樓市或招致更嚴(yán)厲調(diào)控政策

昨日，中國(guó)社科院在京發(fā)布2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.8》(以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書(shū))，藍(lán)皮書(shū)指出，2011年我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控將面臨攻堅(jiān)戰(zhàn)，調(diào)控政策實(shí)施可能出現(xiàn)反復(fù)，未來(lái)，住房持有環(huán)節(jié)可能成為政策調(diào)控的重點(diǎn)。令人關(guān)注的是，藍(lán)皮書(shū)建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣。

　　政策實(shí)施或出現(xiàn)反復(fù)

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在2011年被迫陸續(xù)出臺(tái)。近年來(lái)，面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，政府不斷加大市場(chǎng)調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)投機(jī)性需求仍未被有效抑制。而且，由于土地供給、交易稅費(fèi)、金融約束等政策工具往往只針對(duì)新增市場(chǎng)，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來(lái)政策調(diào)控的重點(diǎn)，將嚴(yán)重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出臺(tái)和實(shí)施難度。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，利益集團(tuán)阻撓可能導(dǎo)致政策實(shí)施出現(xiàn)反復(fù)。

　　建議全面開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　藍(lán)皮書(shū)指出，我國(guó)土地財(cái)政助推地價(jià)、房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，已經(jīng)基本成為各方共識(shí)。因此建議，要改革土地財(cái)政；整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)整合房地產(chǎn)契稅和房地產(chǎn)印花稅；要全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收。

　　最后，藍(lán)皮書(shū)還建議，目前上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣。開(kāi)征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財(cái)政收入，形成穩(wěn)定稅收來(lái)源，也可抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達(dá)到“削貧富差距之峰”的效果。

　　保障房建設(shè)嚴(yán)重滯后

　　藍(lán)皮書(shū)還顯示，“十一五”期間保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后。2006-2009年，經(jīng)濟(jì)適用房投資累計(jì)完成3623億，占同期住宅投資的比重僅為4.5%，累計(jì)竣工經(jīng)濟(jì)適用住房145萬(wàn)套，占同期住房竣工套數(shù)的比重僅為7.7%。

　　專家解讀>

　　若6月樓市熱7月或出政策

　　針對(duì)社科院預(yù)測(cè)“更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將被迫陸續(xù)出臺(tái)”，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，在運(yùn)用大量的金融手段來(lái)調(diào)控樓市的同時(shí)，房產(chǎn)稅的方案能夠跟進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)健康發(fā)展是有好處的。

　　陳云峰首先認(rèn)為，房產(chǎn)稅逐步推廣也是大勢(shì)所趨，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅作為國(guó)際通行的不動(dòng)產(chǎn)管理方案，國(guó)際上是有先例的，而且為什么現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)稅特別敏感呢，大家也對(duì)房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，也都寄予了不少的希望。所以在所有宏觀調(diào)控的手段，特別是現(xiàn)在運(yùn)用大量的金融手段來(lái)調(diào)控樓市的同時(shí)，房產(chǎn)稅的方案能夠跟進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)健康發(fā)展是有好處的。陳預(yù)言，如果六月份樓市還比較熱，“七月份就得出臺(tái)政策了”。

　　房租上漲并非調(diào)控壞結(jié)果

　　會(huì)上，中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)指出，一個(gè)城市的租金和這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)一個(gè)公式套算出來(lái)。也就是說(shuō)租金的資本化應(yīng)該大致上等于目前的房?jī)r(jià)，這個(gè)市場(chǎng)才是均衡的市場(chǎng)。現(xiàn)在，全國(guó)可能比較接近這樣一種狀態(tài)的是上海、深圳，市場(chǎng)化的程度比較高。像北京房?jī)r(jià)和租金價(jià)格差非常大，最近是控制了房?jī)r(jià)，租金價(jià)格又躥上來(lái)了，很多人說(shuō)是調(diào)控的壞結(jié)果，李揚(yáng)覺(jué)得不應(yīng)當(dāng)這樣看，它逐漸在恢復(fù)，租金和商品房?jī)r(jià)格之間均衡的關(guān)系。

　　李揚(yáng)認(rèn)為，所謂租和售，就是擁有自有住房以及去租用這個(gè)住房，要能夠運(yùn)行發(fā)展，健康的互相促進(jìn)，必須有均衡關(guān)系，必須通過(guò)資本的折現(xiàn)能夠使它們基本相等。

　　剛需推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已不存在

　　《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》副主編李恩平表示，由剛性需求推動(dòng)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在，短期的市場(chǎng)走勢(shì)將取決于資本市場(chǎng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求的轉(zhuǎn)換。

　　李恩平指出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)關(guān)系正面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，人口和城市化的變化趨勢(shì)是剛性的推動(dòng)力慢慢的消失。當(dāng)前城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)宏觀效率應(yīng)該是比較低的，抑制居住城鎮(zhèn)化進(jìn)程。未來(lái)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的承受能力將逐步脆弱化，因?yàn)閯傂孕枨蟀逊績(jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)下降了，未來(lái)的一個(gè)價(jià)格變化有可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)比較大的振蕩，市場(chǎng)的脆弱性不斷加劇。李恩平稱，未來(lái)市場(chǎng)住房需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生分化，改善性住房的比重將會(huì)增加。未來(lái)調(diào)控的重心應(yīng)該瞄準(zhǔn)投機(jī)性購(gòu)房需求。