我國將對商品房實施反暴利規(guī)定 反暴利方式猜想

　　動機

　　4月27日，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　能否有效控制房價，在土地成本不一的情況下，反暴利將如何實施成了各方爭論的焦點。

　　本報記者 陳小瑛 長沙報道

　　反暴利方式猜想

　　方式一 限價

　　措施：對房地產(chǎn)項目實行限價，按市場平均價格、平均差價率、平均利潤率及其合理幅度進行限制，高于政府制定的價格不予批準預售許可證。方式二 征暴利稅

　　效果：目前各地方已經(jīng)出臺房價控制目標，并有針對性的對樓盤價格進行限制，確實起到了一定的作用，基本控制了房價繼續(xù)上漲，但開發(fā)商又有了新的對策，比如從之前的精裝房改為毛坯房，以達到政府制定的降價標準。

　　措施：一種辦法就是直接用稅收征，另一種辦法就是像當年我們征收石油特別收益金的辦法，大家俗稱也叫暴利稅，先確定暴利的標準，再以高于某種利潤率的不同幅度征收暴利稅。

　　效果：征收暴利稅，以此解決過去因政府出讓地價太低，開發(fā)商故意拖延開發(fā)周期，囤地帶來的暴利問題。著名房地產(chǎn)評論員葉檀認為，如果征收暴利稅的話，對房地產(chǎn)市場的影響就大了，但跟房產(chǎn)稅之間怎么協(xié)調(diào)又是個問題。

　　方式三 罰款

　　措施：《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》中要求，某一商品的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監(jiān)督檢查機構(gòu)責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　效果：市場上各個樓盤的價格一般都有差異，罰款可以防止開發(fā)商亂定價，但如何界定同種商品的同一檔次是執(zhí)行的關(guān)鍵問題。

　　開發(fā)商說利潤只有10%，你信嗎

　　開發(fā)商暴利早已是行業(yè)內(nèi)都知道的秘密，日前福布斯公布的華人富豪榜上，房地產(chǎn)富豪成為三個主要的行業(yè)之一，大陸房地產(chǎn)富豪靠前的有龍湖地產(chǎn)吳亞軍、恒 大地產(chǎn)許 家印、萬達集團王健林。

　　但開發(fā)商自稱利潤不高，萬科董事長王石曾公開表示，超過25%的利潤不做。北京通寶昊業(yè)投資有限公司董事長莊宗汨說得更少，“開發(fā)商利潤只有10%”。

　　房價的高低是明擺著的，成本中除了土地成本較隱晦、差異也較大外，其他建安成本、稅費等成本比較透明。長沙某中型建筑商告訴記者，以長沙雨花區(qū)一棟32層樓高、面積4.9萬平米的商品房為例，其建安成本為1600元/平米，加上土地成本，剩下的綠化、營銷費用、報建稅費等雜費，最后給開發(fā)商算出的利潤率大概是80%-120%。建安成本近年來雖然隨著人工和材料的上漲有所增加，但是房價漲幅更快。

　　五礦建設（湖南）嘉禾日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)戴鵬宇說，以前房地產(chǎn)利潤確實很高，但這幾年來，地價成本漲了很多，除去土地成本不說，其中建安成本和各種費用算起來要4000元，而政府所征收土地增值稅占去了利潤的40%，一般高層樓盤算下來利潤率只有10%多一點。

　　“10%的利潤誰會做？”北京一家開發(fā)商老板直言，“利潤率的差異主要是土地成本，過去地價便宜的可以翻幾倍，現(xiàn)在地價貴的至少也是百分之三四十以上吧。”其他成本大體差不多，11層以下小高層的建安成本一般是1200元/平米，11層以上的高層一般是1800-2000元/平米。

　　配合“明碼標價”，將實施反暴利規(guī)定

　　國家統(tǒng)計局本月發(fā)布的全國70個大中城市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)顯示，3月份我國房價環(huán)比下降和持平的城市數(shù)量小幅增加，但更多的城市房價仍在上漲，只是漲幅有所回落。這表明：部分城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變。

　　發(fā)改委此前發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。

　　“對情節(jié)惡劣、影響較壞、社會反響大的典型違法案件，要依法從重處罰，并予以公開曝光，以儆效尤。”許昆林說。

　　許昆林表示，除此之外，政府還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施。這當中，實施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一，“我們正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。”

　　開發(fā)商說利潤只有10%，你信嗎

　　“將對商品房反暴利”這一消息傳開后，立刻引起外界的諸多質(zhì)疑，問題集中于暴利如何定義，房地產(chǎn)市場的成本如何核算以及反暴利是否具有可行性等。

　　開發(fā)商對于可行性仍存在爭議，“怎么來判斷它是不是暴利？像經(jīng)濟適用房，都那么高的價格，你怎么測定人家是不是暴利呢？沒辦法鑒定，任何標準，都不會形成一致的意見。”

　　對此，發(fā)改委經(jīng)濟社會發(fā)展研究所副所長楊宜勇稱，可以規(guī)定利潤率具體是多少算暴利，反暴利可通過土地成本、建安成本、以及其他稅費和管理等費用來核算出總成本，銷售價格減去這些總成本來算出利潤，再按照利潤大小來管制價格，“比如利潤率給你規(guī)定20%，如果你利潤達到40%那肯定就是暴利了。”

　　事實上，反暴利也有依可循，1995年1月，國務院頒布《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)行業(yè)也在這一范疇內(nèi)。

　　對于為何時至今日才準備對房地產(chǎn)反暴利，楊宜勇說，“過去房價沒有列入這個規(guī)定的范疇，但現(xiàn)在房價漲的太離譜了，老百姓很不滿意，所以必須要管制了。”“言必行，行必果。”楊宜勇表示，發(fā)改委已經(jīng)發(fā)話了，就一定會落實的。

　　而對于今年能否實施反暴利規(guī)定的問題，許昆林稱，目前仍處于研究階段。

　　[新聞背景]

制止牟取暴利的暫行規(guī)定（部分）

　　某一商品或者服務的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監(jiān)督檢查機構(gòu)責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　生產(chǎn)經(jīng)營者不得以價格欺詐等非法手段牟利，包括不按照規(guī)定明碼標價或者在明碼標示的價格之外索要高價、謊稱削價讓利進行價格欺詐、相互串通，哄抬價格、違反公平自愿原則，強迫交易對方接受高價等。情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　各方看法

可用征暴利稅的方式

　　發(fā)改委經(jīng)濟社會發(fā)展研究所副所長楊宜勇：市場不是萬能的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場就是失靈了，反暴利是市場監(jiān)管行為，有利于穩(wěn)定房價，可能通過限價或者稅收來調(diào)節(jié)。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓：目前保障性住房可以限價，因為這關(guān)乎國計民生，從大的方面說涉及人權(quán)，經(jīng)濟角度講涉及到市場秩序等等。但是商品房可以不用限價，如果不限價的話，我就用征稅的辦法解決。

房地產(chǎn)企業(yè)信息應透明

　　商務部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院專家梅新育：中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利驚人，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透明，開發(fā)商對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)并不靠譜。除了增加安居房之類的保障性住房供給外，用反暴利法規(guī)約束中國房地產(chǎn)市場也是有用的思路。應用反暴利法規(guī)擠出房市泡沫，也還存在一系列問題，譬如法規(guī)不完善、現(xiàn)有條款需要進一步細化等。

　　中國發(fā)展戰(zhàn)略研究會、中國行政管理學會何學彥博士：這個措施的執(zhí)行、落實有一個關(guān)鍵問題，就是必須讓房地產(chǎn)商和地方政府公布地價，公布房地產(chǎn)商開發(fā)的成本價格，房地產(chǎn)成本全國平均只有5600塊錢，房地產(chǎn)的價格是高于成本的一般是2.3倍，有些一線城市甚至高達10倍，這極不健康。必須公布他們的房地產(chǎn)各種開發(fā)的成本價格，而且政府要公布各種稅收的數(shù)目，這樣就能遏制房價的虛高，遏制房價的暴漲。

暴利時代將慢慢結(jié)束

　　五礦建設（湖南）嘉禾日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)戴鵬宇：隨著存量土地的消化，開發(fā)商暴利時代慢慢結(jié)束，如果征收暴利稅，對于一些不規(guī)范的開發(fā)商來說，不排除通過其他方式做高成本，降低利潤，從而規(guī)避暴利稅，但一般大的開發(fā)商還是會按照規(guī)定執(zhí)行，政府去稅務部門一查就知道開發(fā)商利潤率是多少，執(zhí)行起來也容易。

　　首創(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光：目前房價已經(jīng)趨于合理的方向發(fā)展，房價很大的成本是取決于地價，以北京來舉例，北京自2004年8月31起全面實施土地招拍掛政策，土地的成本幾乎占用房價的成本一半，因此，就北京來講，房價的暴利空間實際上是已經(jīng)結(jié)束了。