商品房配建保障房 杭城拒絕富人區(qū)

　　明天，杭州主城區(qū)宅地市場在“斷糧”5個月后重新開閘。即將出讓的三宗地塊中，10號地塊和11號地塊為商住用地，均配建公共租賃住房。這是杭州首次在商品住房供地中配建保障性住房。

　　這兩宗地塊中配建保障性住房的建筑面積，至少達到宅地面積的10%。之所以說“至少”，是因為根據(jù)掛牌出讓文件，涉及配建保障性住房地塊的出讓規(guī)則也有了重大變化，不一定是“價高者得”，競地的開發(fā)商還要比拼配建保障房的面積。

　　杭州土地市場上的此番改革，立刻成為杭州時下熱議的話題。而由于出讓地塊位于轉塘和濱江這樣的中高檔住宅集中地，“該不該在中高檔商品房中配套保障房組成混合社區(qū)”，更成為爭議的焦點。在最近的一次網絡調查中，反對派呼聲很高，居然達到了35%。

　　反方：混合社區(qū)“強扭的瓜不甜”

　　“‘商品房’和‘保障房’兩套截然不同的體系，‘強扭出來的瓜’不會甜。”一位業(yè)內人士毫不諱言，“這僅僅解決了表面問題，核心問題卻閉口不談。這不過是遏制地王頻出的權宜之舉，隨之而來將會引發(fā)一系列的矛盾，譬如：配建房與商品房之間的建設矛盾，保障房的分配矛盾，小區(qū)的管理矛盾。”

　　素有“大炮”之稱的華遠地產董事長任志強在一次報告中炮轟了這一政策，對于北京市在土地出讓中要求配建一定比例保障房的制度，表示了強烈的不滿。任志強表示，在商品房和保障房用地捆綁出讓的過程中，出讓價格偏高的狀況經常出現(xiàn)。甚至在不少地塊的成交中，樓面地價高于政府對保障房的回購價。這又讓人想起了任志強之前說的：“中國出現(xiàn)‘窮人區(qū)’和‘富人區(qū)’很正常。過去中國都是‘窮人區(qū)’，現(xiàn)在出現(xiàn)‘窮人區(qū)’和‘富人區(qū)’是很正常的，就像讓一部分人先富起來一樣，也要讓一部分人先住進‘富人區(qū)’，以后才能都變成‘富人區(qū)’。”

　　萬通地產董事局主席馮侖也表示，曾經有房地產商嘗試過高低收入人群“混搭”的模式，“但還沒有成功的案例”。

　　不少杭州的開發(fā)商也表示贊同上述說法，尤其是這次推出的兩個地塊可謂是難得一見的中高端樓盤優(yōu)質地塊，高低收入人群混居將嚴重影響項目的品質。

　　研究一下此次出讓的兩個地塊，不難發(fā)現(xiàn)，這確實是兩塊好地。10號地塊背倚獅子山，中共杭州市委黨校就在邊上，轉塘科技園與該地塊僅一路之隔。轉塘這一帶可謂是高端住宅的集中地。11號地塊緊鄰地鐵1號線，處于西興站和濱康站的中間位置，到兩個站點都只有1公里左右的距離，其中離規(guī)劃中的濱康站西興路出口一街之隔，不過百米。可以說，該地塊開發(fā)完成后是標準的地鐵樓盤。估計兩地塊今后樓盤定位至少中端以上，加上搭建的保障房消耗的成本，正式銷售的商品房價格自然不便宜。

　　“同一小區(qū),土地樓面價15000元/每平方米，開盤售價高達40000-50000元/每平方米，卻附有1800元/每平方米的項目配套廉租房。這是位于北京東三環(huán)的富力星光家園的狀況。不久這樣高低收入人群混居的情況在杭州也會發(fā)生。”

　　不少開發(fā)商憂心忡忡，他們私下認為，這將影響一些從事中高端住宅的開發(fā)企業(yè)決策。尤其是對于這些土地面積不大，但是仍然有配建保障房要求的土地，將使得開發(fā)商無從下手，也會導致對于建設項目的定位混亂，物業(yè)管理更是無從保障。

　　正方：“混合社區(qū)”有利社會和諧發(fā)展

　　更多的是一些支持的言論和不同角度的看法。

　　“任何決策都是有它的道理，政府制定該項措施時一定是經過縝密考慮的。”另一位杭州業(yè)內人士表示，“從經濟學層面來說，政府制定了政策，開發(fā)商也將在這樣的政策下尋求最適合的應對策略。從社會學上考慮，不同收入人群混搭居住，在某一層面上，將為拉近人際關系給予一定的推動。”

　　對于混合社區(qū)，一向喜歡與任志強斗嘴的潘石屹表示：“窮人區(qū)和富人區(qū)要不要分開的討論，我的觀點是分開之后會有很大的社會問題，同樣也會帶來許多的經濟問題，所以不應該把窮人區(qū)和富人區(qū)截然分開。倫敦正在檢討他們當年按功能分區(qū)規(guī)劃城市所犯的錯誤，現(xiàn)在正用各種各樣的辦法去補救這種錯誤。其中一項措施就是修一條地鐵，貫穿泰晤士河多次，把歷史上形成的不同的功能區(qū)：窮人區(qū)、富人區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)通過地鐵更好地融合起來，只有把不同的功能融合起來，不同階層的人融合起來，才能解決目前大城市遇到的最大困難——交通擁擠的問題。”

　　在國外，小區(qū)開發(fā)中將不同業(yè)態(tài)住宅集中在一個小區(qū)中的做法，實際上是針對不同收入、不同層面的購房者，從而形成“混合社區(qū)”?；旌仙鐓^(qū)的建立，有利于集中人氣、提高綜合配套和物業(yè)管理的層次、檔次，使居住環(huán)境氛圍更加安全和諧。

　　典型的混合社區(qū)，杭州其實有很多

　　“混合社區(qū)，杭州其實有很多。杭州目前有很多社區(qū)就是由回遷房和商品房組成的，比如翰林花園、北景園和親親家園等。”省直房產董事長馮建德告訴記者，“這些社區(qū)的口碑有好有壞，關鍵就看開發(fā)商舍不舍得下本錢把保障房做好。”

　　記者注意到此次《配建協(xié)議書》對于地塊的配建有詳細的規(guī)定。從《配建協(xié)議書》看，10號和11號地塊都將配建公共租賃住房，100%為成套住房，其中建筑面積55-60平方米兩室一廳一衛(wèi)一廚型戶型將占40%，建筑面積45-50平方米一室一廳一衛(wèi)一廚型戶型將占60%。同時，開發(fā)商必須按照平均裝修費用不低于300元/平方米（按住房建筑面積計）來進行內部裝修。至于配建的保障房產權、今后的管理等內容，《配建協(xié)議書》也作出了明確的規(guī)定。其中，不低于同地塊商品住宅的品質和配套服務，將是今后入住該保障房住戶的最大實惠。

　　根據(jù)協(xié)議書，配建的保障性住房須與所在地塊商品住宅實行統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，且建設標準與品質不低于所在地塊商品住宅，同時，保障性住房還將與所在地塊的其他商品住宅共享配套基礎設施和公建設施。開發(fā)商配建的保障性住房及其配套設施須與所在地塊商品住宅同步設計，分期開發(fā)的項目，在首期開發(fā)項目中就要落實保障性住房總量，并確保配建的保障性住房及其配套基礎設施先行開工、先行交付。而關于保障房的產權，在開發(fā)商辦理房產初始登記時，就要按房產無償移交相關程序，將保障性住房產權登記至市保障性住房管理部門名下，但物業(yè)管理仍納入所在地塊商品住宅小區(qū)統(tǒng)一管理，物業(yè)服務費由政府相關部門交納。

　　“雖然納入商品住宅小區(qū)統(tǒng)一管理，但估計服務內容和收費標準可能會有不同，畢竟保障房和商品房的住戶消費水平不同，需求也不同，不可能采用同一標準。”對于在商品住宅地塊配建保障性住房，有開發(fā)商提出了自己的看法，“但至少這批保障房的外觀、用材將與同地塊的商品房看齊，保障房住戶更能與商品房住戶共享配套，例如品牌開發(fā)商精心打造的小區(qū)景觀、引入的商業(yè)配套或教育資源等，生活質量將大大提高。”

　　“保障房和商品房統(tǒng)一建設，我們老百姓是最高興的。因為這樣的混合社區(qū)肯定要有實力的開發(fā)商才能做，這無疑將提高保障房的質量，我很期待能住上這樣的保障房。”一位名為“那時花開”的網友這樣說道。

　　今后也會這樣配建保障房嗎

　　除了確定5月5日出讓的這兩宗宅地外，日前杭州市國土資源局網站上悄悄地又掛出一則土地出讓預告，其中包括9宗宅地。

　　“這9宗地均要求配建保障房，加上已經公告的2宗，杭州市目前已確定11宗宅地，共631畝出讓土地中將配建保障房。”國土局相關人士介紹說。

　　這11宗宅地分別位于濱江、蔣村、祥符、下沙等地，不少算是優(yōu)質地塊，配套比較完善，而且近一半宅地面積在百畝以上。像紫金港單元西地塊129.3畝，濱江威陵鋼家具廠兩塊地合在一起也有146畝。

　　配建的保障房是政府出資金讓開發(fā)商代建，還是由開發(fā)商自行消化成本？記者獲悉，配建地塊保障房部分將采用無償移交的方式，而且套型比例、建設標準和移交方式會在地塊的配建協(xié)議上加以明確。“配建保障房不同于目前的代建。”一位相關政府部門人員透露說。

　　今后是否每宗宅地都將配置10%的保障房？如何選擇配建保障房的用地？在杭州開啟了宅地配建保障性住房后，一系列問題接踵而至。

　　該市國土局相關人士表示:今后，將根據(jù)地塊區(qū)位、大小、周邊配套等情況具體確定“配建”和“代建”方式，并非機械地對每一宗宅地進行配建，具體地塊都需要視具體規(guī)劃情況確定。“10%配建”政策目前主要針對的是杭州主城區(qū)，而蕭山、余杭兩區(qū)則可能會采取其他方式，比如兩個區(qū)目前正在醞釀，各拿出2平方公里的土地來建保障房；另外，這個政策主要針對住宅用地，不涉及純商業(yè)用地。

　　一位有意參與濱江地塊競價的開發(fā)商表示，無償移交意味著保障房完全是個不賺錢的活，拿地時會充分考慮掛牌文件上對保障房建設標準具體內容的規(guī)定。