專家：房地產(chǎn)利潤驚人 反暴利亟待破題

　　“中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利驚人。”商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院專家梅新育27日接受中新社記者專訪時說，除了增加安居房之類的保障性住房供給外，用反暴利法規(guī)約束中國房地產(chǎn)市場也是有用的思路。

　　國家發(fā)改委價檢司司長許昆林26日晚在接受本社記者采訪時透露，發(fā)改委正研究在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├ǖ囊?guī)定。

　　就此問題，梅新育表示，中國房地產(chǎn)市場的暴利“眾所周知”，即使在次貸危機(jī)爆發(fā)前世界性的房地產(chǎn)牛市中，中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也極為引人注目。他說，當(dāng)時，在境外基金直接參與最多的房地產(chǎn)租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。

　　“中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)更是暴利驚人，成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床，在中國大陸的各類富豪榜上，房地產(chǎn)富豪們始終占居著顯赫的地位。”梅新育說，在“福布斯2005中國富豪榜”上，前50人中有15人以房地產(chǎn)為主業(yè)或主業(yè)之一，另外至少有3人也涉足了房地產(chǎn)投資。而近年來，許多其它行業(yè)的企業(yè)，包括聯(lián)想等高科技企業(yè)，也紛紛投身這個市場，似乎也為“房產(chǎn)暴利”提供了佐證。

　　由于中國房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透明，其對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)并不靠譜。梅新育曾在2003年對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的利潤率做過間接估算，以地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房為例，其銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達(dá)138.8%。

　　而福州市物價局2005年公布對23個樓盤的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商利潤率平均約50%，最低約20%，最高超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔、利潤率越高的特點(diǎn)。有媒體曾報道稱，杭州、上海的多個樓盤利潤率都超過100%。

　　梅新育指出，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問題進(jìn)一步提高了其實際利潤率。“在‘2004年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜’上，前300名內(nèi)竟然沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)。”在2005年度的該榜單上，也僅有碧桂園和SOHO兩家地產(chǎn)企業(yè)上榜。

　　“2008年陡然升級的全球金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然讓中國房地產(chǎn)市場一度降溫，但超強(qiáng)力度的反危機(jī)措施很快就令中國房地產(chǎn)市場再度急劇升溫，結(jié)果是，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場暴利問題比以前有過之而無不及，以至于房地產(chǎn)及其暴利已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的毒瘤和最大風(fēng)險所在。”梅新育說，這些風(fēng)險包括房地產(chǎn)泡沫綁架銀行，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避宏觀調(diào)控而大量借用外債等。

　　事實上，中國高層對房地產(chǎn)蘊(yùn)藏的風(fēng)險亦有關(guān)注。李克強(qiáng)本月中旬曾發(fā)表署名文章，表示“住房價格如果持續(xù)過快上漲，容易形成房地產(chǎn)‘泡沫’，帶來潛在的或現(xiàn)實的金融風(fēng)險，擾亂乃至破壞經(jīng)濟(jì)正常循環(huán)”。

　　梅新育說，為避免房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹后的急劇破裂，把中國經(jīng)濟(jì)拖入深淵，運(yùn)用各種手段抑制房地產(chǎn)市場暴利，促使房地產(chǎn)市場軟著陸是非常必要的。用反暴利法規(guī)制約房企也是可行之策。

　　但他同時稱，應(yīng)用反暴利法規(guī)擠出房市泡沫，也還存在一系列問題，譬如法規(guī)不完善、現(xiàn)有條款需要進(jìn)一步細(xì)化等。

　　他表示，目前，這方面適用的全國性法規(guī)只有1995年頒布執(zhí)行的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。北京、廣東等地倒是就商品市場反暴利制定了一些實施細(xì)則，但“這些條文有著明顯的局限性和地方色彩”，各個地方法規(guī)在對暴利行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、表現(xiàn)分類、責(zé)任構(gòu)成、處罰上難以達(dá)成統(tǒng)一，難以適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的客觀需要，更難以直接擴(kuò)大用到房地產(chǎn)市場。

　　“中國房地產(chǎn)利益集團(tuán)習(xí)慣了暴利，不會輕易接受約束。”梅新育提醒說，要在房地產(chǎn)行業(yè)反暴利，還必須克服利益集團(tuán)的阻力，把懲處措施落到實處。