春交會真正的挑戰(zhàn),在未來三個月

　神馬都是浮云，實踐才是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。無論我們之前對于春交會有什么樣的預(yù)期，當(dāng)轟轟烈烈的春交會落幕時，真實的答案一一出現(xiàn)在我們眼前。

　　現(xiàn)實的情況是這樣的：春交會沒有成為價格跳水比賽，但是促銷活動此起彼伏，不過，人氣和成交量的雙重下跌讓很多業(yè)內(nèi)人士連連搖頭。尤其是開幕當(dāng)天和最后一天，部分展商門可羅雀。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　優(yōu)勢得到更好體現(xiàn)

　　有點冷清，但各具特色行情出乎預(yù)料

　　今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺已是不爭的事實。盡管本屆房交會整體人氣回落，但首次單獨設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)展館卻是房交會現(xiàn)場人氣較旺的展館。從主要項目表現(xiàn)的情況看，盡管多數(shù)商業(yè)物業(yè)項目成交量未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)相比住宅的需求明顯旺盛得多，交易結(jié)果也不難看。從主流投資者角度看，本屆房交會也讓這部分客群更加精明，基本圍繞新興商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)下手，并將可承受的資金壓力與投資風(fēng)險考慮得比較充分。

　　郊區(qū)物業(yè)

　　有點冷清，但各具特色

　　據(jù)統(tǒng)計，本次房交會上的郊區(qū)參展項目占了一半以上，郊區(qū)已成為成都樓市的主旋律。從現(xiàn)場表現(xiàn)看，大打“快鐵牌”、“地鐵牌”、“田園牌”、“性價比”成為了郊區(qū)樓盤的一大特色。在郊區(qū)展館，新都、金堂、大邑、新津、龍泉、彭州、郫縣等區(qū)縣甚至攜區(qū)內(nèi)房企“抱團(tuán)出擊”，充分展示了本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通概貌、優(yōu)越環(huán)境、教育醫(yī)療等配套，全景式展現(xiàn)各具特色的區(qū)域形象。毋庸置疑，近郊樓市進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)的“快車道”。

　　二手樓市

　　行情出乎預(yù)料

　　本屆房交會期間，二手房展示專區(qū)遭遇了近年來罕見的人氣低谷。從富房不動產(chǎn)、伊誠房產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)等品牌中介機(jī)構(gòu)了解的情況看，本次房交會不論是房源放盤量、客戶來訪量還是成交量，相比以往房交會都有大幅度的減少，可以說整體結(jié)果出乎行業(yè)預(yù)料。

　　從現(xiàn)場情況看，本次房交會雖然供應(yīng)和需求均有所減少，但是需求意向并不減弱，因此來到現(xiàn)場的客戶，基本上是既滿足購房條件又滿足信貸條件的。買家比較青睞以下幾類房源：以地鐵1、2號線各站點附近房源為特色的“地鐵物業(yè)”；以重點小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)附近房源為主的“校園物業(yè)”；以大型主題公園附近房源為特色的“公園物業(yè)”；以大型商業(yè)為特色的“大型超市物業(yè)”等。

　　本版采寫 成都商報記者 李天嘯 趙述錦 陳柏喜 熊莎杉 萬金龍 攝影 鐘劼霓

　　驗證降價

　　開發(fā)商“另類降價”

　　購房者坦言“不到位”

　　大調(diào)查觀點：100%的受訪開發(fā)商表示在售項目不會主動降價

　　“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤，贏5000元購房優(yōu)惠！”“特價房，一口價優(yōu)惠到底！”“辦會員卡，最高可優(yōu)惠9個點！”“登記就送福利彩票，幸運(yùn)博取500萬！”……

　　此次房交會上，開發(fā)商們在優(yōu)惠上各盡其能，但無一樓盤明確打出“降價”的標(biāo)簽。對此，十多位市民在接受成都商報記者采訪時均表示，看上去很美的優(yōu)惠就像是“撓癢癢”，而他們期待的是白展堂那般一次性到位的“葵花點穴手”。

　　失望之余，不少購房者對開發(fā)商們拋出了三個字———“不到位”……

　　購房者吳琳逛展4小時

　　沒看到一家樓盤明確降價

　　5月1日11時，25歲的吳琳和男友剛剛步入房交會現(xiàn)場，就被沿路促銷員攔截圍堵，手里很快就被塞滿了各大樓盤的DM單。吳小姐簡單瀏覽了一番，發(fā)現(xiàn)這些單子的顯眼位置都是各種優(yōu)惠措施的字眼。一進(jìn)展館，吳小姐率先到了雅居樂的展廳，門口放著個大轉(zhuǎn)盤，上面有3000元和5000元兩種購房優(yōu)惠。誠意登記后，吳小姐轉(zhuǎn)動轉(zhuǎn)盤，指針指向了5000元購房抵用券。

　　11：25，吳琳和男友到萬科展廳。一展板上標(biāo)有萬科金色海蓉的10套房交會清盤特惠房信息，特惠價比開盤標(biāo)準(zhǔn)總價少了3萬-6萬元。營銷人員稱，若有金卡，房交會期間一次性付款有9個點優(yōu)惠，按揭有4到5個點優(yōu)惠。

　　11：36，兩人加入了通瑞地產(chǎn)展廳門口的長龍。通瑞在房交會期間推出“500萬夢想助你實現(xiàn)”活動，每日免費向逛展市民派送400張福利彩票。

　　13：05，吳琳和男友已經(jīng)逛了20多家展廳。吳琳郁悶地說：“有點失望，很多樓盤價格和我們之前看的幾乎沒有差別，在售樓部也能拿到這個優(yōu)惠。”

　　14：45，吳琳看綠地·圣路易名邸推出的100套特價房源并作了誠意登記，估算出特價房每平方米比原價便宜了500元左右。

　　直到下午3點，計劃在今年下手一套小戶型作婚房的吳琳和男友瀏覽了50多家樓盤，做了9次誠意登記，拿了8張2000元至5000元不等的購房現(xiàn)金抵用券，辦了6張會員卡，發(fā)現(xiàn)50家樓盤中有4家樓盤推出了特價房，有80%的樓盤給出了優(yōu)惠政策，最高8折。

　　但，沒有一家樓盤明確表示降價。

　　購房者：另類降價不給力

　　郁悶的不僅僅是吳琳，4月30日、5月1日，成都商報記者在房交會現(xiàn)場采訪了16位有明確購房意愿的市民。其中16人表示，成都樓市并沒有因為當(dāng)前的市場環(huán)境而出現(xiàn)價格松動，大多數(shù)樓盤最多比開盤時優(yōu)惠了幾個點。

　　“買賣雙方的觀望情緒比較重。”從事IT行業(yè)的顧先生說，他是首次置業(yè)，想買房又貸不到款，一次性付款錢又不夠，如果房價能夠在調(diào)控下降一些就好了，可開發(fā)商們的另類降價不給力。

　　驗證熱點區(qū)域

　　新雙楠區(qū)域“收視率”頗高

　　大調(diào)查觀點：購房需求者最看好的區(qū)域是新雙楠，占受訪群體的23.4%，位居第一。

　　4月29日13:03，保利展廳保利花園項目，22位市民同時咨詢該樓盤信息；

　　13：16，綠地展廳綠地·圣路易項目，17位市民正在聆聽營銷人員對項目的介紹；

　　5月1日14：10，藍(lán)光展廳藍(lán)光·金楠府項目，15位市民駐足咨詢；

　　14：25，華宇展廳華宇楠苑項目，12位市民同時擠在現(xiàn)場前來咨詢……

　　4月29日到5月1日，成都商報記者連續(xù)三天對各展館人氣進(jìn)行分時段統(tǒng)計，調(diào)查結(jié)果顯示4、5號館是人流最集中的地方，其中又以保利花園、藍(lán)光金楠府等新雙楠區(qū)域樓盤吸引的目光最多。20多人同時擠在一家展廳的一個項目上，這個數(shù)據(jù)看上去并不“嚇人”，然而在上百樓盤爭輝、逛展市民不停“換臺”的房交會上，也算得上有不錯的“收視率”。

　　“我早就在看新雙楠的項目了。”在城西某醫(yī)院工作的劉醫(yī)生說，他去年底開始留意新雙楠樓盤，但之前并不知道“新雙楠”這個概念，只是覺得該區(qū)域有地鐵3號線作支撐，按照規(guī)劃今后的購物、餐飲娛樂等配套也比較完備。

　　房交會上，成都商報記者從各開發(fā)商處了解到，即便買賣雙方各有各的糾結(jié)，但新雙楠區(qū)域的樓盤都有不俗的表現(xiàn)。其中，保利花園銷售82套，成交金額逾1億元；綠地·圣路易名邸成交金額在3000萬元左右，誠意登記100多組；藍(lán)光·金楠府雖然還未開盤，但會員卡辦理了500多組。

　　房交會現(xiàn)場，成都商報記者采訪了12位看好新雙楠區(qū)域樓盤的市民后發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上的市民在接受采訪時第一反應(yīng)是“地段不錯”，而第二反應(yīng)則是“價位偏高”。成都商報記者走訪了幾家新雙楠區(qū)域樓盤的展廳后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域樓盤的價位基本都在8000元/㎡-10000元/㎡左右。

　　驗證新盤量

　　新盤數(shù)量不少

　　大調(diào)查觀點：80%受訪開發(fā)商稱不會刻意放緩?fù)票P節(jié)奏，4月和9月是今年最佳推盤期。

　　看房者汪女士表示拎著中德英倫聯(lián)邦提供的大資料袋，里面裝了滿滿一袋樓盤資料。這正如《2011成都賣房心理大調(diào)查》所顯示的一樣，絕大多數(shù)開發(fā)商沒有刻意放慢推盤節(jié)奏。

　　房交會上，保利十二個項目同時推出，其中六個項目是首次亮相；藍(lán)光推出錦繡城、四葉城和金楠府；華潤·金悅灣在房交會現(xiàn)場做預(yù)告；新亮相的還有金科龍?zhí)俄椖?、龍湖時代天街、金牛萬達(dá)廣場、江宇天府城、復(fù)地復(fù)城國際……開發(fā)商并非意識不到此時推盤蘊(yùn)含的市場不確定性風(fēng)險，但一方面根據(jù)項目既定計劃無法再推遲，另一方面對于市場上所潛在的機(jī)遇仍然保持樂觀。有開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，目前市場的風(fēng)險對于所有企業(yè)一樣，只是開發(fā)商在推出項目時會根據(jù)實際市場需求情況，對供應(yīng)產(chǎn)品類型和價格做出針對性的調(diào)整。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，城市擴(kuò)張以及居民生活水平提升帶來的剛性需求清晰可見。此外，那些追求現(xiàn)金流以及銷售業(yè)績的上市公司更是對于推新盤走量有著天然追求，在此后幾個月，仍然會有一些新項目陸續(xù)上市。

　　驗證方位

　　城東樓盤人氣不亞于城西樓盤

　　大調(diào)查觀點：城東受歡迎程度首超城西

　　25歲的王振，和其他80后一樣，希望能在結(jié)婚時有套屬于自己的房子。盡管他畢業(yè)只有3年，工作還不到兩年。成都商報記者發(fā)現(xiàn)，他特意在逛展指南上對城東的樓盤給出了標(biāo)記，王振說：“畢竟在城東生活了四年，其他區(qū)域都不熟悉。另外，城東將要開通地鐵2號線，將來交通方便。”

　　關(guān)注城東的購房者還不少。成都商報記者發(fā)現(xiàn)，在綠地·柏仕公館、隆鑫·九熙、金房·華韻天府、萬科·金潤華府等項目的展位上，了解咨詢的客戶不亞于城西的項目。世家機(jī)構(gòu)彭致遠(yuǎn)表示，“東二環(huán)一線有大量的土地放量，今年要開始運(yùn)作；東三環(huán)東客站即將開通，是區(qū)域的重大利好，城東比城西更有題材，更有市場號召力。”

　　感受最直接的是開發(fā)商，萬年場—沙河堡區(qū)域內(nèi)在售樓盤的管理層人士在不同場合都表示，“城東的勢頭確實超過了城西，尤其是東村、東客站等重大城市配套出來后，市場的關(guān)注度明顯提升。”

　　驗證人氣

　　怕垃圾短信，更多購房者不愿留電話

　　大調(diào)查觀點：受訪開發(fā)商一致認(rèn)為，本屆春交會成交下降，人氣不降

　　在房交會現(xiàn)場，成都商報記者遇到看房者鐘先生。約30歲的他已有一套小房，此次到房交會逛是架不住滿腔的好奇和期望。他說如果無法解決自己的購房資格，只有把現(xiàn)在的房子賣掉。鐘先生的想法迎合了目前市場上很多購房者的想法，一邊積蓄資金，一邊等政策解凍，反正遲早是要換房子的，只是根據(jù)市場環(huán)境的變化做出策略調(diào)整。

　　表面上看，組委會開通的多趟逛展班車幾乎趟趟滿載。不過，展會結(jié)束之時，從業(yè)內(nèi)人士口中得到的來訪數(shù)據(jù)卻并不樂觀，很少有開發(fā)企業(yè)愿意談及自己的銷售業(yè)績，而人氣也不如之前預(yù)料的那么旺。有位代理公司的項目負(fù)責(zé)人表示，“第一天全是同行來踩盤，中間三天放假稍微好點。最后一天，業(yè)內(nèi)人士都上班了，幾乎沒人，中午一過，就有開發(fā)商準(zhǔn)備拆展位。”

　　樓盤的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人糾結(jié)于意向客戶少，最直接表現(xiàn)就是沒人留電話。不過購房者對此也另有說法，鐘先生就說：“我即使看到中意的樓盤也不會留電話。一留電話號碼，每天短信和電話不斷，煩得很。”說完，他拿出手機(jī)過濾的垃圾短信，大部分是樓盤發(fā)的，有時候一天就有十多條。

　　驗證品牌

　　品牌沒變化，樓盤有新寵

　　大調(diào)查觀點：宏調(diào)之下，購房者最看好品牌開發(fā)商和標(biāo)志樓盤

　　對于品牌，購房者的口味沒變，那些耳熟能詳?shù)拇笃髽I(yè)依舊是房交會上風(fēng)頭最勁的———他們占據(jù)了最好的展位，對于觀展購房者的吸引力也最大。

　　保利此次十二盤齊發(fā)，新老項目各六個，拘囿于展場面積，只有保利心語得到重點推介，新增項目只是接受咨詢。萬科繼續(xù)主打剛需牌，還有額度不小的優(yōu)惠。此次房交會華潤的表現(xiàn)也不負(fù)眾望，看房者絡(luò)繹不絕。時代天街則是龍湖旗下最受青睞的代表，據(jù)了解，首日展會之后，現(xiàn)場咨詢的投資者意向購買面積已經(jīng)超過三萬平方米，這幾乎達(dá)到時代天街可售商鋪總面積的十分之一。

　　非大品牌企業(yè)項目里，最受關(guān)注的樓盤則是中德·英倫聯(lián)邦，開發(fā)商大手筆動用高檔汽車接送購房者赴售樓現(xiàn)場實地了解。有購房者提到英倫聯(lián)邦時表示，“就是到處打廣告，用奔馳寶馬送人去售樓部的那個”。開發(fā)商公布的具體數(shù)據(jù)是：房交會上有2000多人經(jīng)過英倫聯(lián)邦的看房車到了項目現(xiàn)場，而開發(fā)商也發(fā)放了超過5萬份項目資料。

　　驗證價格

　　購房者心理價位

　　徘徊在7000元/平方米

　　大調(diào)查觀點：24.9%的購房者認(rèn)為，2011年成都樓市價格在6000元-6999元/平方米

　　“我想在光華村買套房，價格在7000元-8000元/平方米比較合適。”米大姐表示，她現(xiàn)住在雙楠，一直想在城南買房子，但城南房價超出了她的承受能力，所以退而求其次選擇城西，目前基本定在光華村一帶。米大姐說：“在光華村這邊房子也不便宜，有合適的我再下手，畢竟還是要量力而為。”

　　我的心理價位是7000元/平方米左右；我的心理價位在6500元/平方米以下；我最多只能承受7500元/平方米的房價……在春交會現(xiàn)場，數(shù)十名購房者的心理價位徘徊在7000元/平方米左右。對于郊區(qū)房，他們認(rèn)為，“遠(yuǎn)郊價格在3000元/平方米、近郊在4000元/平方米就合適。”

　　驗證行情

　　6成以上開發(fā)商更看好7月

　　大調(diào)查觀點：67.9%的購房者認(rèn)為，入市時機(jī)不好，未來價格還會松動；39%的開發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)在不是最佳下單時機(jī)。

　　現(xiàn)場觀察：購房者下單謹(jǐn)慎

　　“主要是來看看，沒有考慮現(xiàn)在出手。”5月1日下午，和一幫朋友結(jié)伴到房交會現(xiàn)場看展的江先生笑著說，他今年之內(nèi)肯定要買房子，但絕對不會現(xiàn)在出手。因為從樂山到成都工作，屬于購房剛性需求的小彭收集了西門很多樓盤資料，但沒有作任何誠意登記，“我擔(dān)心留下電話，受銷售人員的影響失去了自己的判斷。”

　　房交會期間，成都商報記者在人氣最旺的5號館隨機(jī)采訪了20位市民，其中12人表示不會在現(xiàn)場就下單，6人稱“看看再說”，2人稱“如果優(yōu)惠到位，可能會馬上下單”。

　　心態(tài)回訪：多數(shù)開發(fā)商稱7月是關(guān)鍵

　　房交會前夕，在成都商報房地產(chǎn)研究院、神鳥數(shù)據(jù)等聯(lián)合發(fā)起的《2011成都賣房心理調(diào)查》中，39%的開發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)在不是購房者最佳下單時機(jī)。歷經(jīng)房交會后，開發(fā)商的看法是否有所改觀？日前，成都商報記者對受訪開發(fā)商進(jìn)行回訪。

　　“我還是堅持自己的看法。”城西某樓盤開發(fā)商營銷總監(jiān)稱，上次接受問卷調(diào)查時，她認(rèn)為7月份是最佳下單時機(jī)，經(jīng)過房交會后她更加確定了自己的觀點，“我們這次在春交會上成交了50多套，大多是剛需，我相信7月份下單的購房者將更多”。

　　此外，3位上次接受問卷調(diào)查時認(rèn)為目前是最佳下單時機(jī)的開發(fā)商，也轉(zhuǎn)變了自己的觀點，選擇了7月份或是最佳下單時機(jī)。整體上認(rèn)為“7月最佳”的受訪開發(fā)商達(dá)到了6成以上。

　　驗證分水嶺

　　開發(fā)商面前的壓力很具體

　　大調(diào)查觀點：春交會是樓市分水嶺

　　4月30日，房交會開幕第二天。

　　上午9時10分，天府新城某樓盤展位現(xiàn)場營銷總監(jiān)盧枚有點著急，“開幕當(dāng)天只開了5趟直通車，從展位到現(xiàn)場看房的購房者不到50人。”

　　據(jù)盧枚透露，公司營銷部在春交會開幕前開了一次碰頭會，大家一致決定：“根據(jù)客戶意向，調(diào)整春交會后推哪些房源和開盤時間。”為此，盧枚臨時招了50位大學(xué)生，在房交會現(xiàn)場發(fā)傳單、做調(diào)查。

　　擺在開發(fā)商面前的壓力是非常具體的，在本次房交會上，陽光100(微博)米婭中心、御景豪庭、琥珀庭院等多個新開樓盤的營銷負(fù)責(zé)人均表示，“房交會是非常重要的營銷節(jié)點，關(guān)系到后期推盤節(jié)奏和營銷思路。”而對那些即將推售新房源的項目來說，今年的春交會也不只是展示和交易，還是市場走勢的信號。

　　然而，并不是每個人都這么認(rèn)為。世家機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理彭致遠(yuǎn)就認(rèn)為，“肯定不是分水嶺。房交會只是個節(jié)點，是一次集中展示和促銷的展會，并不能解決當(dāng)前市場的主要矛盾，更沒有拐點一說。”肯定這一說法的還有嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權(quán)，“還是要分產(chǎn)品，不是說所有產(chǎn)品賣得好或者賣得差就叫分水嶺。春交會，只是個節(jié)點而已。”

　　盧枚，是非常清楚這一點的。“公司計劃在5月底開盤，需要在開盤前蓄客量達(dá)到500組，根據(jù)客戶的需求決定是先推住宅還是商業(yè)。但是無論是賣哪個，首次開盤肯定要打響。”