房地產(chǎn)暴利：有木有？

“反暴利規(guī)定”擬出再引“暴利之爭(zhēng)”———

　　隨著國家發(fā)改委開始研究對(duì)商品房實(shí)施反暴利的規(guī)定，房地產(chǎn)到底有無暴利、房地產(chǎn)行業(yè)到底是不是個(gè)暴利行業(yè)再次引發(fā)爭(zhēng)議。多年來，盡管國家統(tǒng)計(jì)局、國土部、全國工商聯(lián)等部門或者機(jī)構(gòu)都調(diào)查過房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，但因?yàn)橛械恼{(diào)查結(jié)果一直沒有公布，公布結(jié)果的，不同部門的很多數(shù)據(jù)相差很多，因此，房?jī)r(jià)的真實(shí)成本對(duì)于公眾來說始終是難解之謎，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利也因此“各說各的”沒有一個(gè)定論。那么，房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒有暴利？如何界定暴利？

　　■房地產(chǎn)業(yè)“暴利之爭(zhēng)”由來已久

　　“高房?jī)r(jià)”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房?jī)r(jià)“推手”等成了樓市“永恒”的話題，一直不斷地在購房人、開發(fā)商、各方專家甚至相關(guān)主管部門之間持續(xù)著。公開信息顯示，2009年以來，隨著政府相關(guān)主管部門對(duì)房?jī)r(jià)成本構(gòu)成的調(diào)查，“暴利”爭(zhēng)論更是因?yàn)樯唐贩块_發(fā)成本的“神秘”而成了一個(gè)沒有結(jié)論的話題。

　　購房人張先生等人表示，房?jī)r(jià)高的重要原因是開發(fā)商的“暴利”。而與之相反的是，開發(fā)商——不僅萬科董事局主席王石稱沒有高利潤(rùn)，萬通地產(chǎn)董事局前主席馮侖早在2009年也曾公開表示，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%；華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱，過去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。

　　2009年年中，國家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。2009年全國兩會(huì)期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為“我國房?jī)r(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%；而國土部在當(dāng)年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。兩個(gè)不同部門的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實(shí)，讓本來就“神秘”的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成更加神秘，“暴利”爭(zhēng)論也更加沒有了結(jié)論。

　　■購房人:

　　高房?jī)r(jià)是暴利的最好證明

　　那么，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，各家開發(fā)商的利潤(rùn)水平大概多少？眼下的房地產(chǎn)行業(yè)到底存不存在“暴利”？對(duì)此，購房人、開發(fā)商及相關(guān)專家看法不一。絕大多數(shù)購房人和極少數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，存在“暴利”；而多數(shù)開發(fā)商及相關(guān)專家并不這樣認(rèn)為，在土地出讓、稅賦等政策日益完善的當(dāng)下，在購房人對(duì)品質(zhì)的要求越來越高的當(dāng)下，開發(fā)商已沒有過去那樣的高額利潤(rùn)。

　　“高房?jī)r(jià)便是‘暴利’存在的最好證明。”昨天，購房人張先生表示。他強(qiáng)調(diào)，“雖然近幾年來相關(guān)部門在公布房?jī)r(jià)成本方面一直是‘云里霧里’，以致房?jī)r(jià)成本至今對(duì)購房人等局外人而言仍是‘不識(shí)廬山真面貌’，但公開資料顯示，2005年福州市物價(jià)局曾率先公布過商品房成本。”他介紹，2005年福州市物價(jià)局在全國率先公布的該市商品房的社會(huì)平均成本顯示，所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過90％。“這算不算暴利？可能有的開發(fā)商會(huì)強(qiáng)調(diào)，這是早年的，現(xiàn)在地價(jià)、建安、稅費(fèi)等成本都在提高，利潤(rùn)空間已經(jīng)縮小，但是別忘了，成本提高的同時(shí)，眼下的房?jī)r(jià)和2005年相比，漲了多少倍？！”張先生強(qiáng)調(diào)。

　　■開發(fā)商：

　　稅后年利潤(rùn)僅10%左右

　　昨天的采訪中，開發(fā)商幾乎都干脆地表示“沒有暴利”，對(duì)記者提出的房?jī)r(jià)構(gòu)成情況等問題，多數(shù)人也以 “成本構(gòu)成太過復(fù)雜，說不清楚”為由不接受采訪，只有少數(shù)開發(fā)商對(duì)此接受了采訪。以下便是某開發(fā)商提供的一郊區(qū)樓盤成本構(gòu)成及利潤(rùn)等組成：

　　基本情況：戶數(shù)：1700余戶；銷售面積：15萬平方米；銷售均價(jià)：7754元/平方米；銷售收入：11.6億元；開發(fā)成本：8.05億元；利潤(rùn)率：15.5%。

　　成本構(gòu)成：第一類，開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，主體建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)（含資本化利息）；第二類，期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用（=開發(fā)成本×3%）、銷售費(fèi)用（=銷售收入×2.5%）；第三類，營(yíng)業(yè)稅及附加（=銷售收入×5.4%）；第四類，土增稅值稅，但由于該項(xiàng)目為普通住宅且土地增值率低于20%，因此不需繳納土地增值稅。

　　“15%的利潤(rùn)，應(yīng)該是一個(gè)正常的利潤(rùn)，談不上高利潤(rùn)，更說不上是‘暴利’。”該負(fù)責(zé)人在介紹完上述的情況后表示。

　　另一位國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人也表示，“房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此資金成本較高、風(fēng)險(xiǎn)較大，收益率經(jīng)年化后，并非暴利行業(yè)。”她介紹，一般樓盤開發(fā)，自有資金要求在30%左右，而開發(fā)周期在2-3年，銷售結(jié)案時(shí)間更長(zhǎng)，長(zhǎng)期融資，即一年以上的資金成本高于短期融資資金成本；一個(gè)項(xiàng)目的稅前投資回報(bào)率也許能到40%，稅后達(dá)到30%，但平均到3年，年收益不過是10%到15%，稅后更是到不了10%。

　　“生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的產(chǎn)品相對(duì)來說市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)都大很多，比如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開始啟動(dòng)便很難做調(diào)整，而兩三年后的市場(chǎng)及政策預(yù)測(cè)難度大，從風(fēng)險(xiǎn)需靠?jī)r(jià)格來補(bǔ)償?shù)慕嵌日f，收益也并不高。”她再次強(qiáng)調(diào)。(記者　余美英)

　　記者觀察

　　“反暴利”前如何界定暴利是關(guān)鍵

　　房地產(chǎn)行業(yè)到底有沒有暴利，存在兩個(gè)問題，其一是房?jī)r(jià)成本構(gòu)成至今沒有一份清晰且是由官方認(rèn)定的單子；第二，開發(fā)企業(yè)或者一個(gè)樓盤的開發(fā)，利潤(rùn)到底到多少才算“暴利”亟待確定。

　　昨天的采訪中，多位采訪對(duì)象不約而同地提到了去年5月北京問天律師事務(wù)所律師李雪森向國家發(fā)改委舉報(bào)北京某項(xiàng)目涉嫌牟取暴利這一新聞事件。“相關(guān)報(bào)道顯示，國家發(fā)改委主任張平對(duì)舉報(bào)進(jìn)行了批示，并轉(zhuǎn)國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司受理。這一舉報(bào)隨后轉(zhuǎn)給了北京發(fā)改委進(jìn)行查處。不過，時(shí)至今日，對(duì)于上述項(xiàng)目是否構(gòu)成非法牟取暴利行為，以及后續(xù)如何處理的細(xì)節(jié)，都未對(duì)外公布。”

　　該事件的當(dāng)事人李雪森表示，有關(guān)反暴利的規(guī)定和價(jià)格法的規(guī)定都是現(xiàn)成的，只是價(jià)格主管部門多年來并沒有依據(jù)這些規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行價(jià)格管理。在他看來，目前商品房項(xiàng)目是否存在暴利，主要看土地取得的成本，其次是建安成本和稅費(fèi)成本，大部分房地產(chǎn)暴利項(xiàng)目的土地都是幾年前地價(jià)較低時(shí)取得的，而且同一項(xiàng)目開盤后連續(xù)漲價(jià)。

　　國家發(fā)改委下屬的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，目前界定暴利行為的依據(jù)是《價(jià)格法》和一個(gè)關(guān)于非法牟取暴利的規(guī)定，其中對(duì)于成本界定、暴利行為界定都有規(guī)定。但是，目前有關(guān)規(guī)定當(dāng)中，并沒有專門針對(duì)商品房暴利行為的界定標(biāo)準(zhǔn)。他透露，國家發(fā)改委接下來可能會(huì)專門制定針對(duì)房地產(chǎn)的暴利行為界定標(biāo)準(zhǔn)，其中將包括對(duì)于開發(fā)商的土地成本、開發(fā)成本的認(rèn)定，還包括項(xiàng)目定價(jià)與周邊商品房定價(jià)的比對(duì)等措施。