從本屆政府的任期以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期來(lái)看，今后兩年應(yīng)是一個(gè)于地方于開(kāi)發(fā)商于政府于買(mǎi)房人的一個(gè)特殊時(shí)期，而特殊時(shí)期的一個(gè)重要特點(diǎn)就是房?jī)r(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，但鑒于政策，并不會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，而結(jié)構(gòu)性下跌則在部分城市是存在較大可能的。
本文旨在通過(guò)結(jié)構(gòu)性漲跌的判斷來(lái)理清楚買(mǎi)房基本原則。
結(jié)構(gòu)這個(gè)詞席卷三十年來(lái)的中國(guó)畫(huà)卷。改革開(kāi)放以來(lái)的所有經(jīng)濟(jì)中心議題均離不開(kāi)結(jié)構(gòu)，八十年代的價(jià)格結(jié)構(gòu)調(diào)整或者說(shuō)價(jià)格改革，九十年代的結(jié)構(gòu)性通脹，本世紀(jì)初的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，包括現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)政策性調(diào)整。
因此，有人巧妙地將結(jié)構(gòu)性漲跌引入到對(duì)房?jī)r(jià)的分析與預(yù)測(cè)，在新政及各地公布房?jī)r(jià)控制年度目標(biāo)后，觀測(cè)市場(chǎng)并得出結(jié)論是部分城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，部分城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。
事實(shí)上，在目前的政策面前，談不上結(jié)構(gòu)性上漲，但有可能結(jié)構(gòu)性下跌。
為什么不存在結(jié)構(gòu)性上漲呢？
因?yàn)楦鼜V泛的三四線城市事實(shí)上不存在房?jī)r(jià)下跌，而在這些地方政府眼中也根本就不認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高或高，他們只是例行公事地出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，最為顯著的內(nèi)容是確保保障性住房的實(shí)施目標(biāo)，對(duì)與調(diào)控相關(guān)的內(nèi)容也僅限于閑置土地及公開(kāi)本地購(gòu)房的首付比及信貸要求。而房?jī)r(jià)控制目標(biāo)更多與老百姓的可支配收入增幅掛鉤，而我們知道老百姓的可支配收入統(tǒng)計(jì)本身就是個(gè)謎。
既然無(wú)上漲，自然談不上結(jié)構(gòu)性上漲，接著就是一二線城市，是否會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性上漲？
有媒體舉例說(shuō)明，廣州出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，即房?jī)r(jià)上漲而成交量下跌，并判斷是因?yàn)槌山徊糠窒抵懈邫n住宅，或者價(jià)值洼地的供應(yīng)，而諸如北京上海這些城市則根本沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格上漲的情形。
真正的結(jié)構(gòu)性上漲是與成交量及成交單價(jià)掛鉤的結(jié)果，不外兩種情形，即中高檔住宅價(jià)格高并成交比例超過(guò)了中低端住宅的成交量從而讓統(tǒng)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)價(jià)格上漲的情況。
事實(shí)上，支持中高檔住宅成交的理由并不充分，限購(gòu)及停止三套房貸已經(jīng)足以消滅大部分的投資投機(jī)消費(fèi)。
那么，為什么結(jié)構(gòu)性下跌卻存在可能或者說(shuō)是必然的呢？
務(wù)虛地說(shuō)，從全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)存在有升有降，在一個(gè)區(qū)域不同城市出現(xiàn)價(jià)格的漲跌互現(xiàn)都屬目前的正?，F(xiàn)象。只要一個(gè)城市依賴投資投機(jī)消費(fèi)把價(jià)格漲起來(lái)，這個(gè)城市就必然會(huì)因?yàn)檎咴虺霈F(xiàn)價(jià)格的波動(dòng)。
結(jié)構(gòu)性下跌取決于以下幾個(gè)因素：
其一是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不平均，因此一些資金鏈緊張或者只有一兩個(gè)項(xiàng)目的小開(kāi)發(fā)商，在目前的政策預(yù)期肯定不敢硬抗，因此選擇降價(jià)銷(xiāo)售，只有那些大型開(kāi)發(fā)商或者資金來(lái)源充足渠道暢通的才有可能通過(guò)暫緩開(kāi)發(fā)速度來(lái)對(duì)抗政策以謀求未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，更有可能調(diào)整不同城市的開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)平衡銷(xiāo)售。
其二是地價(jià)層次決定率先降價(jià)的必然性是存在的，因?yàn)槎鄶?shù)城市的住房供應(yīng)與土地供應(yīng)時(shí)間存在相當(dāng)大的差距，那些早期獲得的土地形成的住宅供應(yīng)具備降價(jià)空間而后來(lái)者即高房?jī)r(jià)支持下的土地形成的住宅供應(yīng)則不太具備降價(jià)空間，而具備地價(jià)優(yōu)勢(shì)及規(guī)模優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，在目前政策態(tài)勢(shì)下既有降價(jià)空間，又有相當(dāng)降價(jià)效益，因此可能象萬(wàn)科零八年那樣的選擇率先降價(jià)。
其三是過(guò)去的2009/2010兩年已經(jīng)消除了結(jié)構(gòu)性供求矛盾，如果說(shuō)有什么矛盾，也僅僅是多數(shù)城市舊事重提的要求新增供應(yīng)必須貫徹90/70政策，而在過(guò)去兩年完全消除存量，保留的房源都是開(kāi)發(fā)商有心栽花的結(jié)果。在此情形下，目前支持市場(chǎng)成交的剛需及部分改善需求，均與市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)是同步的，如果說(shuō)不同步的情形，一定是房地產(chǎn)發(fā)展畸形的城市，即過(guò)于依賴投資投機(jī)消費(fèi)的城市，象威海代表的濱海投資區(qū)域、象北京代表的移民投資區(qū)域、象上海代表的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、象海南代表的泡沫集中區(qū)域、象深圳代表的空心化集中區(qū)域。
充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的這種特點(diǎn)，既有利于開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)保持清醒的頭腦，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格策略，一線主動(dòng)降價(jià)，二線謀求性價(jià)比銷(xiāo)售，三四線城市有保質(zhì)前提下保量；也有利于地方政府合理制訂本地城市化步伐；還有利于決策層認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的本質(zhì)變化，制訂有利于樓市平衡發(fā)展與房?jī)r(jià)保持合理水平的針對(duì)性政策。
對(duì)于買(mǎi)房人而言，認(rèn)識(shí)這個(gè)特點(diǎn)有利做出合理決策，處于一線的暫緩買(mǎi)房，處于二線的，只要不是筆者提及的供求不同步的五大類(lèi)區(qū)域，則可以量力而行；處于三四線城市的則越早買(mǎi)越好。
