易憲容：房貸加息潮涌 樓市即將由量減變價(jià)跌

　　連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備率和4次上調(diào)利率，顯示央行緊縮市場(chǎng)流動(dòng)性的意圖十分明顯。貨幣市場(chǎng)的反應(yīng)也很迅速，4月21日上海銀行同業(yè)隔夜拆借利率上升177.64點(diǎn)至3.5333厘，而正常情況下，這個(gè)數(shù)字應(yīng)低于2厘，這意味著當(dāng)前銀行流動(dòng)性已很緊。

　　目前房貸加息其實(shí)已經(jīng)潮動(dòng)涌起。據(jù)報(bào)道，由于銀行的資金緊張及對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)提升，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等地的銀行不僅全面上調(diào)第二套以上房貸利率，一些銀行已開(kāi)始把首套房按揭貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率1.1倍以上。隨著銀根趨緊，未來(lái)其他城市的銀行也將不得不提高房貸利率。

　　實(shí)際算賬也證明了這一點(diǎn)：房貸有優(yōu)惠時(shí)，貸款利率為基準(zhǔn)利率的7折即4.158厘。而4次加息之后，5年期(住房按揭貸款的期限多為5年以上)以上的貸款基準(zhǔn)利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上調(diào)20%，其利率就是8.16%。

　　3月份CPI達(dá)5.4%，數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前通脹壓力仍很大。況且房?jī)r(jià)仍需調(diào)整、國(guó)際油價(jià)上漲、國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期已形成，加上當(dāng)前存款2厘以上的實(shí)際負(fù)利率，今年利率上調(diào)2次以上的概率十分高，因此，下半年的房貸利率將進(jìn)一步上升。

　　房貸利率全面上升，表示國(guó)內(nèi)條件及環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。這種信貸條件的變化不僅表現(xiàn)為貸款成本成倍上漲，銀行金融杠桿的去杠桿化，而且表現(xiàn)為商業(yè)銀行資金的可獲得性趨難。近幾年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是由商業(yè)銀行催生的市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫也是借由銀行信貸吹大的。只要銀行去杠桿化，炒房者不僅不敢進(jìn)入住房市場(chǎng)投機(jī)也無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)。在這種情況下，只要將炒房者擠出，國(guó)內(nèi)整個(gè)住房市場(chǎng)的預(yù)期將發(fā)生巨大變化甚至逆轉(zhuǎn)，住房市場(chǎng)銷(xiāo)售便會(huì)由量減轉(zhuǎn)為價(jià)降。筆者判斷，量減轉(zhuǎn)為價(jià)降的情況即將出現(xiàn)。

　　對(duì)于當(dāng)前住房按揭貸款利率變化所出現(xiàn)的格局，有人擔(dān)心，房貸利率全面上調(diào)將影響自住購(gòu)房的需求，誤傷所謂的“剛性需求”?？墒遣灰耍诟叻?jī)r(jià)的情況下，住房市場(chǎng)基本上是一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)中，由于受個(gè)人支付能力或住房購(gòu)買(mǎi)力的限制，個(gè)人住房自住需求是十分有限的(社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告就指出中國(guó)當(dāng)前這樣的房?jī)r(jià)85%以上居民是無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)的)。既然高房?jī)r(jià)下自住需求無(wú)能力進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)上基本是住房投機(jī)炒作者，那么住房按揭貸款利率上調(diào)如何會(huì)誤傷自住需求？相反，它將是住房自住需求的福音。因?yàn)?，如果整個(gè)市場(chǎng)信貸條件改變，將投機(jī)炒作者擠出市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)回歸理性則是必然。當(dāng)房?jī)r(jià)回歸理性后，住房自住需求才有能力逐漸進(jìn)入住房市場(chǎng)。