上市房企存貨近萬億 退房率高漲或迫新盤集中上市

　　低迷的樓市不但讓購(gòu)房者開始觀望，也讓開發(fā)商們進(jìn)入觀望期，“按兵不動(dòng)”希望能扛過宏觀調(diào)控，這直接導(dǎo)致了樓市出現(xiàn)了大量的存貨積壓。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司截至2011年一季度的存貨金額高達(dá)9865.14億元，而按照北京五一小長(zhǎng)假期間分別同比下跌了35%和69%的新房與二手房銷售量來算，樓市大量存貨積壓的現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重。與此同時(shí)，退房率高漲又讓樓市雪上加霜。

　　四大房企存貨大增

　　根據(jù)滬深兩市135家地產(chǎn)上市公司的季報(bào)統(tǒng)計(jì)，2011年一季度的樓市存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，大幅增加40%。較去年末環(huán)比也增長(zhǎng)了9.07%。其中招商、金地、萬科、保利四家企業(yè)一季度的存貨分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比分別增長(zhǎng)28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

　　據(jù)專業(yè)人士按2010年的銷售數(shù)據(jù)靜態(tài)地計(jì)算，四大房企要消化這些存量，將分別需要35.51個(gè)月、32個(gè)月、35.69個(gè)月和42.48個(gè)月。

　　而從全國(guó)來看，存量房基本達(dá)到飽和。

　　據(jù)社科院5月5日發(fā)布的“2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書”介紹，2000年至2010年十年間，我國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)新增商品住房面積43.26億平米，新增套數(shù)在4300萬套左右。截至2010年末，全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積大約在145億平米。從2008年開始，我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已經(jīng)超過了新增的家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已經(jīng)達(dá)到或者超過了一套。

　　而房企推遲開盤、按兵不動(dòng)是樓市庫(kù)存大增的原因之一。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京市場(chǎng)4月上半月只有8個(gè)項(xiàng)目開盤，而原計(jì)劃4月推盤本來有34個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際開盤率不足三成。

　　推遲開盤確實(shí)已成為今年樓市的集體行為。北京計(jì)劃在2月份入市的19個(gè)項(xiàng)目中，最終開盤的只有4個(gè)，3月份也只有13個(gè)項(xiàng)目開盤，大量待開樓盤仍按兵不動(dòng)，直接導(dǎo)致一季度北京新建商品住宅供應(yīng)量同比減少了54.3%，但樓市存貨金額則大幅上漲。

　　退房率高漲增加庫(kù)存壓力

　　銷售的低迷則進(jìn)一步增加了庫(kù)存積壓。

　　從五一小長(zhǎng)假的銷售來看，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，五一假期全市新建商品房網(wǎng)簽1190套，同比跌35%；二手住宅網(wǎng)簽214套，同比下跌近69%。這意味著按照這個(gè)速度，樓市庫(kù)存積壓還將進(jìn)一步加大。

　　與此同時(shí)，樓市退房率還居高不下。

　　5月5日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產(chǎn)中介公司，退房率全部達(dá)到或超過10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產(chǎn)、我愛我家、鑫尊地產(chǎn)、中原房產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的退房率均達(dá)到或超過10%。其中，我愛我家的退房率最高，達(dá)到20%。按照以往的市場(chǎng)規(guī)律，正常的退房率每月應(yīng)該在5%左右。

　　鏈家一門店負(fù)責(zé)人告訴記者，今年以來，隨著京十五條落地，樓市調(diào)控政策不斷，嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的信心，是造成直到4月份退房率仍居高不下的主要原因。“當(dāng)然，也有購(gòu)買資格和貸款政策的變化，導(dǎo)致一些意向客戶喪失資格不得不退房，以及一些中介公司不規(guī)范操作導(dǎo)致的退房。”該負(fù)責(zé)人說。

　　社科院看空樓市銷售

　　不過已經(jīng)有一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)感到危機(jī)，5、6月份，一批新項(xiàng)目正計(jì)劃著集中上市。

　　在北京市場(chǎng)，住總?cè)f科·金域華府、金隅萬科城、SOCO公社等多個(gè)項(xiàng)目都選擇在5月中下旬或6月開盤。據(jù)記者了解，大多數(shù)上半年待開盤卻一直“按兵不動(dòng)”的開發(fā)商，計(jì)劃最多扛到6月份，都將集中入市。

　　不過目前市場(chǎng)需求并不看好。

　　根據(jù)社科院藍(lán)皮書的分析，從全國(guó)來看，每年城市新增家庭數(shù)量及由此帶來的住房需求正在減少，剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的動(dòng)力已不復(fù)存在。短期的市場(chǎng)走勢(shì)將取決于資本市場(chǎng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)換。其次，房?jī)r(jià)仍然太高也是社科院認(rèn)為市場(chǎng)將持續(xù)低迷的一個(gè)原因。

　　社科院藍(lán)皮書稱，從目前的房?jī)r(jià)和收入關(guān)系看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的平均房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比是33.7，即城鎮(zhèn)家庭平均需要33年的儲(chǔ)蓄總和才能購(gòu)買一套商品住房。

　　同時(shí)，社科院對(duì)不同的收入層次進(jìn)行了細(xì)分，其中低收入戶、中等偏小戶等近60%的家庭房?jī)r(jià)儲(chǔ)蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能夠形成儲(chǔ)蓄的最多30年，這就意味著至少60%以上的家庭在現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)上是無力購(gòu)房的。

　　“這就意味著中低收入家庭消費(fèi)型需求被驅(qū)逐出了購(gòu)房市場(chǎng)。”社科院專家李恩平說。