買商住房難避隱形成本 小戶型搶手不可忽視

　　買家要搞清楚公寓性質(zhì)，還應(yīng)了解投資物業(yè)所處地段及其周邊環(huán)境、租賃市場和投資回報。

　　住宅限購，不少買家轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住物業(yè)市場

　　據(jù)了解，限購令之后，不少資金充裕的投資客選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，有中介人士表示，廣州住宅限購政策出臺后，從住宅投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)街鋪和商場鋪的新增買家在市場上占有不小的比例。買鋪投資成本高，投資風(fēng)險大。相比之下，同屬商業(yè)性質(zhì)的商住物業(yè)，或許更適合僅投資過住宅的新手。有業(yè)內(nèi)人士亦指出，由于商住物業(yè)在廣州尚屬“新丁”，在二手市場中可供投資的商住物業(yè)并不多。城內(nèi)的商業(yè)公寓主要集中在天河、越秀兩個區(qū)域，如錦源國際、江灣11號國際公寓、富力愛丁堡、史丹尼國際公寓等，而荔灣、海珠的公寓物業(yè)多數(shù)尚未出房產(chǎn)證，未能進(jìn)入二手市場。

　　珠江新城：“鬼佬”租客特別多

　　若要在天河投資公寓，要注意鎖定的目標(biāo)是否為商業(yè)性質(zhì)，并確保自己是否還有購入資格。中原地產(chǎn)保利香檳分行高級營業(yè)經(jīng)理羅志敏介紹，珠江新城的富力愛丁堡、史丹尼國際公寓為商業(yè)性質(zhì)，目前市場價約為2.6萬元/m2，現(xiàn)時愛丁堡一套123平方米的兩房單位在售，售價為330萬元，折合單價約為26829元/m2。羅志敏表示，富力愛丁堡、史丹尼國際公寓的成交不算活躍，較缺乏住家氣息，到此租住的多數(shù)為外國人士，不過租賃回報率較高，達(dá)到5%。

　　“在限購令出臺后，投資客找房的現(xiàn)象有所增加，買家年齡層多為30~40歲，已持有2、3套物業(yè)的長線投資客，近八成的預(yù)算在150萬元以下，主要會投資50多平方米的小戶型。”滿堂紅雙城國際分店經(jīng)紀(jì)鐘先生介紹，珠江新城的商住兩用房主要在富力威爾斯、富力愛丁堡以及富力史丹尼公寓。目前富力愛丁堡的二手均價在26000~27000元/m2左右，富力威爾斯以及史丹尼的二手均價在23000元/m2左右。不過，盡管這類商住兩用物業(yè)的看樓量增加，但價格升幅不算明顯。

　　租金方面，去年10月份，三個樓盤平均租金在80元/m2/月，現(xiàn)今的租金也基本維持在這個水平，租金波動甚微。但由于商住兩用物業(yè)的特殊性，仍然有不少投資客是作為公司注冊，然后收取租金。

　　越秀：限購后成交上升一兩成

　　在越秀區(qū)，有不少商住性質(zhì)的公寓，其中保利中環(huán)廣場尚未出房產(chǎn)證，目前二手成交以租賃為主。而錦源國際、江灣11號國際公寓都已出房產(chǎn)證，目前前者成交比較活躍。中原地產(chǎn)1~3月公寓（商?。┏山粩?shù)據(jù)顯示，錦源國際的市場價約為2萬元/m2。中原地產(chǎn)北京南分行營業(yè)經(jīng)理張來東介紹，錦源國際的放盤量不算太多，限購令之后，也有不少投資者前來咨詢，想要購入這個樓盤的物業(yè)，作長線投資。目前錦源國際53~55平方米的單間，租金約為3500~3800元/月，回報率最高可以達(dá)到5%。

　　滿堂紅天倫分店店長陳何新介紹，在越秀區(qū)建設(shè)板塊的商住兩用物業(yè)主要是三木國際公寓、時代YOU公寓以及保利中環(huán)廣場的其中一幢公寓樓。而在建設(shè)板塊的投資客分為兩類，一類是選擇三木國際公寓的中低端投資客，多數(shù)是選擇總價在50萬元左右，20多平方米的小戶型。另一類則是選擇保利中環(huán)廣場的高端投資客，但由于該盤一手價格在23000元/m2左右，因此二手放盤價幾乎都在25000元/m2以上，而且20層以上的物業(yè)不帶裝修，這對投資客入市造成一定影響。而時代YOU公寓的成交則多數(shù)是40~80平方米，總價在100萬元左右的物業(yè)，但由于地段問題，成交不多。在限購令的影響下，這幾個樓盤的成交量都有10%~20%左右的升幅。

　　目前三木國際公寓的二手均價在20000元/m2左右，時代YOU公寓的二手均價在20000~23000元/m2左右，保利中環(huán)廣場的公寓物業(yè)則高達(dá)25000~35000元/m2。目前價格對比去年年底有2000元/m2左右的升幅。

　　租金方面，時代YOU公寓的租金在75元/m2/月左右，三木國際公寓的平均租金約78元/m2/月，保利中環(huán)廣場的公寓平均租金則介于100~103元/m2/月，今年租金的變化幅度也不算太明顯。