人口老齡化變量：地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進行時

　有一種假設(shè)：未來的一對夫妻有8套房子？

　　多年來，學(xué)術(shù)界的一些探討認為，在中國人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達到8套，這使得市場上的住房供應(yīng)遠遠大于需求，最終導(dǎo)致價格猛跌。

　　這個假設(shè)是否可能存在，人們在4月28日似乎能看出一些端倪。

　　國家統(tǒng)計局在這一天公布的人口統(tǒng)計數(shù)字顯示，2010年60歲以上的老齡人口為1.77億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.26%，比2000年增加了4000萬人，比例增加了2.93個百分點。

　　與此同時，人口出生數(shù)大降。2010年0-14歲人口為222459737人，占總?cè)丝诘?6.60%，比2000年減少了6000多萬，比例也下降了6.29%。國家統(tǒng)計局局長馬建堂對于這種人口年齡結(jié)構(gòu)的變化感到震驚。

　　他指出，“生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。”

　　國家統(tǒng)計局曾經(jīng)在去年10月份，完成了一項對5個城市住房空置率的抽樣調(diào)查。結(jié)果顯示，從城里到近郊，再到遠郊區(qū)，越遠則住房的空置率越高。同時越是開發(fā)時間短、越是不成熟的小區(qū)，則空置率越高。上述數(shù)據(jù)已經(jīng)上報到?jīng)Q策層。

　　人口老齡化變量： 地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進行時

　　而對于這種人口老齡化加重的情況，不少學(xué)者認為，持續(xù)下去的話，中國房地產(chǎn)供求嚴重失衡的賣方市場終將改變，住房供給遠遠大于需求的情況并非沒有可能。

　　北京科技大學(xué)教授、著名經(jīng)濟學(xué)家趙曉(博客)，對于剛公布的人口普查數(shù)據(jù)也有些驚訝，“總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。”他感慨說。

　　不過，目前絕大多數(shù)開發(fā)商仍然十分樂觀。排在售樓處的買房隊伍仍很長，這給開發(fā)商充足的信心。即使在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控下，還有源源不斷的需求。他們堅信，調(diào)控是短暫的，城市化的推動力才是長久的。

　　但一切正在發(fā)生變化，危機或許就在不久的將來。

　　若干年后，誰還來買房？

　　過去15年，中國有3億人口從農(nóng)村走到了城市，從小城市走到了大城市。“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100(微博)董事長易小迪(微博 博客)說。

　　一個顯而易見的現(xiàn)象是，現(xiàn)在所有的大城市、熱點城市的房價已經(jīng)確實超出了當(dāng)?shù)睾芏嗳怂J同的價格。吳敬璉、北京師范大學(xué)教授鐘偉等多位經(jīng)濟學(xué)家曾不止一次指出，當(dāng)前房價的快速上漲更是貨幣現(xiàn)象，是由貨幣超發(fā)帶來的。

　　盡管中國有大量的剛性需求，有大量已至婚齡的青年人，但這些剛性需求，已經(jīng)并不是當(dāng)前推動房價上漲最主要的原因。投資、投機性需求的存在，制造了中國房地產(chǎn)的盛景，也推漲了房價。與此相伴的是，高漲的房價已將一大批青年人排除在外。

　　對此，天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾(博客)曾給出的建議是先租房。他在今年3月份斷言，20年后，中國的房子會大量地剩余。按照現(xiàn)在的計劃生育結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)。待祖輩、父輩死后，會有至少4套房留下來，房子會供過于求，想賣都賣不掉。20年后，房子會大量剩余，大量掉價，都不值錢。

　　易小迪是少數(shù)幾個看到房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求的地產(chǎn)商，他悲觀地認為，地產(chǎn)商的好日子會結(jié)束，競爭會越來越激烈。

　　盡管中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)速度在加快，同時購買需求仍火爆，不過實際未來還有多少需求，仍是一個問號。目前開發(fā)商以及決策層，都在試圖了解中國未來的住房需求潛力，空置率數(shù)據(jù)曾一度引發(fā)各方擔(dān)心。

　　人口老齡化變量：地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型進行時

　　國家統(tǒng)計局在去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進行過調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，越是遠郊地區(qū)，住房空置率越高。同時開發(fā)時間越短，則入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的辦法，以水電氣物業(yè)費等多種形式，全面調(diào)查。

　　國家統(tǒng)計局人士指出，目前對于全國是否有太多住房空置，以及由于老齡化加重使得住房空置率加大，還需要等到本次人口普查10%的長表數(shù)字出來。“長表涉及到住房空置的情況，如果人口普查員去登記，住房一直沒有人，該房屋是要算空置率的。至于人口老齡化使得住房需求在多大程度上減少，還有待調(diào)查，是否能測算也不知道。”一位統(tǒng)計人士說。

　　但情況還沒有到最糟的地步。趙曉認為，目前中國50%的城市化率仍舊很低，距離發(fā)達國家65%以上的城市化率仍有距離，地產(chǎn)業(yè)仍舊將在未來10到15年時間里快速發(fā)展，但黃金十年將演變?yōu)榘足y十年。地產(chǎn)商的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，未來十年，地產(chǎn)商無法輕易從中獲得暴利，不確定和風(fēng)險都在逐步加大。