葉檀：央企還是離房地產(chǎn)遠點好

5月3日，國資委發(fā)通知要求央企積極參與保障性住房開發(fā)建設。

　　央企還是離房地產(chǎn)遠點好。央企到底是保障房的建設者，還是低價房的分享者，不厘清邊界，央企參與保障房建設就不是好事。

　　去年3月，國資委曾下達“退房令”，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務的央企全部退出。2010年有14家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務，預計今年將有20多家央企退出。就在這央企退出房地產(chǎn)的關(guān)鍵時刻，卻批準主業(yè)為非房地產(chǎn)業(yè)務的5家央企——魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團和新興集團保留地產(chǎn)業(yè)務，使允許從事房地產(chǎn)業(yè)務的央企由此前的16家擴編至21家；此次通知央企參與保障房，雖然限定在主業(yè)為房地產(chǎn)的央企，卻很可能成為其他央企保留房地產(chǎn)業(yè)務的號角。

　　如果央企參與保障房建設的方式不厘清，央企的參與很可能成為掠奪社會資源之舉。就在5月3日當天，媒體披露國家電網(wǎng)安徽分公司在合肥為職工建豪華小區(qū)，共有888套房，該小區(qū)“最普通的房子也是四室兩廳”，內(nèi)部銷售價1000多元/平米（詳見今日B42版）。

　　單位集資建房隸屬經(jīng)濟適用房，目的是為了解決單位職工住房困難，緩解地方政府保障房資金不足，是保障房體系的重要組成部分。如近日山西省出臺新政，規(guī)定“在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，允許各企事業(yè)單位利用存量土地，在依法變更為住宅用地用途后，建設保障性住房，解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題。但在國家電網(wǎng)安徽分公司，單位建房卻成為壟斷企業(yè)攫取社會資源的花招，如此參與保障房，與其說是為國家分憂，不如說是給社會添亂。

　　2007年8月公布的《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，允許在經(jīng)批準的情況下，單位可利用自用土地進行集資合作建房，但僅限于距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。結(jié)果，一些機關(guān)企事業(yè)單位，如持有國有土地未開發(fā)的高校、科研院所，紛紛改變地塊屬性，用于住宅建設；在一些地方，單位內(nèi)部論級別重新分配財富更成為公開的秘密。結(jié)果，因單位“自建保障住房”，一步退回到了福利分配、壟斷企業(yè)分肥、領(lǐng)導尋租年代。

　　最后，央企進入保障住房領(lǐng)域可能逆轉(zhuǎn)市場激勵機制。目前保障房建設之所以如此困難，主要是資金不足、利潤薄，缺乏持續(xù)運轉(zhuǎn)的贏利模式，市場性企業(yè)不愿進入。

　　以萬科來說，已參與了300多萬平米保障房的建設，卻沒有找到賺錢的路。萬科總裁郁亮表示，以廣州萬匯樓為例，不算利息，萬科需要57年才能收回成本。遠洋地產(chǎn)總裁李明稱，目前經(jīng)適房、限價房、廉租房都沒有盈利模式，只有公租房有盈利模式，但首創(chuàng)的劉曉光則認為經(jīng)適房有8%的利潤，不算太差。

　　企業(yè)用什么辦法建立持續(xù)運轉(zhuǎn)的模式？只能堤內(nèi)損失堤外補。因此無論是代建式的保障房，還是其他獲得企業(yè)追捧的項目，原因是企業(yè)可以獲取其他收益。保障房項目受到政府“保護”，可以獲得貸款及低價的土地資源，并且可以在保障房之外獲得其他商用地塊，或者改變土地屬性，商業(yè)性的土地才是企業(yè)所覬覦的。如央企金隅股份高調(diào)宣布加大保障房建設，該集團將名下大量低價工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅建設用地，財務總監(jiān)王洪軍公開透露，集團目前有保障性住房土地儲備114萬平方米，今年將有一部分轉(zhuǎn)為開發(fā)用地。

　　無論是國企還是民企，要保障利潤，萬變不離其宗，就是商業(yè)住宅的開發(fā)以及低價的土地轉(zhuǎn)變用途。與其如此暗度陳倉，還不如直接建立公開的市場機制，將轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的溢價，由政府招標建設保障房，以免企業(yè)得了便宜還賣乖，搞得市場不像市場、保障不像保障。

　　□葉檀（財經(jīng)專欄作家）