個(gè)人房貸停擺是個(gè)偽命題

    步入二季度以來，“XX銀行個(gè)人房貸宣布停貸”之類的消息常常充斥各大媒體版面顯著位置。同時(shí)，監(jiān)管層有進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的決心。在此背景下，個(gè)人房貸市場(chǎng)頗有風(fēng)雨飄搖的感覺。

　　但有意思的是，幾乎所有接受記者采訪的銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人都直斥此類消息“可笑”，銀行如何可能放棄房貸客戶？實(shí)際上，讀者如果最近三年一直關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)在每年的月末、季度末、年末等敏感的考核時(shí)點(diǎn)，類似“XX銀行XX產(chǎn)品宣布停貸”之類的消息，已是固定的新聞選題。

　　既然是固定的新聞選題，那為什么說個(gè)人房貸停放又是偽命題？回答這個(gè)問題，需要從個(gè)人房貸客戶對(duì)零售銀行的基礎(chǔ)意義去觀察。

　　5年前各家銀行開始重視零售銀行以來，個(gè)人房貸累計(jì)至今已占據(jù)銀行零售貸款資產(chǎn)總額的70%至90%不等。按照銀行的經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸客戶特別是首套房客戶，自住型的需求特質(zhì)非常明顯，這些客戶受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響很小，斷供壓力微乎其微。受傳統(tǒng)觀念影響，買房是中國(guó)人的人生大事，多數(shù)個(gè)人或者家庭買房以前，會(huì)壓縮其他方面的開支。房子買完之后，心頭大事了卻，大家則會(huì)琢磨著如何改善生活，諸如購車、旅游、教育等各項(xiàng)消費(fèi)需求就會(huì)接踵而至。

　　這種典型的儲(chǔ)蓄和消費(fèi)路徑，對(duì)銀行來說是絕頂好事。一個(gè)成熟的按揭貸款客戶，在帶給銀行利息收入的同時(shí)，也會(huì)帶來相當(dāng)比例的存款貢獻(xiàn)，并附贈(zèng)一筆不斷放大的消費(fèi)需求，而且大多是現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)需求。買過房的讀者可能會(huì)注意到，銀行的按揭貸款申請(qǐng)表上通常會(huì)附加一個(gè)信用卡的開卡申請(qǐng)，如果貸款金額稍大，銀行更是樂意送上一張所謂“高端”白金信用卡。為什么？銀行看重的正是這些客戶雄厚的財(cái)力和消費(fèi)實(shí)力。

　　從這個(gè)意義上來說，目前多數(shù)內(nèi)地銀行的零售基礎(chǔ)客戶群，基本上都是拜房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展所賜。這種零售客戶的積累模式，在銀行業(yè)內(nèi)有個(gè)專門術(shù)語，叫做“資產(chǎn)帶動(dòng)負(fù)債”。不少銀行對(duì)這一舉措相當(dāng)自豪，因?yàn)橥ㄟ^這種方法，不僅解決了零售業(yè)務(wù)核心客戶群從無到有的問題，而且還一舉完成了客戶分層的麻煩事情，確保了零售模塊盈利的效率。

　　因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于結(jié)構(gòu)性泡沫，而且中國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍遠(yuǎn)小于需求的情況下，銀行沒有理由拒絕購房者，以及每個(gè)購房者背后帶來的其他個(gè)人業(yè)務(wù)需求。我們也可以看一看住房按揭貸款的發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)的情況，即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過于求的情況下，美國(guó)大大小小的銀行在5年前仍然不遺余力地通過所謂“次級(jí)貸款”去撬動(dòng)市場(chǎng)。原因何在？因?yàn)榱闶坫y行市場(chǎng)已經(jīng)飽和，銀行需要“制造”客戶，只不過老祖宗家法不嚴(yán)，游戲玩過火了而已。