CRIC研究中心：中低端客需回升，尚不能支撐樓市回暖

五一期間，上海、深圳、成都等重點(diǎn)城市房展會(huì)陸續(xù)召開，從各地反饋的信息來看，雖然參觀客戶人數(shù)和往年相比仍有明顯差距，但相比3月份時(shí)的春季展會(huì)，客戶熱情略有回升。

　　從此次房展會(huì)所反映的市場現(xiàn)狀來看，中低檔產(chǎn)品受關(guān)注度明顯提升，以上海為例，如保利葉城、保利湖畔、新城悠活城、金鼎香樟等以常規(guī)兩房為主的項(xiàng)目受到首次購房、首次改善等剛性客戶的追捧，預(yù)計(jì)經(jīng)過房展會(huì)期間的客戶蓄水，在未來半個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目銷售量會(huì)出現(xiàn)明顯上升；如果深入觀察這類熱門的中低檔項(xiàng)目，則不難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商大多采取了以價(jià)格換成交的策略，對(duì)于剛性需求來說項(xiàng)目價(jià)格是首要的考慮因素，典型的例子如深圳的中?？党菄H和廣州的碧桂園鳳凰城項(xiàng)目，前者推出均價(jià)11000元/平的限價(jià)房源，而后者本次開盤的均價(jià)相比上一期降低了15%，都獲得了相當(dāng)驚人的銷售速度。

　　另外，高檔項(xiàng)目方面，則由于受到限購政策的影響表現(xiàn)持續(xù)低迷，即便有個(gè)別項(xiàng)目新開盤能通過前期蓄客或營銷手段激發(fā)銷售，但從整體來看項(xiàng)目銷售率相比往年也有相當(dāng)大的差距。

　　房價(jià)方面，事實(shí)上樓盤降價(jià)從3月就已經(jīng)出現(xiàn)，但數(shù)量卻并不多，時(shí)至今日優(yōu)惠幅度相對(duì)較大的項(xiàng)目也還集中在中海、恒 大、碧桂園等少數(shù)品牌房企，并沒有呈現(xiàn)大面積蔓延的趨勢，但從個(gè)案銷售情況來看，降價(jià)10%以上的項(xiàng)目去化速度較前兩個(gè)月明顯加快。

五一期間重點(diǎn)城市部分典型熱銷項(xiàng)目匯總

數(shù)據(jù)來源：CRIC

　　從五一期間各重點(diǎn)城市市場表現(xiàn)來看，雖然買方熱情較前兩個(gè)月確實(shí)出現(xiàn)了一定幅度的回升，尤其從房展會(huì)上看中低端需求群體入市積極性有所提升，但僅此就判斷樓市成交將逐漸回暖，我們認(rèn)為有失偏頗。

　　首先，近期市場成交環(huán)比呈現(xiàn)增長很大程度上是由于部分城市供應(yīng)的上升，尤其是中低端自住型項(xiàng)目的集中上市使得首次購房的客需選擇面大幅拓寬，加上部分項(xiàng)目采取了以價(jià)換量的銷售策略，對(duì)價(jià)格敏感度較高的剛性需求形成巨大的刺激作用；其次，各地限購令落實(shí)至今普遍已滿2個(gè)月左右的時(shí)間，一部分未來只能新購一套住房的改善型客需觀望心態(tài)有所松動(dòng)，同樣在品牌房企項(xiàng)目折扣幅度逐漸放大的吸引下，這部分群體也出現(xiàn)了一定幅度的釋放。

　　五一期間各大重點(diǎn)城市市場成交的“回升”是在這兩大因素的合力下促成的，但是我們應(yīng)該看到的是，這樣的增長其實(shí)并不具備可持續(xù)性。首先，由于信貸政策的緊縮，當(dāng)前低端市場上剛性需求的購買力水平正處于歷史低位，在一部分支付能力尚可的客需釋放完畢之后，市場未來承接能力偏弱；其次，在限購令的背景下，對(duì)于中檔客需來說，在購買了一套住房之后也將被列入限購名單，從這層意義上講，其實(shí)中端市場上的需求體量也將隨著時(shí)間的推移越來越少。綜合以上兩點(diǎn)，在政府調(diào)控政策不松動(dòng)的情況下，市場需求的釋放就不具備可持續(xù)性，則各地所謂的成交“回升”只是在特定時(shí)期出現(xiàn)的短期現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)來看，市場將依然維持低位調(diào)整的局面。