美國人不炒房的五大原因

　　金融證券研究所所長董登新

　　除了紐約，美國各大城市人口都不多，一般只有幾十萬人。除了商用樓，美國的居民樓一般都不高，人們大多居住平房或別墅。更讓人難以置信的是，美國的“絕對(duì)房價(jià)”(每套別墅)與“相對(duì)房價(jià)”(房價(jià)收入比)并不高。事實(shí)上，美國人并不“炒房”，原因何在？有一些中國學(xué)者片面理解，他們錯(cuò)誤地認(rèn)為：因?yàn)槊绹_征房產(chǎn)稅，所以美國人不炒房。這一解釋顯然是膚淺的，甚至是誤導(dǎo)與誤解，應(yīng)正本清源。

　　原因之一：美國地廣人稀，房地產(chǎn)供給相對(duì)充分。

　　美國國土面積與中國大體相當(dāng)，但美國人口不足中國的1/4，而且中國國土的相當(dāng)大部分地處大西北，要么是高寒地帶，要么是嚴(yán)重干旱缺水地區(qū)，不適合居住。相反，美國北鄰人口稀少的自由移民國——加拿大，西臨太平洋，東瀕大西洋，絕大部分國土面積適合定居?？傮w而言，美國地廣人稀，房地產(chǎn)供給相對(duì)充分。因此，土地的稀缺性以及房產(chǎn)的供求關(guān)系，直接決定了地價(jià)與房價(jià)水平的高低。

　　原因之二：后工業(yè)化時(shí)代，美國城市化進(jìn)程已結(jié)束。

　　就目前中國而言，我們正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭，地價(jià)與房價(jià)就會(huì)不斷上漲。

　　早在20世紀(jì)70年代初，以美國為首的西方發(fā)達(dá)國家開始步入“后工業(yè)化”時(shí)代。隨著工業(yè)化進(jìn)程結(jié)束，人口城市化進(jìn)程同步完成。自此，來自工業(yè)化用地與城市化用地的需求基本消失，地價(jià)與房價(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)、均衡新時(shí)代。

　　原因之三：美國投資渠道多樣化，分散投資與理性投資更時(shí)尚。

　　在中國，不僅投資渠道單一，而且投資市場狹小，投資者別無選擇，除了炒股，就是炒房。當(dāng)然，投機(jī)客還可以炒藥、炒茶、炒菜、炒礦?？傊敉顿Y不足，則必然投機(jī)有余；一旦“炒無可炒”，就會(huì)變成“無所不炒”。

　　與此相反，美國的投資市場不僅規(guī)模龐大，而且運(yùn)作規(guī)范成熟。它不僅擁有世界最大的現(xiàn)貨市場(股票、債券和基金)，而且擁有世界最大的衍生市場(期貨、期權(quán)和遠(yuǎn)期)。無論是從投資渠道來看，抑或是從市場容量來看，它都能滿足來自全世界投資者的各種投資與投機(jī)需求。

　　以股票市場為例，截至2010年7月底，美國主板(NYSE)國內(nèi)股票總市值高達(dá)11.67萬億美元，是上證所的近5倍。與此同時(shí)，美國NASDAQ國內(nèi)股票總市值高達(dá)3.29萬億美元，是深交所的3.46倍。美國主板與創(chuàng)業(yè)板掛牌的上市公司共有5133家，而滬深A(yù)、B股上市公司總計(jì)2000家左右。此外，美國還有龐大的場外市場(OTC)，截至2010年9月3日，OTCBB掛牌股票3025只，OTC粉單市場掛牌股票共計(jì)9655只。

　　也就是說，美國三大股市(主板、創(chuàng)業(yè)板、OTC)共有近18000只股票掛牌交易，它是中國兩大股市上市公司數(shù)量總和(2000只)的9倍。美國公司債券市場與基金市場同樣是世界最大的投資市場。2009年底，中國證券投資基金資產(chǎn)凈值僅為0.39萬億美元，而美國共同基金資產(chǎn)凈值高達(dá)10萬億美元，它是中國基金規(guī)模的25倍。

　　原因之四：美國社會(huì)保障制度完善，為養(yǎng)老而投資更從容。

　　在某種意義上講，中國人均GDP尚不足美國的1/7，我國社會(huì)保障制度仍不完善，城鄉(xiāng)差別大，尤其是社會(huì)保障程度普遍不高。于是，中國人“買房養(yǎng)老”成為自我保障的一種重要形式。尤其是中國股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房儲(chǔ)值”。當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利。

　　但是，在美國，不僅社會(huì)保障福利高，而且城鄉(xiāng)完全一體化，人均GDP是中國的7倍多，這讓美國人養(yǎng)老無憂，也使得美國人的投資行為更加長遠(yuǎn)而理性。

　　原因之五：美國開征房產(chǎn)類資本所得稅，炒房所得大部分繳稅。

　　在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。

　　在美國，證券類(包括股票、債券、基金)資本所得稅與房產(chǎn)類資本所得稅同時(shí)開征，并且它們不僅按照“個(gè)人所得”設(shè)置不同的累進(jìn)稅率，而且還按“持有期”長短設(shè)置了高低不同的稅率。一方面，個(gè)人所得稅稅率越高的人，其資本所得稅稅率也越高；另一方面，如果持有期越短，則稅率越高，反之則稅率越低。顯然，這種稅制設(shè)置具有很強(qiáng)的“均貧富”的功能，但它的主要目的仍是為了防止短炒與過度投機(jī)，鼓勵(lì)人們長期投資。