一線城市

　　二三線城市商品房量?jī)r(jià)齊升的背后，是普通消費(fèi)者日益明顯的高房?jī)r(jià)壓力。

　　房?jī)r(jià)漲幅也進(jìn)入全國二三線城市房?jī)r(jià)漲幅前十的濰坊，4月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.23%，樣本[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]均價(jià)為3848元/平方米，樣本最高價(jià)為7000元/平方米。

　　“房產(chǎn)商說，相比其他地市，濰坊的房?jī)r(jià)不算高，洛陽的房子均價(jià)都5000多元了，有的達(dá)到了1萬元。”連日來，在濰坊市某大型國企工作的石曉曉在QQ上不斷向?qū)?bào)記者抱怨，從春節(jié)到現(xiàn)在，濰坊的房?jī)r(jià)每平方米漲了400多元，現(xiàn)在市區(qū)的房?jī)r(jià)在5000元左右，肯定還會(huì)漲下去。

　　據(jù)濰坊房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月來，濰坊平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷售。

　　“大家擔(dān)心將來二三線城市也限購，因此不管是本地人還是外地人都抓緊來買房。”在于亞松看來，大城市的限購政策，讓當(dāng)?shù)厝擞辛宋C(jī)感，而投機(jī)買房者也將目標(biāo)推向了二三線城市。

　　正如大城市的居民不堪高房?jī)r(jià)重壓一樣，二三線城市的居民也正在被高房?jī)r(jià)拉進(jìn)恐慌與痛苦之中。

　　“一年間房?jī)r(jià)每平方米上漲了七八百元，而收入增長(zhǎng)比較少，現(xiàn)在不貸款買房子，只能越來越買不起了。”前來看房的菏澤市民李先生表示，他是被大環(huán)境逼著買房子的。

　　根據(jù)菏澤市政府工作報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，2009年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12737元，農(nóng)民人均純收入4995元，2010年上述數(shù)字增至14419元、5655元，分別增長(zhǎng)13.2%和12%。顯然，收入的增長(zhǎng)跟不上房?jī)r(jià)的上漲。

警惕二三線城市重蹈一線城市覆轍

　　對(duì)二三線城市的房?jī)r(jià)升溫，山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平有自己的看法，“其實(shí)早在幾年前，開發(fā)商就開始在二三線城市儲(chǔ)備土地，以備政策有變時(shí)將資本重心下移?，F(xiàn)在開發(fā)商更是加快了從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移的腳步。”

　　他認(rèn)為，房產(chǎn)資本下移是多重因素的結(jié)果，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上已趨于飽和，而二三線城市正處于大規(guī)模城市化進(jìn)程中，市場(chǎng)成長(zhǎng)空間巨大，同時(shí)地價(jià)較低，樓盤占用資金較少，開發(fā)商可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低運(yùn)營成本。

　　不過，較大的市場(chǎng)潛力同時(shí)存在著被投機(jī)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。他舉例說，目前一線城市的限購政策和二三線城市的放開，很容易給投機(jī)者提供炒作機(jī)會(huì)。眼下二三線城市甚至四五線城市的房?jī)r(jià)都在急速上漲，如果地方政府不加以限制，只看重眼前的土地財(cái)政和房產(chǎn)稅收，房?jī)r(jià)將很容易被炒上去。

　　而分布廣泛、數(shù)量眾多的二三線城市，等到房?jī)r(jià)漲起來再調(diào)控，難度會(huì)更大，帶來的社會(huì)矛盾也更多，不僅會(huì)抑制大量的剛性需求者，也會(huì)抑制農(nóng)民進(jìn)城。他提醒說，如果二三線城市重蹈一線城市的覆轍，這個(gè)過程將比一線城市房?jī)r(jià)上漲的速度快得多，或者快得不可想象。

　　在4月底舉辦的第五屆長(zhǎng)三角發(fā)展論壇上，與會(huì)專家也表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，難與少數(shù)央企爭(zhēng)地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房?jī)r(jià)上漲打開了新通道。因此，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。