物業(yè)管理僅曬賬單還不夠 還業(yè)主知情權

　　近來，北京不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)的公示欄中貼出幾份賬單，還收到小區(qū)公用部分經營收益分紅，物業(yè)管理的變化正在悄然發(fā)生——

　　“去年物業(yè)服務費收入632.53萬元，支出743.91萬元；去年物業(yè)經營收入282.97萬元，支出154.96萬元；業(yè)主累計欠費321.17萬元……”這是前不久北京市西城區(qū)朗琴園小區(qū)公布的上年物業(yè)服務收支情況明細表中的幾項匯總數據，每項數據下又細分為不同子項。大數小數，來源去向，一目了然。

　　2010年10月開始施行的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，從今年開始，物業(yè)企業(yè)“曬賬單”成為一項強制要求，一季度要公布上年度的收支狀況等。不按規(guī)范執(zhí)行，將受查處并在信用系統(tǒng)中留下“污點”。 此外，30余套相關法規(guī)及標準作為支撐，大量創(chuàng)新舉措推出執(zhí)行。這些舉措對于欠繳物業(yè)費等問題的解決有何助益？能否解決困擾業(yè)主與物業(yè)管理之間的其他諸多問題？近日，本報記者進行了深入采訪。

　　每年一季度公示上年度收支賬單、本年度收支預算——

　　違規(guī)者不僅將被“談話”，信用檔案也將留“污點”

　　4月12日下午2時，一輛中巴汽車自北京市住建委出發(fā)，停在西城區(qū)陶然橋北側一個小區(qū)門口，工作人員直奔物業(yè)公司和小區(qū)公示欄，檢查物業(yè)公司“曬”賬單以及其他公示內容。這是北京市住建委負責人正帶隊對全市有物業(yè)公司服務的小區(qū)進行抽查。

　　沒有提前通知，沒有固定路線。第一個被抽查的小區(qū)是西城區(qū)朱雀門。這個小區(qū)分為南北兩個區(qū)域，南區(qū)主要住著回遷戶，北區(qū)則主要是商品房、別墅。在南區(qū)最南側的公示欄中，賬單已經在3月28日“曬”出，上一年度物業(yè)服務合同履行情況和本年度物業(yè)項目收支預算都有列出。

　　“這字兒真夠小的，業(yè)主看得清嗎？”檢查人員指著公示欄問匆匆趕來的物業(yè)公司工作人員。“我們從網上下載的固定格式，還真沒考慮到這一點，以后會注意。”

　　檢查組緊接著來到廣安門橋西側的朗琴園小區(qū)。正在小區(qū)里活動的業(yè)主孫大媽、潘大媽看到一大群人進門，主動上來打招呼。當被問及物業(yè)是否公示賬單時，兩位大媽說往年就有，今年公布得特別細致清楚，潘大媽還能把一個個大數報出來。

　　同一天被抽查的還有遠見名苑小區(qū)。檢查組推開物業(yè)公司的門，只見客服部工作人員一臉茫然：“什么檢查？什么公示？”檢查組發(fā)現(xiàn)該小區(qū)北門已經貼出公示，但只有去年收支表格，按要求應同時公示的其他幾項都沒有，公示位置也不醒目。

　　違規(guī)！檢查人員貼出了海報大小的告知單，要求該物業(yè)公司法人、項目負責人在規(guī)定時間內到住建部門“談話”，并對其進行了信用檔案扣分處理的懲罰。

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算。業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　“公示必須達到‘三規(guī)范、兩積極’，即公示時間規(guī)范、公示場所規(guī)范、公示內容規(guī)范、積極答復質詢、積極配合審計。我們將嚴肅查處不按法規(guī)辦事的企業(yè)。”北京市住建委副主任張農科說。下一步將進行各區(qū)縣的交叉抽查，最后公布所有違規(guī)企業(yè)名單。

　　記者看到，由市住建委統(tǒng)一設計的公示表格中，收入、支出詳細清晰：收入方面包括，物業(yè)費本年收入多少，欠費補交多少，公用部分經營收入有多少；支出方面包括，管理人員工資、社保、福利費有多少、小區(qū)清潔衛(wèi)生費用多少等等。在物業(yè)服務合同履行情況中，則要求公示提供了哪些物業(yè)服務，按照什么標準提供等。

　　張農科說，嚴格要求物業(yè)企業(yè)“曬賬單”，是為了進一步保障業(yè)主在物業(yè)管理中的知情權、監(jiān)督權得到落實，同時促進物業(yè)服務企業(yè)經營行為更加透明規(guī)范，逐步實現(xiàn)政府行業(yè)監(jiān)管重心由企業(yè)管理向項目管理、由資質管理向信用管理的轉移。

　　采訪中，有一些業(yè)主希望，對賬單中的數據“如何算出來的”，能有一個簡單的查詢、核驗方法。否則，物業(yè)公司“自說自話”，業(yè)主無從核對。

　　把物業(yè)費收支和公用部分經營收支分開來——

　　還業(yè)主知情權，明確“繳費是義務，分紅是權利”

　　4月20日下午，記者再次來到朗琴園時，這里已經在公示今年一季度的收支詳細情況。負責小區(qū)物業(yè)服務的嘉浩物業(yè)公司項目部經理邢俊霞說，今后，小區(qū)將按月“曬賬單”。這在北京市規(guī)定的基礎上又進了一步。

　　張農科說：“公示的目的就是要讓業(yè)主知道自己繳納的物業(yè)費用到哪里，讓業(yè)主的錢花個明白。同時，促使業(yè)主關心和參與自己小區(qū)的管理。很多小區(qū)的經驗已經證明，業(yè)主參與監(jiān)督和管理，物業(yè)公開收支賬單，既能把小區(qū)管理好，還能省錢。”

　　朗琴園是一個擁有2400多住戶、總面積達26.5萬平方米的大型社區(qū)，2007年業(yè)主們“轟”走了原來的物業(yè)公司，嘉浩物業(yè)入駐，采用的是“信托契約”式的管理方式，現(xiàn)在的物業(yè)費是每平方米每月2.1元。孫大媽告訴記者，小區(qū)里除了有業(yè)委會，還有業(yè)主自發(fā)組成的監(jiān)督小組，因為“信托契約”里除了規(guī)定業(yè)委會是委托人，物業(yè)公司是受托人，還規(guī)定所有業(yè)主是受益人。“物業(yè)公司的各種服務如今都很到位。”業(yè)主們反映。

　　邢俊霞說，由于采用“信托契約”式管理方式，明確規(guī)定了業(yè)主的知情權、建議權、監(jiān)督權，2007年起，朗琴園將財務報表每月向業(yè)委會報告一次，每年公布一次，業(yè)主有疑問可以隨時來查詢。“所以，在物業(yè)費方面從來沒有發(fā)生過糾紛。物業(yè)費的按期收繳率一直在90%以上。”

　　新的公示和過去有什么不一樣呢？滿頭銀發(fā)的業(yè)主潘大媽從事管理工作，所以對財務表格特別敏感，她說，過去公示的是資產負債表、損益表等，是給專業(yè)財務人員看的，不從事財會工作的業(yè)主很難看懂?，F(xiàn)在的情況明細表更多地站在業(yè)主的角度來公示，簡潔清晰，真正給了全體業(yè)主知情權。“也提高了大家的責任感。”孫大媽補充說，尤其是公示了物業(yè)費的累積欠費后，她知道有好幾個業(yè)主趕緊去物業(yè)公司補交了。

　　“更重要的是，這次的公示把物業(yè)費收支和公用部分經營收支分開來，澄清了過去大家的一些誤解。”潘大媽解釋說，交物業(yè)費是業(yè)主的義務，一些業(yè)主因種種原因遲交導致每年都出現(xiàn)“赤字”，可以通過滾動經營和催繳來應對；公用部分的經營盈利則是業(yè)主的利益，應該由業(yè)主共享。“過去這兩者往往混為一談，用公用部分的收益去補物業(yè)費拖欠的窟窿，完全是混淆了權利、義務的關系。”

　　據介紹，朗琴園已制訂了隔年分配公用部分經營盈利的方案，首批擬將2008年的小區(qū)廣告費、停車費盈余共計58萬元分紅，業(yè)主大會討論決定后即可執(zhí)行。潘大媽說，平均每戶每平方米分得2.23元，相當于今年能少交一個月的物業(yè)費。“繳費是義務，分紅是權利，我們更有當家做主的感覺了。”

　　與此同時，一些物業(yè)公司公布的賬單也顯示，盡管繳費率不低，但現(xiàn)有物業(yè)費標準難以維持正常運轉，“我們始終不敢漲價。一提漲價繳費率肯定下降。”對此， 北京市住建委物業(yè)處人士表示，物業(yè)公司可找第三方進行評估，若評估的費用高于現(xiàn)行的物業(yè)費，可以向全體業(yè)主提出，由業(yè)主們表決決定。

　　專業(yè)化管理才能實現(xiàn)不動產的保值增值——

　　變革物業(yè)管理，支撐城市長遠發(fā)展

　　對于部分物業(yè)公司的虧損經營狀況，張農科認為，物業(yè)服務要做到“質價相符”。業(yè)主花錢多少就決定了所購買服務質量的高低，業(yè)主不能一方面要求很高的服務，另一方面又不愿意掏錢。以種種理由不交物業(yè)費的行為，看似有損物業(yè)公司利益，其實損害的是包括自己在內的全體業(yè)主的利益。“更重要的是，業(yè)主交物業(yè)費對自己的不動產來說既是消費更是投資，這一點并沒有為大多數人所認識。”張農科強調。

　　但在很多人看來，不交物業(yè)費似乎是業(yè)主維權最主要也最有力的手段。張農科給出的辦法是，成立業(yè)主大會才能維權。“業(yè)主大會是業(yè)主在小區(qū)內進行管理的有效而惟一的載體。例如，單個業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司賬單有問題，按規(guī)定可以提出質詢，但如果涉及審計，則需要業(yè)主共同決定或業(yè)委會提出要求。”張農科說。

　　據了解，北京市多部門正在聯(lián)手研究推動全市小區(qū)設立業(yè)主大會，并擬進行業(yè)主大會升格為完全民事能力主體的探索。這樣，如果發(fā)生糾紛，業(yè)主大會就可作為原告起訴業(yè)主、物業(yè)公司等，還可以直接收取公共部位的權益，將目前只能登記在開發(fā)商名下的小區(qū)公共部位產權，直接登記到業(yè)主大會名下。同時，也將每棟房屋的維護、保養(yǎng)職責賦予業(yè)主大會。

　　“建造一棟房屋一般只需一兩年、兩三年，使用一棟房子則將持續(xù)幾十年、上百年，管理比建造重要得多！”張農科說，以1995年北京出臺《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》為標志，物業(yè)管理這一現(xiàn)代房屋管理模式在北京落地，截至2010年，北京擁有3074家物業(yè)服務企業(yè)。“但是，人們往往認為物業(yè)管理就是看門、打掃衛(wèi)生，忽視了房屋管理這一核心職責。其實，專業(yè)化管理才能實現(xiàn)不動產的保值、增值，也才能支撐城市長遠發(fā)展。”張農科指出。

　　針對物業(yè)管理中的深層次矛盾和問題，北京市征求各方專家和業(yè)主、物業(yè)企業(yè)代表上千人意見，制訂了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，并制定30多個配套政策、技術標準、操作規(guī)范和示范文本。去年10月以來，北京市物業(yè)管理領域已經有了一系列變化。例如，要求建設單位承擔前期物業(yè)服務責任，倒逼開發(fā)商主動申請成立業(yè)主大會；重大事項表決可“化整為零”，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內物業(yè)管理事項；業(yè)主可自管物業(yè)，共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人……在北京，還有一個業(yè)主公共決策平臺，小區(qū)業(yè)主決定共同事項時，可以不用現(xiàn)場開會、書面征集意見，只需持與房屋對應的一卡通，上網或打電話，就能完成投票，“表達意愿更加容易”。

　　“我今年的物業(yè)費降了100元，據說與物業(yè)公司的經營收益有關。”業(yè)主田小姐說。她同時提出，業(yè)主對小區(qū)停車位的施劃與管理有不少意見，對衛(wèi)生狀況、安全狀況也不滿意，但都遲遲得不到物業(yè)公司的答復，更沒看到改進的舉措。“我們不僅僅關心錢的收支，更希望有關部門切實通過監(jiān)管，促進物業(yè)公司提高經營管理水平，用市場機制淘汰沒能力的企業(yè)，讓具有現(xiàn)代管理理念的物業(yè)企業(yè)做大做強，管理更多的小區(qū)，讓我們的房子在管理中保值增值。”田小姐的話代表了不少業(yè)主的心聲。

　　“關于物業(yè)管理，要做的工作很多，很多理念上的誤區(qū)也待廓清。”張農科認為，中國的大城市正在進入管理主導期，圍繞著物業(yè)管理過程中涌現(xiàn)出來的矛盾和問題，需要不斷提高城市管理者的責任意識和業(yè)主的自治意識。