北京公積金貸款與商貸需求首次持平

　　二套房利率上浮看個人資信

　　本報記者 劉勇 北京報道

　　近日，房貸市場頗受關(guān)注。部分城市的二套房貸利率由基準利率的1.1倍上調(diào)到1.3倍。如果按1.3倍計算，以貸款100萬20年期為例，借款人要多支付總利息20余萬元，的確是一筆不小的數(shù)字。

　　據(jù)記者了解，目前，北京的銀行根據(jù)貸款人的個人信用決定二套房貸利率上浮的標準，上浮的情況大約在1.1到1.4倍之間。而首套房首付仍維持在三成。

　　二套房利率上浮程度不定

　　日前，有消息稱，在上海、重慶、杭州等二線城市，部分銀行上調(diào)了第二套房貸利率，由基準利率的1.1倍上調(diào)到1.3倍，而杭州、廣州等地大部分銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，普遍是上調(diào)5%-10%，最高達20%。

　　對此，記者采訪了招商銀行貸款部門的工作人員，該工作人員稱：“我們的二套房貸利率上浮至少在1.1倍，至于是否會進一步上調(diào)，則要看個人的貸款記錄、信用評級等央行的征信記錄。”

　　目前，按規(guī)定商業(yè)貸款二套房貸款利率至少為基準利率的1.1倍，如果二套房貸款利率上浮到1.3倍后，那么與現(xiàn)在1.1倍的還款金額對比，以貸款100萬20年期為例，借款人月供要增加850.91元，多支付總利息204218.13元。

　　偉嘉安捷投資擔保公司市場主管吳昊向記者表示：“由于規(guī)定是至少上浮1.1倍，因此即使上浮標準調(diào)到1.3倍或更高也不違反規(guī)定，銀行會根據(jù)貸款人的個人信用決定上浮的標準。”

　　而在實際交易中，某中介工作人員向記者表示：“二套房貸利率上浮1.1倍還是1.3倍要看銀行最后的審批情況，最后上浮的情況大約在1.1到1.4倍之間。”

　　鑒于銀行對于個人二套房貸利率上浮的情況各不相同，專家建議，購房者不一定要選擇中介推薦的銀行，可以自己選擇貸款銀行。自行選擇貸款銀行可以掌握銀行利率上浮的情況，以及銀行是否有額度，減少等待的時間。還可以根據(jù)銀行的業(yè)務(wù)，選擇還款方便、提前還款沒有違約金的銀行。

　　首套房貸首付仍為三成

　　近日，有消息稱，如果房價繼續(xù)上漲，政府可能會將首套房的首付比率上調(diào)至五成。對此，記者聯(lián)系了北京的一些銀行，他們均表示，還沒有接到首套房首付比例提高至五成的通知。而上述的銀行工作人員認為，對銀行來說，首付比例提高，貸款減少也會使銀行的利息收入下降不少，銀行是不希望這樣的。

　　而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對于首套房貸首付是否會調(diào)高至五成則持不同的看法。

　　吳昊認為，上調(diào)至五成的可能性不大。如果首套房首付比例上調(diào)到五成，那么將會嚴重打擊剛需人群，市場的交易量將會更加低迷。

　　而亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅則認為：“首付提高到五成并不是不可能。雖然這樣會大大加強抑制需求的力度，但是這只是國家房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，當然不排除有其它的手段。”

　　事實上，無論是首付提高，還是利率提高，都是銀行調(diào)節(jié)房貸的一種手段。而銀行放貸額度緊張已經(jīng)成為一種常態(tài)。

　　5月3日，央行公布的《2011年一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，中國房地產(chǎn)貸款余額增速自2010年5月份以來持續(xù)回落。其中，個人購房貸款增速連續(xù)11個月下滑。

　　日前，中國銀行董事長肖鋼(專欄)表示，由于信貸規(guī)模受控，中行今年將適度收緊房地產(chǎn)個人按揭貸款，但不會停止發(fā)放個人房貸。目前，中國銀行房地產(chǎn)類貸款占總貸款比重較低，開發(fā)貸款、土地儲備貸款和個人住房按揭類貸款比重并未發(fā)生大變化，其中個人房貸大約9200億元。

　　招商銀行工作人員向記者表示：“銀行在每月初和月中額度會多一些，因此如果月中以后辦理貸款時，等待時間就會相對長一些。但是等待的時間一般都不會超過一個月的時間。而且，銀行也會見縫插針，如果目前有90萬的放貸額度，就會優(yōu)先放貸給貸款額在90萬以內(nèi)的客戶，超過這個額度的客戶就會往后推。央行每月都會調(diào)控存貸比，而我們的調(diào)控周期則縮短到每周。目前，在貸款額度緊張的情況下，會優(yōu)先考慮對交易類貸款放貸，像房屋買賣的放貸速度比房屋抵押要快一些。”

　　如今，從房地產(chǎn)及房貸市場來看，調(diào)控力度不放松已成定勢，政府會不會再進一步進行調(diào)控、如何調(diào)控等問題仍是未知數(shù)。

　　但是，吳昊認為，即使存款準備金率再次上調(diào)，放貸的緊張程度會維持在目前的狀態(tài)，不會有更嚴重的趨勢。反而是加息帶給購房者的實際壓力更大。根據(jù)之前央行幾乎每月都上調(diào)存款準備金的高調(diào)調(diào)控，持續(xù)加息的可能性大大加大。

　　公積金貸款與商貸需求首次持平

　　目前，在商業(yè)貸款額度緊張、利率上調(diào)的情況下，公積金貸款依然比較穩(wěn)定，幾乎沒有受到影響。

　　根據(jù)北京住房公積金管理中心3月底公布的2011年的計劃指標，今年全年計劃發(fā)放貸款210億元，數(shù)額與2010年持平，公積金貸款額度充裕，并沒有額度收緊問題。因此，公積金貸款的成交量也因此呈現(xiàn)快速增長的趨勢。

　　據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計，4月上旬，公積金與商業(yè)貸款成交量首次持平。從貸款人群需求來看，公積金貸款與商貸的貸款需求比重由去年同期的7：3上漲到現(xiàn)在的5：5。

　　此外，在歷經(jīng)2010年10月至今的四次加息后，公積金與商業(yè)貸款的還款利差再次拉大。據(jù)計算，一筆80萬20年期的貸款，公積金貸款要比商業(yè)貸款每月節(jié)省近千元月供，節(jié)省總還款利息23萬余元。加息通道開啟后，公積金貸款低息優(yōu)勢將更加明顯。

　　由于公積金的最多貸款額度是80萬，因此，業(yè)內(nèi)人士建議，可以選擇公積金與商貸的組合貸款形式。

　　外幣存款利率相差數(shù)倍

　　外資銀行高息意在吸儲

　　本報記者 李崇磊 北京報道

　　近期不少外資銀行調(diào)整了部分外幣存款的利率。澳新銀行的半年期澳元定存利率甚至超過了7%。由于我國居民近年來出境旅游、留學(xué)訪問、商務(wù)交往等對外交流活動的日益增多，外幣利率的變化對于我們個人財富的影響力日漸擴大，而且貨幣利率的變化會直接影響貨幣擁有者的持幣收益，貨幣利率的調(diào)整還會影響到貨幣匯率，澳元的持續(xù)升值，使得澳元存款利率也水漲船高。記者日前走訪了多家中資銀行和外資銀行，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)各家銀行的外幣利率差異很大，有的幣種在不同銀行間的利率甚至相差數(shù)倍。

　　外資銀行外幣存款

　　利率差異明顯

　　目前，外資銀行在提供的外幣存款品種方面有很大的不同，比如德意志銀行(中國)有限公司就只有美元、歐元、日元和港幣的定存品種。在德意志銀行(中國)有限公司位于華貿(mào)中心的支行，記者咨詢澳元存款利率時，銀行工作人員直接建議記者去附近的澳新銀行。

　　外資銀行的外幣存款利率千差萬別，以美元活期存款利率為例，匯豐銀行網(wǎng)站公布的活期美元存款利率為0.05%，而南洋商業(yè)銀行網(wǎng)站公布的活期美元存款利率為0.1%，是匯豐銀行的兩倍，德意志銀行(中國)有限公司柜臺公布的活期美元利率僅為0.03%。而各大外資銀行的美元定期存款區(qū)別更大，恒生銀行美元6個月定期存款利率是0.9%，南洋商業(yè)銀行則高達1.1%，匯豐銀行的6個月美元定期存款利率為0.75%，而德意志銀行(中國)有限公司柜臺公布的6個月定期美元利率目前僅為0.32%，甚至低于南洋商業(yè)銀行的每月定期存款利率。

　　不少外資銀行還有13個月的美元定存產(chǎn)品，雖然比一年期定存只多了1個月，但是收益率卻高出不少，渣打銀行的13個月美元定存產(chǎn)品利率有3%，而澳新銀行的一款13個月美元定存產(chǎn)品，利率高達4%。不過很多外資銀行在外幣理財開戶時都有額度的區(qū)別，渣打銀行的理財顧問蘇婷婷告訴記者，以歐元理財為例，7萬歐元以內(nèi)的13個月理財產(chǎn)品年化收益率為1.35%，而7萬歐元以上的13個月理財產(chǎn)品年化收益率則為1.50%。

　　同樣的外幣，為什么不同銀行的利率會不一樣呢？中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇(微博專欄)告訴記者：“從2000年的9月21日起，中國人民銀行就賦予了各金融機構(gòu)在外幣利率上的自主權(quán)。外幣貸款利率完全放開，各種外幣貸款利率及其計結(jié)息方式由金融機構(gòu)根據(jù)國際金融市場利率的變動情況以及資金成本、風(fēng)險差異等因素自行確定。”在這份名為《關(guān)于改革外幣存貸款利率管理體制的通知》中規(guī)定：“300萬(含300萬)以上美元或等值其他外幣的大額外幣存款，其利率水平交由金融機構(gòu)與客戶協(xié)商確定，而對300萬美元(或等值其他外幣)以下的小額存款利率，由央行確定利率上限后，各金融機構(gòu)可以在上限以內(nèi)根據(jù)國際金融市場利率的變動情況以及資金成本、風(fēng)險差異等因素自行確定。”而在2004年11月18日，央行進一步放開了美元、歐元、日元、港幣2年期小額外幣存款利率，央行不再公布這四種貨幣的2年期小額外幣存款利率，改由金融機構(gòu)自行確定并公布。

　　中資銀行外幣存款

　　利率差別不大

　　四大國有銀行網(wǎng)點最多，吸納國內(nèi)居民存款也最多，而在外幣存款方面，根據(jù)工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行的官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，四大國有銀行的外幣利率區(qū)別很小。工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行在美元、日元、港幣、歐元、瑞士法郎、加拿大元的存款利率完全一致，只有澳元存款利率方面中國銀行和其他三大行有所不同。

　　中國銀行澳元活期存款、7天通知存款、一個月定期存款的利率均低于其他三大銀行，而3個月、6個月、一年及兩年的澳元定期存款則高于其他三大銀行。由于各銀行均注明實時利率以柜臺為準，記者5月4日來到四家國有銀行的支行柜臺核實數(shù)據(jù)，被告知柜臺數(shù)據(jù)和網(wǎng)站數(shù)據(jù)完全一致。至于中國銀行和其他三家銀行在部分貨幣上的利率差別，中國銀行大望路支行的大堂經(jīng)理向記者解釋，有些銀行的外幣存款較少，所以利率按照央行的指導(dǎo)利率，而有些銀行的外幣存款比較多，所以利率更加靈活，而中國銀行的外幣存款利率自去年3月23日以后，沒有做過調(diào)整。

　　中資股份制銀行的外幣存款利率和中國銀行近似，略高于工商銀行、建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行。記者從招商銀行北京分行了解到，招行的外幣存款利率自2009年9月21日以后，沒有做過調(diào)整，不過銀行會根據(jù)市場情況不定期推出一些外幣理財產(chǎn)品，滿足客戶的需求。

　　中外銀行外幣存款

　　有高額“利率差”

　　正因為金融機構(gòu)可以自行確定外幣存款利率，所以各大銀行的外幣存款利率相差很大，尤其是中資銀行和外資銀行的外幣存款“利率差”非常驚人。以一年期澳元定存為例，四大國有銀行中最高的中國銀行，利率只有1.5750%，而外資銀行的一年期澳元定存利率普遍在2.0%以上，南洋商業(yè)銀行的一年期澳元定存利率高達2.7%。渣打銀行目前的澳元活期利率就有1.2%，和中國銀行的澳元一個月定存利率差不多。

　　澳新銀行高級客戶關(guān)系經(jīng)理袁潔告訴記者，那款年化收益率超過7%的澳元半年定存產(chǎn)品在“五一”節(jié)前已經(jīng)停止銷售了，但是目前澳新銀行澳元半年定存的利率仍然高達6.15%，而澳新銀行為貴賓賬戶(5萬美元或等值貨幣)提供的一年期澳元定存利率甚至達到6.58%。

　　外幣利率差異緣由

　　央行賦予金融機構(gòu)的外幣存款利率制訂的自主權(quán)并不是銀行間外幣利率差異的根本原因。銀行間外幣存款利率存在巨大差異，主要還是由于各個銀行對于外幣資本的使用能力有所差異。比如四大銀行中，中國銀行歷史上長期負責(zé)我國外匯管理和匯兌結(jié)算事務(wù)，因此對于外幣存款利率較其他中資銀行更為敏感，而作為澳大利亞四大主要銀行之一的澳新銀行，在澳元資產(chǎn)管理方面有著明顯的優(yōu)勢，因此澳新銀行的澳元存款利率較其他銀行高出不少。

　　根據(jù)銀監(jiān)會2006年發(fā)布的《中華人民共和國外資銀行管理條例實施細則》中規(guī)定，外商獨資銀行、中外合資銀行應(yīng)當于2011年12月31日前達到“貸款余額與存款余額的比例不得超過75%”。這意味著即使是2011年初才獲批在華開展業(yè)務(wù)的法人銀行，也將和2007年首批成立的法人銀行共同接受貸存比75%的統(tǒng)一標準。

　　盡管中國在2006年12月11日起向外資銀行開放對中國境內(nèi)公民的人民幣業(yè)務(wù)并取消開展業(yè)務(wù)的地域限制以及其他非審慎性限制，但是外資銀行網(wǎng)點少，經(jīng)營規(guī)模偏小的局面仍然沒有太大的改善。加上今年以來人民幣加息預(yù)期持續(xù)升溫、通貨膨脹的壓力日增以及國內(nèi)外資本市場的波動，不少外資銀行通過吸收人民幣存款來應(yīng)對貸存比大考的形勢不容樂觀。在這種情況下，利用高收益率的外幣理財產(chǎn)品來吸收存款，或許是外資銀行的必然選擇。