全國房產(chǎn)商一擁而上 商業(yè)地產(chǎn)泡沫初現(xiàn)

　　商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了供過于求的苗頭。

　　從2010年初至今，全國大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不斷選擇轉(zhuǎn)型或加大力度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場。中、外資企業(yè)的一擁而上或已經(jīng)讓一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求的尷尬狀態(tài)。

　　一旦這些苗頭爆發(fā)為趨勢，那么商業(yè)地產(chǎn)泡沫滋生已為時不遠(yuǎn)。

　　拿房拿地“有信心”

　　除了不斷建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情亦與日俱增。

　　最近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)萬通地產(chǎn)(微博)、SOHO中國等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)市場動作頻頻。

　　上周，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明在其首份企業(yè)社會責(zé)任報告新聞發(fā)布會上說，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的面積比例由現(xiàn)在的1：9，逐步過渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。

　　4月19日，SOHO中國摘得上海虹口區(qū)地鐵10號線海倫路站地塊。這是SOHO中國兩年內(nèi)在上海拿下的第六個項目。

　　同樣在4月中旬，萬通地產(chǎn)在其“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”新品發(fā)布會上亮相新管理團(tuán)隊，并宣布就此轉(zhuǎn)型，今后將致力于以寫字樓為主體的城市綜合體的開發(fā)。

　　公開統(tǒng)計顯示，萬通地產(chǎn)經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備已達(dá)6個，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬平方米。至2015年，萬通地產(chǎn)自持的營業(yè)中投資型物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元，將主要集中在京津環(huán)渤海、長三角、成渝地區(qū)。

　　萬通財務(wù)總監(jiān)云大俊表示，未來5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。

　　來自市場的聲音認(rèn)為，截至目前，開發(fā)商無論對于商業(yè)金融用地還是商業(yè)地產(chǎn)項目的信心都從未發(fā)生改變。面對中國企業(yè)“一擁而上”的習(xí)慣，參與者們反而更加拼命擠入。

　　泡沫何時現(xiàn)？

　　就在眾多商業(yè)地產(chǎn)項目還處于未成形的鋼筋混凝土狀態(tài)時，一些城市的局部或已呈現(xiàn)出供過于求的尷尬苗頭。

　　來自《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的調(diào)查顯示，單就北京而言，某些形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象。比如，很多項目由于競爭激烈，呈現(xiàn)出明顯的招商困難，即便這些項目位置優(yōu)越。而由于擁有大量選擇，一些零售業(yè)的商業(yè)機(jī)構(gòu)則在選擇開店的條件上更加苛刻。明顯的證據(jù)是：一些耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目已連續(xù)推遲開業(yè)。

　　戴德梁行(微博)華北區(qū)董事、商業(yè)顧問負(fù)責(zé)人張家鵬(博客)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，中資外資不斷加入商業(yè)地產(chǎn)市場，“或許會讓一些城市的局部地區(qū)產(chǎn)生供過于求的不良狀態(tài)。”

　　“現(xiàn)在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，這種情況下，一定會造成供大于求，這個一定要引起關(guān)注。”中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌說。

　　商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”不是新鮮事。早在2009年全球金融危機(jī)肇始，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系便已現(xiàn)尷尬。2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。那時，北京甲級寫字樓和商鋪的空置率已經(jīng)出現(xiàn)明顯增加。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率在2010年才得到好轉(zhuǎn)。

　　萬通地產(chǎn)董事長許立告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“目前國內(nèi)企業(yè)很多轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，利潤率是否會被明顯壓縮，我認(rèn)為關(guān)鍵是看企業(yè)怎么去做。有些企業(yè)主要從事商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，萬通更注重引用金融和資本等工具。”

　　而負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目研究的正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀則認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)項目差別明顯，很多企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)肯定會出現(xiàn)定位不準(zhǔn)等問題。”他說，一些商業(yè)項目缺乏資源積累，將直接導(dǎo)致其失敗。

　　這位研究人士預(yù)計，以北京為例，未來2~3年內(nèi)各類商業(yè)地產(chǎn)項目將出現(xiàn)集中爆發(fā)供應(yīng)。“目前大量項目上馬可能是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的前期。這直接導(dǎo)致未來兩三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)。這有可能給北京市場帶來危險。”