買房人除了從輿論獲得房價(jià)漲跌,還會(huì)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)信號(hào)進(jìn)行自己的判斷,因此哪些是真實(shí)的信號(hào),哪些是假的信號(hào)對(duì)買房人是比較重要的。
作為房價(jià)的影響因素,應(yīng)包括兩大類,第一大類是市場(chǎng)信息,但市場(chǎng)信息往往摻假或者真假難辨,第二大類是統(tǒng)計(jì)信息,但其滯后性決定了也有許多靠不住的地方。
但萬變不離其宗,如果細(xì)分地看,會(huì)看出端倪。
真降的三大信號(hào):
無論市場(chǎng)或者政策如何走,決定房價(jià)后手會(huì)真實(shí)下降的三大信號(hào)是買房心態(tài)與預(yù)期、信貸緊縮、持續(xù)促銷不能。
首先是買房心態(tài)徹底被扭轉(zhuǎn),大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)出現(xiàn)普跌,因此選擇集中觀望,并且后手市場(chǎng)環(huán)境與政策運(yùn)行也吻合這一預(yù)期,不斷有刺激性政策出臺(tái),不斷減弱成交,不斷出現(xiàn)優(yōu)惠促銷,同時(shí)還有一個(gè)前提因素就是那些剛需也選擇了同步退市。
在這種需求停滯狀態(tài)或者說滯脹期,開發(fā)商如果不主動(dòng)降價(jià)挺不過一個(gè)季度便會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
而老百姓看不見的一個(gè)真實(shí)信號(hào)便是信貸緊縮,這個(gè)信貸緊縮并非個(gè)貸,對(duì)于個(gè)貸來說,銀行總有評(píng)價(jià),對(duì)于那些優(yōu)質(zhì)客源,銀行是不擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)的,所謂信貸緊縮導(dǎo)致房價(jià)下跌的主要內(nèi)涵是開發(fā)信貸的緊縮。
目前北京上海等市出現(xiàn)的情況還談不上信貸緊縮,一季度往往是銀行調(diào)整時(shí)間,確定政策基調(diào)與全年計(jì)劃的時(shí)間,因此目前尚不明朗信貸是否真實(shí)緊縮。
從今年全年運(yùn)行情況看,如果國家真正想調(diào)控,信貸緊縮直接針對(duì)開發(fā)商,則后市房價(jià)只能下跌。
持續(xù)促銷不能則是指全線促銷而成交量依然下滑并且多數(shù)人依然持幣觀望,這有點(diǎn)象泡沫破裂的前兆,此前美國日本都有類似情形發(fā)生,中國如果不是國土面積太大,應(yīng)該早就出現(xiàn)此種情形,但由于資本可以在全國范圍內(nèi)流動(dòng),所以這種情形一般不會(huì)出現(xiàn)。
而目前市場(chǎng)出現(xiàn)的部分信號(hào)充其量是開發(fā)商的心態(tài)調(diào)整與試探措施,并不代表后市房價(jià)會(huì)真實(shí)下跌。這些信號(hào)不外:
一是首先反映的成交量大規(guī)模下跌。
短期成交量大幅下跌只是市場(chǎng)對(duì)政策的表面反映,多數(shù)原因是各方均存在觀望。
在一線城市還有一個(gè)原因是既往消費(fèi)中投資投機(jī)類消費(fèi)比例過高,而新政直接抑止了這部分消費(fèi),讓市場(chǎng)出現(xiàn)需求真空,但畢竟存在需求,開發(fā)商通過以下途徑的調(diào)整會(huì)卷土重來。
只有在成交量大規(guī)模下跌后并同時(shí)出現(xiàn)以下的情形,則房價(jià)下行通道已然形成。
二是市場(chǎng)投資方面反映的開工量大面積減少。
近期北京市場(chǎng)出現(xiàn)的一些跡象一是成交量劇減,二是土地出讓量減少并且地價(jià)下降,最明顯的一個(gè)就是開工量大面積減少,許多人由此認(rèn)定北京房價(jià)即將出現(xiàn)大規(guī)模下跌。
開工量減少主要出自于開發(fā)商對(duì)通脹周期與持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控政策的謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì),因此他們會(huì)通過減量來降低開支并且延長觀望時(shí)間。
由于市場(chǎng)始終存在高中低端消費(fèi)與供應(yīng),因此當(dāng)開工量減少后供求關(guān)系緊張,而一些正常消費(fèi)并不受宏觀政策的直接影響,這間接會(huì)促進(jìn)觀望反向運(yùn)行。
除非全民拒絕買房,否則開工量不能視為房價(jià)真實(shí)下降的主導(dǎo)原因。
三是土地市場(chǎng)反映地價(jià)降幅劇烈增強(qiáng)。
如果你認(rèn)為地價(jià)下降了或者沒有出現(xiàn)過去那種瘋狂,便是房價(jià)下降的先兆,那就大錯(cuò)特錯(cuò)了,因?yàn)樵谀壳暗恼呤邢旅?,開發(fā)商首要的問題是儲(chǔ)備資本,因此以往的投資熱情肯定會(huì)減弱。
另外,我們發(fā)現(xiàn)在目前的政策環(huán)境下,地方政府出讓商業(yè)用地非常謹(jǐn)慎,而主要集中精力用于保障房建設(shè)。這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)一線城市土地交易價(jià)格下降并不能說明任何問題。
土地市場(chǎng)出的地價(jià)降幅劇烈增強(qiáng),導(dǎo)致后市房價(jià)下降實(shí)際因?yàn)殚_發(fā)供應(yīng)的放緩存在一段緩沖時(shí)間,房價(jià)即使下跌也會(huì)拖后一個(gè)周期,這個(gè)周期的計(jì)算方法就是以往正常供應(yīng)周期的一半,在北京約為八個(gè)月至一年時(shí)間。
四是市場(chǎng)主體大面積撤離。
許多買房人看到開發(fā)商推出的個(gè)盤減少,輿論顯示的開發(fā)商大規(guī)模撤離,便斷定房價(jià)會(huì)快速進(jìn)入下降通道,實(shí)則不然,開發(fā)商大面積撤離,既可能是轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線,也可能是暫時(shí)性收縮,除非泡沫破裂被認(rèn)為是事實(shí)。
而中介代理機(jī)構(gòu)等的門店收縮或者轉(zhuǎn)移,只能說明過去的投資投機(jī)消費(fèi)過盛,導(dǎo)致在新政下二手交易出現(xiàn)劇烈減量,在邊際效益為零或者規(guī)模效益不明顯的時(shí)候主動(dòng)減少門店以降低成本,并不意味著二手房的降價(jià)或減量會(huì)迅速傳導(dǎo)到新盤,相反,新盤的真實(shí)降價(jià)才影響二手交易價(jià)格的調(diào)整。
五是廣告宣傳中出現(xiàn)大面積促銷信息。
我們知道,開發(fā)商降價(jià)分兩種,一種是主動(dòng)型,如2008年萬科率先在全國范圍內(nèi)為其旗下樓盤降價(jià)銷售,那個(gè)時(shí)候萬科主動(dòng)降價(jià)主要應(yīng)付的并不是市場(chǎng)利潤而是市場(chǎng)份額,說穿了是基于萬科全國戰(zhàn)略的一種考慮,并不是人們盛傳的那種神算,預(yù)測(cè)到了房價(jià)會(huì)下跌。而更廣泛的降價(jià)模式是減少房源推出量基礎(chǔ)上的分類促銷。
而開發(fā)商真正降價(jià)則無須在廣告宣傳上做文章,我們所面臨的是一個(gè)由盛轉(zhuǎn)衰的預(yù)期,很自然地,開發(fā)商如果真正想降價(jià)銷售,那么圍繞其既定客源便可實(shí)現(xiàn)既降價(jià)又成交,否則只能證明開發(fā)商并不想主動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)銷售。
如果一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)城市出現(xiàn)開發(fā)商大面積廣告宣傳促銷,意味著他們正在謀求小范圍出貨,以優(yōu)化存貨,并借助于減速銷售來達(dá)到變相捂盤的目標(biāo),伺機(jī)再起。