誰制造了樓市回暖假象

　　剛剛過去的“五一”，熙熙攘攘的人流不僅涌進了海南島去享受購物樂趣，也涌進了廣州、深圳的售樓處，買房如買白菜的場景再次上演。據(jù)稱中海地產(chǎn)在深圳的兩個項目吸引了5000多購房者來搶房，碧桂園在廣州的售樓處也是如此。“五一”期間，不僅廣州、深圳，不少地區(qū)紛紛曝出樓市成交量大漲的消息，樓市回暖了？答案顯然不是。

　　“繁榮”原是降價推

　　廣州、深圳樓市的搶購，源于開發(fā)商的主動降價。

　　4月30日，中海地產(chǎn)在深圳率先進行降價促銷，力度之高規(guī)模之大，在中海地產(chǎn)的歷史上還是首次。

　　據(jù)了解，當天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國際、塞納時光兩樓盤共計1349套房源，單價最低9680元/平方米起，均價在1.1萬元/平方米左右。

　　這一價格和號稱中國房價最高的深圳市的整體水平有著不小的差距。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳市的商品住宅均價達到了2.03萬元/平方米。即使和遠離深圳市中心的龍崗相比也低了近2000元/平方米。

　　降價消息一經(jīng)公布，便引發(fā)上千人排隊登記選房，開盤日現(xiàn)場遭遇千人搶房，場面火爆。經(jīng)中海地產(chǎn)確認，到場客戶近5000人，而截至當日下午2點，所有房源都被搶購一空，其中近七成客戶為剛需。

　　記者了解發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)的降價一方面來源于政策的壓力，另一方面是這兩個項目面臨著巨大的競爭壓力。在深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中記者發(fā)現(xiàn)，截至5月3日，深圳共有16個項目取得了預(yù)售許可證，其中10個項目位于龍崗，中海地產(chǎn)此舉或?qū)⒃斐稍搮^(qū)域的其他項目跟風。

　　繼中海地產(chǎn)后，碧桂園也在廣州開始了降價促銷。

　　在廣州增城碧桂園推出的鳳凰城項目，新一期價格僅為7000元/平方米，而此前該項目的價格為9000元/平方米左右，當天就銷售了600多套，銷售金額達到了8億元。同時在清遠境內(nèi)的兩個項目也執(zhí)行了低價銷售。有人形容碧桂園賣別墅就跟賣白菜一樣。

　　其實，縱觀這輪熱銷完全是開發(fā)商迫于自身壓力導演的降價戲，與樓市反彈轉(zhuǎn)暖毫無關(guān)系。

　　例如在中海降價促銷的深圳市，樓市行情已經(jīng)非常低迷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳市共成交了1879套，比傳統(tǒng)淡季2月的2278套還少了近400套，樓市觀望氣氛濃厚，開發(fā)商采取降價促銷的方式也在情理之中。

　　地方限購寬松不一

　　廣州、深圳個別地區(qū)的樓市回暖，除了降價對購房者的巨大吸引誘因之外，與地方政府在執(zhí)行限購政策時的私心也有著密切的聯(lián)系。

　　記者了解到，在中海地產(chǎn)降價促銷的深圳市，“新國八條”后并沒有出臺新的限購政策。

　　今年3月初，深圳市有關(guān)部門表示將繼續(xù)嚴格執(zhí)行去年9月30日市政府發(fā)布的《關(guān)于進一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》規(guī)定的商品住房限購措施，不再出臺新的限購政策。

　　這意味著深圳將繼續(xù)對深圳戶籍居民家庭限購2套住房；對能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　如此寬松的限購政策，讓購房者在面對大幅降價后能不搶購嗎？

　　同樣在碧桂園降價促銷的增城和清遠，至今還沒有納入限購城市之列。更讓人驚訝的是，增城在執(zhí)行房價控制目標時采取的是新申請預(yù)售證的項目，報價不能高于此前價格的105%。

　　對于限購政策的執(zhí)行，地方政府與中央政府一直處于博弈的狀態(tài)。此前各地在公布房價調(diào)控目標時，各地基本上制定的是一個“漲價目標”。

　　就目前房地產(chǎn)博弈的各方而言，中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行等都在觀望、試探或等待出擊。

　　北京科技大學教授趙曉對此評價，當前是“說者有心、聽者無意”，中央的調(diào)控政策屢屢發(fā)力，但地方政府執(zhí)行時總是“閃轉(zhuǎn)騰挪”，中央派往各地的督察小組前腳剛走，一些地方政府便逆勢而為。

　　例如天津的限購令在各種壓力下不得不把郊縣納入限購范圍后，政策解讀時將辦理納稅證明的期限延至從買房之日開始計算有一年證明即可，尤其是濱海新區(qū)，如果不折不扣地執(zhí)行調(diào)控政策，濱海新區(qū)如此巨大的供應(yīng)量將如何消化？所以只能一邊推行限購，另一邊保留藍印戶口（開發(fā)商可以直接辦理的戶口）。

　　與各地“溫柔”政策相比，近日關(guān)于?？谑袕U除限購的消息更讓人震驚。4月20日，海口市市長冀文林在?？谑姓?5次常務(wù)會議上說，要“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關(guān)實施細則”。

　　盡管后來?？谑姓鰜肀僦{稱這是一個假新聞，但是也并非記者無中生有。限購政策對于?？诮?jīng)濟的影響頗深，?？谑械囟惥謹?shù)據(jù)顯示，今年一季度，?？谑型恋厥褂枚?、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅收入同比下降。3月，建筑業(yè)營業(yè)稅收入4425萬元，同比下降33.1%；房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。

　　正如一位開發(fā)商所言，限購政策可能讓地方政府先扛不住了。

　　別讓浮云遮望眼

　　一邊是國家調(diào)控政策不斷加碼，開發(fā)商負債率高漲、海外融資、退市消息不斷，另一邊卻是個別地區(qū)的成交量大幅上漲。樓市在調(diào)控3個月后的真實情況到底如何，讓人一頭霧水。

　　北京四方聯(lián)達機構(gòu)董事總經(jīng)理楊少鋒也對本報記者表示，4月是樓市集中開盤的時期，所以會出現(xiàn)成交量的明顯上升，這是合理的。“我不覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的反彈。”楊少鋒說。

　　“限購政策的嚴與松造成了目前樓市反應(yīng)的狀況不一，但是在嚴格執(zhí)行限購政策的城市，目前的銷售情況還是不容樂觀的。”中原地產(chǎn)的一位負責人向記者表示。

　　在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者統(tǒng)計北京市4月的成交情況顯示，4月北京樓市仍處在低谷，全月成交量為16346套，環(huán)比3月下滑3%，同比大跌63.7%。其中二手房住宅下滑幅度最大，環(huán)比跌15.7%。其中部分成交項目為保障房項目。

　　同樣，即使在近日出現(xiàn)搶購的廣州市，限購區(qū)域和非限購區(qū)域也出現(xiàn)了冰火兩重天的境地。

　　據(jù)廣州當?shù)孛襟w報道，和碧桂園在清遠和增城的搶購相比，在限購政策壓力下，廣州中心城區(qū)項目在今年“五一”平淡無奇。4月30日上午，廣州市國土房管局巡查天河區(qū)內(nèi)三個在售樓盤，每個項目檢查近30分鐘，基本都是冷冷清清，其間只有一兩個客戶光臨。

　　其實不管樓市是否真的回暖，身處市場之中的上市房企能為我們帶來真實的信息。

　　再過9天的5月13日，中國最大房地產(chǎn)開發(fā)集團之一的復地集團就將正式退出港股；再過一段時間，天津泰達控股出讓的兩家地產(chǎn)公司可能就將被接手，就此退出房地產(chǎn)市場。這一切都發(fā)生在樓市第三輪調(diào)控之后。

　　經(jīng)歷了去年史上最嚴厲的調(diào)控之后，許多曾經(jīng)風光無限的住宅開發(fā)商們，褪下了自己頭上的光環(huán)。從近期各大上市房企的2010年年報數(shù)據(jù)上看，雖然業(yè)績都有所斬獲，但包括現(xiàn)金流、負債率等數(shù)據(jù)都不樂觀。

　　截至4月上旬，已有94家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報，這94家上市房企去年現(xiàn)金流總和已驟降至-734億元，而這94家房企2009年的現(xiàn)金流之和還處于6億元的水平。更值得關(guān)注的是，在94家企業(yè)中，至少有55家企業(yè)現(xiàn)金流指標為負，77家企業(yè)現(xiàn)金流同比下滑，甚至連許多大佬級的公司都未能幸免。

　　“從整體情況來看，各大住宅房企的情況并沒有大家想得那么糟，大部分企業(yè)都是盈利狀態(tài)。但是考慮到政策、市場等外部因素，未來的趨勢仍然堪憂。”陽光股份某高管說。

　　趙曉表示，如果當前限購、限貸、鎖緊房地產(chǎn)信托等一系列政策不折不扣地貫徹下去，今年6-8月可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時。當前開發(fā)商在觀望，不斷收緊的政策預(yù)期使得開發(fā)商在降與不降之間游離，之所以還有思考的時間，主要是因為開發(fā)商放緩投資節(jié)奏來緩解調(diào)控的壓力，但并不是每個開發(fā)商都可以持續(xù)很長時間。開發(fā)商資金鏈的緊繃可能將是房價下降的導火索。