樓市擠與被擠之怪現(xiàn)狀

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的擠出效應(yīng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，購(gòu)房人經(jīng)過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的篩選，被排擠出市場(chǎng)，失去參與交易資格的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)擠出效應(yīng)，正是引起社會(huì)心理焦灼、輿情鼎沸、政府承壓、政策收緊的主要?jiǎng)右?。在?dāng)前新政頻出之際，梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)的擠出效應(yīng)富有現(xiàn)實(shí)意義

　　如今，全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)熱對(duì)市場(chǎng)主體的作用力，呈現(xiàn)出向心集聚和離心擠出的雙重趨向。一方面，住宅資產(chǎn)成為家庭資產(chǎn)的熱門投向，房地產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)型的首選；另一方面，高房?jī)r(jià)將越來(lái)越多的參與者，特別是買方擠出了市場(chǎng)。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體格局（一個(gè)標(biāo)的、土地和住宅市場(chǎng)、政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者三方主體）中，擠出效應(yīng)處處可見(jiàn)。

　　首先，購(gòu)房者作為需方主體，近年擠出量大大增加，到了大部分人自稱買不起房的程度，其總體表現(xiàn)為：財(cái)力強(qiáng)的擠出財(cái)力弱的——房?jī)r(jià)隨我開(kāi)，無(wú)錢莫進(jìn)來(lái)；膽子大的擠出膽子小的——急進(jìn)投資理念一再獲得肯定；行動(dòng)快的擠出行動(dòng)慢的——猶豫觀望即坐失良機(jī)；機(jī)會(huì)多的擠出機(jī)會(huì)少的——特定人群借得天獨(dú)厚的信息、資源優(yōu)勢(shì)合法聚斂財(cái)富；積極主動(dòng)的擠出消極被動(dòng)的——被擠出者，重新奮起主動(dòng)擠入。

　　雖然擠出者眾，但也有部分購(gòu)買主體巧妙利用金融杠桿，跑贏房?jī)r(jià)，成功擠入市場(chǎng)。少數(shù)敏捷的市場(chǎng)主體甚至將房?jī)r(jià)收入比扭轉(zhuǎn)為收入房?jī)r(jià)比，炒房所得年收入大于成套房?jī)r(jià)，短期實(shí)現(xiàn)炒房暴富神話。

　　擠出效應(yīng)同樣存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡管在住宅市場(chǎng)以供方身份，旁觀購(gòu)房者擁擠之狀，但還來(lái)不及竊喜，就發(fā)現(xiàn)了自己的后顧之憂：當(dāng)存量土地日趨減少，他們必須返身土地市場(chǎng)“進(jìn)貨”土地使用權(quán)。

　　然而，土地市場(chǎng)也很擁擠。在土地市場(chǎng)供給稀少；招拍掛制度追求地價(jià)最高化；邊界單一與開(kāi)發(fā)投資需求的全行業(yè)化這三點(diǎn)共同作用下，土地市場(chǎng)的供需關(guān)系不斷惡化，擁擠的能量幾近舉全社會(huì)之力。

　　由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，三方主體都受擠，每一方既擠人也被擠，都有些無(wú)辜。我們不能譴責(zé)幸運(yùn)的擠入者，包括炒作者與投機(jī)者，畢竟他們都在法律范圍內(nèi)行事，并且承擔(dān)炒作風(fēng)險(xiǎn)；也不能指責(zé)被動(dòng)的土地；更沒(méi)法怪罪市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革確實(shí)以并不大的代價(jià)，根本改善了中國(guó)百姓的住房狀況。

　　那么，問(wèn)題到底出在哪？

　　其實(shí)，市場(chǎng)本來(lái)就有資本邏輯，會(huì)帶來(lái)擠出效應(yīng)。擁擠的力量，不是來(lái)自一個(gè)標(biāo)的、二類市場(chǎng)、三方主體，而是來(lái)自于資本。擠出效應(yīng)正是資本瘋狂、貪婪、虛偽本性發(fā)酵的作用。住宅市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者面對(duì)面，實(shí)質(zhì)是房與資金的對(duì)等對(duì)價(jià)，除自住用途之外的購(gòu)房資金，都產(chǎn)生了逐利、增值的人格化動(dòng)機(jī)。土地市場(chǎng)中，政府與開(kāi)發(fā)商面對(duì)面，實(shí)質(zhì)是土地與資本的對(duì)等對(duì)價(jià)，資本當(dāng)然以利益最大化為商業(yè)人格化動(dòng)機(jī)。

　　如今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正如錢塘江口，因土地相對(duì)短缺和虛擬的住宅短缺，組成了一個(gè)喇叭形海灣，資本之潮周期性沖入，潮水遇到口徑越收越窄的海灣，自然擁擠抬升，形成如錢塘潮一般的房?jī)r(jià)高度。（陸建洪 江蘇省建設(shè)集團(tuán)公司）