樓市調(diào)控升級(jí)預(yù)期加強(qiáng) 房企資本金比例可能上調(diào)

　　“一房一價(jià)”新政在實(shí)行之初，便遭遇了軟執(zhí)行現(xiàn)狀。5月5日，國(guó)家發(fā)改委表示，此前同北京市發(fā)改委對(duì)北京市30多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤“明碼標(biāo)價(jià)”執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，其中包括保利地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中化方興、北京綠地等11家知名地產(chǎn)公司的11個(gè)銷售樓盤存在違規(guī)操作行為。

　　同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》從一位住建部?jī)?nèi)部人士處了解到，目前，市場(chǎng)情況有所反復(fù)，不排除近期調(diào)整政策的可能，其中，對(duì)開發(fā)商資本金比例的調(diào)整也在考慮范圍中。政策“升級(jí)”的調(diào)控趨勢(shì)和開發(fā)商資金壓力上漲的實(shí)際情況正進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　“一房?jī)蓛r(jià)”大行其道

　　事實(shí)上，“五一”之前，國(guó)家發(fā)改委曾專門發(fā)通知要求從5月1日起各地必須認(rèn)真執(zhí)行“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”政策。然而，從執(zhí)行的情況看，并不樂觀。

　　北京是全國(guó)最早實(shí)行“一房一價(jià)”政策的城市，早在2010年5月份，北京市住建委就已經(jīng)出臺(tái)了“一房一價(jià)”的相關(guān)政策。但根據(jù)此次國(guó)家發(fā)改委與北京市發(fā)改委會(huì)同檢查的結(jié)果，一些知名房企的新推項(xiàng)目仍然存在違規(guī)操作。中信地產(chǎn)的“中信禧園”項(xiàng)目、保利地產(chǎn)的“西山林語(yǔ)”項(xiàng)目、中化方興的“金茂府”項(xiàng)目等都在被點(diǎn)名之列。

　　根據(jù)發(fā)改委的通報(bào)，房企銷售的項(xiàng)目標(biāo)價(jià)存在的違規(guī)行為，主要集中在“未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)、未一次性公開所有預(yù)售房源、未如實(shí)標(biāo)示優(yōu)惠折扣、未如實(shí)標(biāo)示已售房源價(jià)格、未標(biāo)商品房?jī)r(jià)格相關(guān)因素”等方面。

　　事實(shí)上，本報(bào)記者在5月1日后也在北京通州、房山多個(gè)在售樓盤進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不少樓盤中，“一房一價(jià)”政策都遭遇了“軟執(zhí)行”，甚至個(gè)別在售樓盤依然很難見到所公示的價(jià)格明細(xì)。

　　5月3日，記者以購(gòu)房者的身份來到位于通州北關(guān)環(huán)島附近的一高端樓盤售樓中心，但在售樓中心里，除了精致閃爍的沙盤及樓盤相關(guān)信息推介外，并沒有看到具體在售房源的信息公示或銷控表，容積率、綠化率、車位配比率等所要求被公示的信息都沒有標(biāo)明。售樓處一位銷售經(jīng)理向記者解釋稱：“因?yàn)檫@一項(xiàng)目?jī)r(jià)格剛剛調(diào)整，還沒有來得及公示。”

　　而在這一樓盤附近一個(gè)普通住宅項(xiàng)目的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，盡管售樓處有樓盤銷控表，上面標(biāo)示著每套房源的詳細(xì)信息，但據(jù)售樓處的銷售人員介紹，目前的價(jià)格已經(jīng)又有了優(yōu)惠折扣，“公示的價(jià)格已經(jīng)沒用了。”

　　這樣“一房?jī)蓛r(jià)”的做法，記者在走訪的多處樓盤中多次遭遇，而這也明顯有悖于《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中所提出的“按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”。對(duì)于記者的疑問，上述售樓處的銷售人員表示，現(xiàn)在的優(yōu)惠活動(dòng)只是“五一”期間節(jié)日促銷的短期活動(dòng)，“說不定什么時(shí)候就取消了。”

　　而記者在多個(gè)樓盤的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同一套房源，售樓處銷控表公示的“價(jià)格明細(xì)”與銷售人員實(shí)際報(bào)出的均價(jià)每平米大約多出20%，而這每平米幾千元的差價(jià)則正是開發(fā)商騰挪出來的新政“空子”。

　　“將公示的價(jià)格抬高，再以優(yōu)惠折扣的手段低價(jià)售樓，這實(shí)際是為漲價(jià)預(yù)留空間。”中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，“一房一價(jià)”雖起到明碼標(biāo)價(jià)的作用，但還需對(duì)開發(fā)商申報(bào)的價(jià)格進(jìn)行明確的審核，否則也將無(wú)法達(dá)成政策的初衷，從現(xiàn)階段來看，這一政策在全國(guó)都執(zhí)行得并不理想。

　　而國(guó)家發(fā)改委也已經(jīng)表示，將會(huì)同各地相關(guān)主管部門在全國(guó)展開大范圍的檢查，希望借此將商品房明碼標(biāo)價(jià)的政策真正推行下去。

　　樓市反復(fù)或再出政策

　　不僅發(fā)改委在“五一”之后加強(qiáng)了對(duì)調(diào)控新政的調(diào)整，事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近日出現(xiàn)的細(xì)微變化，政策“升級(jí)”的預(yù)期仍在加強(qiáng)。

　　“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然復(fù)雜多變，盡管前期調(diào)控取得了一定的成效，但從4月下旬到5月初，市場(chǎng)情況有所反復(fù)，” 住建部一位內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示，“從目前的情況看，不排除近期會(huì)有政策調(diào)整的可能，但是從中央的角度來說，每次調(diào)控升級(jí)，都需要慎之又慎。”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著新開盤數(shù)量的增加，需求的逐步釋放，4月下旬的樓市成交量與4月初相比已經(jīng)有回暖跡象。隨著5月開盤量的繼續(xù)增加、房?jī)r(jià)的合理回調(diào)，更多的購(gòu)房者結(jié)束觀望，并重啟購(gòu)房計(jì)劃，傳統(tǒng)的樓市“紅五月”有望迎來成交量的回暖。

　　而面對(duì)這樣的“樓市反復(fù)”，上述住建部?jī)?nèi)部人士表示，未來政策的調(diào)整一方面將繼續(xù)加強(qiáng)差別化信貸政策的執(zhí)行并落實(shí)保障房建設(shè)任務(wù)，更能影響開發(fā)商資金使用的資本金比例調(diào)整也“已經(jīng)在考慮的范圍中”。

　　事實(shí)上，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況已經(jīng)遠(yuǎn)沒有年初那么樂觀。

　　5月4日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科公布了其4月份銷售情況，4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積67.8萬(wàn)平米，銷售金額79.0億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)7.1%和1.3%。然而相對(duì)于剛剛過去的一季度，銷售金額上升135.3%的業(yè)績(jī)，4月份銷售金額增幅明顯大幅下滑，增速明顯放緩。

　　而“增速放緩”對(duì)于如今的房企來說，或許已經(jīng)算是好消息了。據(jù)記者了解，目前，存貨高企、負(fù)債攀升已經(jīng)成為大多數(shù)房企的“老大難”。

　　然而，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控仍在繼續(xù)。這樣的形勢(shì)下，根據(jù)新浪樂居的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，迫于資金壓力，近八成的房企都考慮在5月份加大推盤力度。而在樓市博弈不斷深化的過程中，5月份樓市的走勢(shì)似乎也成為“關(guān)鍵”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，5月份，如果大量的住宅供應(yīng)能夠按計(jì)劃推盤，并且房?jī)r(jià)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)中有降的預(yù)期，那么樓市成交量將會(huì)逐步回暖，目前焦灼的樓市現(xiàn)狀有望打破僵局得到改觀；如果房?jī)r(jià)未能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，甚至又有所上漲，那么低迷的樓市或?qū)⒃馐苄乱惠喐鼮閲?yán)厲的政策打壓，目前，焦灼的樓市有可能陷入更加困難的局面。