章華：基金藍海 房地產(chǎn)的投資商

　　“2010年是中國房地產(chǎn)基金的元年，今年是進入發(fā)展的時間。”榮盛泰發(fā)北京投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理章華在觀點地產(chǎn)新媒體4月21日舉辦的觀點論壇武漢行中如是表示。

　　章華認為，房地產(chǎn)基金可為房企分擔(dān)風(fēng)險，擴大企業(yè)的規(guī)模，提高效益和管理水平。他指出，由于房地產(chǎn)基金一般是參股，因此還可以調(diào)整房企的報表結(jié)構(gòu)，大幅降低負債率。

　　在題為《基金藍海：房地產(chǎn)的投資商》的演講中，章華指出，未來房地產(chǎn)市場仍然保持一個良好向上的趨勢。房地產(chǎn)市場支持因素將伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展而持續(xù)長期存在，任何短期局部的市場調(diào)整或政策調(diào)控都不會對其根本產(chǎn)生動搖。

　　章華表示，由于市場前景看好，目前國際排名前十名的基金里，已經(jīng)有八個進入了中國市場。目前，國內(nèi)眾多的開發(fā)商紛紛涉足PE業(yè)務(wù)，地產(chǎn)基金在中國勢不可擋。

　　以下為章華的現(xiàn)場演講實錄：

　　基金在國際上已經(jīng)有多年的歷史，地產(chǎn)基金的誕生大概有30年的時間。2010年是中國房地產(chǎn)基金的元年，今年是進入發(fā)展的時間。

　　去年全球有300億美金的規(guī)模，房地產(chǎn)基金的數(shù)量還是屈指可數(shù)，我們大概有接近10個運作好的基金。2010年元年，風(fēng)起云涌，也是魚龍混雜，在這個過程里面行業(yè)規(guī)則的樹立還在進行中。

　　機遇與挑戰(zhàn)并存

　　今年以來，國家總調(diào)控力度史無前例，在不同地區(qū)提出了禁購的戰(zhàn)略措施。保障房提出了這么大的量，在沒有把模式確定下來的情況下去做這些重頭的措施，最后的結(jié)果可能還是有待觀察。

　　房地產(chǎn)市場仍然保持一個良好向上的趨勢，銷售面積、竣工面積都在持續(xù)向上。有人說中國過去十年的宏觀調(diào)控是沒有成效的。我們也一直在關(guān)注政策的走向。

　　大家如果仔細看，會發(fā)現(xiàn)從04年以來到現(xiàn)在，七年的時間里，除了中間有一個直上直下之外，而這是因為世界進入了金融危機，中國有一個政策的頻繁變化，其他時間的曲線基本是在10%—18%之間，全國房價漲幅平均算起來是13.2%，一二線城市的漲幅還要更高。

　　98年以來，這十幾年間雖然歷經(jīng)調(diào)控，但房價仍在向上走，我想這幾個房價上漲原因大家都是比較清楚的：一是城市化進程，現(xiàn)行的財稅體制的影響；二是人均收入的遞增；三是18億的土地紅線；四是投資渠道較少，現(xiàn)在的投資除了股票就是房子。

　　城市化進程一年以1%的速度增長，將會增長1500萬，這里面包含著改善性的需求，各式各樣的棚戶區(qū)改造。2011年3月，CPI同比上漲5.2%，持續(xù)高位運行。熱錢開始涌入，美國印鈔全球都跟著，他們多印了，你如果印少就虧了，所以我們只有印得更多才能占國外的便宜。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席劉明康在今年的年會上也談到這個話題，他認為未來五到十年貨幣過剩。

　　我認為，三線、四線城市面臨著比較好的發(fā)展機遇。在過去十年的時間來看，全國年均漲幅大概為44%，房價的年均漲幅大概是13.2%。這個數(shù)字有一個非常微妙的關(guān)系，如果大家仔細的去看，你們會發(fā)現(xiàn)44%里面地價占了1/3左右。全國平均房價漲幅的13%是因為地價造成的，所以各級政府會否認地價和房價的關(guān)系。從這個數(shù)字來看，結(jié)論是比較清晰的，房價之所以上漲是因為地方政府在高價賣地。

　　我們認為，房地產(chǎn)市場支持因素將伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展而持續(xù)長期存在，任何短期局部的市場調(diào)整或政策調(diào)控都不會對其根本產(chǎn)生動搖。當(dāng)前新形勢下的房地產(chǎn)市場機遇和挑戰(zhàn)并存，我們有理由堅信中國房地產(chǎn)市場會更加健康。

　　地產(chǎn)基金的前景與展望

　　從國際化視覺考量，最近三十年的時間，美國房地產(chǎn)基金得到了大幅的增長。之所以在上世紀(jì)八十年代才開始起步，是因為之前沒有一個穩(wěn)定的國際環(huán)境。

　　目前國際排名前十名的基金里，已經(jīng)有八個進入了中國市場，這說明大家是堅定的看好中國市場的。前十位基金的規(guī)模超過了300億，最小的公司也達到了2000億，地產(chǎn)基金在中國勢不可當(dāng)。

　　國內(nèi)眾多的開發(fā)商紛紛涉足PE業(yè)務(wù)。眾多一線開發(fā)商紛紛進駐，由上市公司運營的、樹立地產(chǎn)PE品牌的目前僅三家，為榮盛、金地、復(fù)地。

　　房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢：一是資金規(guī)模大，二是長期性，三是風(fēng)險低。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)融資方式來說，人民銀行發(fā)起的公司債是由證監(jiān)會來做的。大家一定要珍惜戰(zhàn)略投資者。如果這兩年你們還找不到合作方，想要快速成長起來是非常困難的。

　　房地產(chǎn)基金可為房企分擔(dān)風(fēng)險，擴大企業(yè)的規(guī)模，提高效益和管理水平。由于房地產(chǎn)基金一般是參股，因此還可以調(diào)整房企的報表結(jié)構(gòu)，大幅降低負債率。

　　地產(chǎn)私募以人為本

　　地產(chǎn)私募行業(yè)對人才的要求，以人為本，重在管控。只有這樣才能做好投資、管理。

　　高素質(zhì)的基金管理團隊可分為兩類，一類是大型金融機構(gòu)里負責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的團隊，另一類是大型房地產(chǎn)公司里負責(zé)基金業(yè)務(wù)的團隊。

　　投資者的運營關(guān)注

　　泰發(fā)基金投資項目包括保障房、二三線城市住宅等。在制度、團隊、管理方式方面，我們有非常多的管控系統(tǒng)。對于怎么去選項目，我們有很多的標(biāo)準(zhǔn)，這一塊大家如果有興趣后期我們可以逐一交流。

　　我們在實際管理里面通過四個緯度、四個模塊來操作。我們希望和投資商合作的時間可以更長，當(dāng)然這個也不是以我們的意志為轉(zhuǎn)移的。我們希望未來可以和投資伙伴在一起快速地確立行業(yè)的規(guī)模。作為專注基金的企業(yè)，主要的工具還是我們的管控體系，投資者也好、被投資企業(yè)也好，共贏是我們的目標(biāo)。