如果調(diào)控真的以遏制房價(jià)漲幅讓房價(jià)保持合理水平為目標(biāo)，有兩個(gè)點(diǎn)可以思考，一個(gè)點(diǎn)是從開發(fā)商入手，一個(gè)點(diǎn)是從供求關(guān)系入手，都可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，但目前的調(diào)控四面出擊，事實(shí)上是將需求與供應(yīng)進(jìn)行時(shí)間上的前后調(diào)整，并促進(jìn)結(jié)構(gòu)性矛盾消費(fèi)，導(dǎo)致房價(jià)存在后手上漲的結(jié)構(gòu)性引爆點(diǎn)。
第一個(gè)引爆點(diǎn)來自于投資投機(jī)性需求。
在筆者的一篇文章中提及，中國房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性一是消費(fèi)品，二是投資品，這是科學(xué)的也吻合世界范圍的特點(diǎn)，但由于快速商品化及貧富不均條件下畸形投機(jī)，加上投資市場不發(fā)達(dá)，人為增加了資本載體屬性、收藏品屬性，筆者并斷定這是《困擾高房價(jià)的唯一癥結(jié)》。而伴隨市場化進(jìn)程，這一癥結(jié)將緩解。
政策市的消除或淡化，政府承擔(dān)保障房責(zé)任，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并繁榮，都將還原樓市的市場化真相，在此變化環(huán)境下，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，即原本與生俱來的消費(fèi)屬性與投資屬性將回歸。
中國超過50%的儲蓄率，過硬的外匯儲備，顯示的并不是一國實(shí)力上的強(qiáng)大，反而是投資市場欠缺的結(jié)果。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的狀態(tài)，當(dāng)資源節(jié)約與環(huán)保成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律的時(shí)候，尤其是當(dāng)國家實(shí)施一系列科學(xué)的調(diào)整，一些深層次的傳統(tǒng)制度得到更新，這個(gè)時(shí)候投資已經(jīng)不是什么丑事，投機(jī)更是一種基于風(fēng)險(xiǎn)控制的高效投資，將成為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)的主力。
如果國人的觀念，尤其是理財(cái)與投資觀念發(fā)生變化并吻合市場經(jīng)濟(jì)的要求，無疑，投資需求將與普通商品房消費(fèi)需求一起成為未來中國向中等發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)過程中的主流房地產(chǎn)需求，房價(jià)將因?yàn)檎{(diào)控過程行政打壓，制度修正后投資環(huán)境的改善，城市分級及衛(wèi)星城增加，城市交通提速等而快速上漲。
第二個(gè)引爆點(diǎn)來自于城鎮(zhèn)化改造推進(jìn)三四線城市快速商品房化。
根據(jù)中共中央第十二五規(guī)劃的精神，未來中國的主要市場將著眼于內(nèi)需，那么內(nèi)需在未來會(huì)是什么樣的前景呢，一是農(nóng)村消費(fèi)市場，另一個(gè)便是城鎮(zhèn)化提速導(dǎo)致的商品房消費(fèi)。
要實(shí)現(xiàn)快速小康化及社會(huì)的和諧發(fā)展，九億農(nóng)民的問題是關(guān)鍵，而城鎮(zhèn)化，讓一些農(nóng)民進(jìn)城這是必然之路，農(nóng)民進(jìn)城在農(nóng)村集體用地，基于耕地絨線及宅基地制度，基于土地二元制供應(yīng)，無法流通的條件下，將主要集中于進(jìn)城置業(yè)安家，這是一股潛在的數(shù)量龐大的需求。
而科技及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化將必然導(dǎo)致農(nóng)村的空心化，也許不到幾年時(shí)間中國農(nóng)村反而成為富裕階層追逐的對象，農(nóng)民工進(jìn)城，城里人下鄉(xiāng)，互換的過程又因?yàn)橹划a(chǎn)生進(jìn)城置業(yè)消費(fèi)而讓農(nóng)村空心化，結(jié)果自然是因?yàn)橄M(fèi)集中與需求量巨大而導(dǎo)致房價(jià)居高不下或者在更廣泛的洼地基礎(chǔ)上誕生更多的房價(jià)一線化城市。
象東營、煙臺等，已經(jīng)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，東營的東城房價(jià)快速由3000而5000，弁平的房價(jià)突破6000，都不是由投資或投機(jī)消費(fèi)導(dǎo)致的，而是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化后快速進(jìn)城以及城鎮(zhèn)化本身造就更充足的購買力所導(dǎo)致的。
第三個(gè)引爆點(diǎn)來自于產(chǎn)業(yè)調(diào)整富裕階層的變化對一線城市住宅的剛性需求。
按照國際慣例評估，中國現(xiàn)有富裕階層比為7.8%，按照民間辦法或者結(jié)合中國國情的研究顯示，中國富裕階層已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?3.7%，距全民小康化標(biāo)準(zhǔn)尚有一半差距，而目前中國的城市化率才44%，小康標(biāo)準(zhǔn)或者先進(jìn)國家的此項(xiàng)比例至少在70%以上。也就是說，如果政府承諾的至2020年全面實(shí)現(xiàn)小康化，那么，中國將在下一個(gè)十年完成26%的城市化版圖，新晉富裕階層新增11.3%。
由于過去我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要依賴于一線城市展開，則可以推斷這些新晉富裕階層的主要出產(chǎn)地依然會(huì)集中于一線城市，很自然地，這些新晉富裕階層的置業(yè)愿景也主要集中于目前比較發(fā)達(dá)的幾個(gè)城市，如上海北京深圳廣州青島杭州成都重慶武漢等。而廣大的中部只能是承接產(chǎn)業(yè)西移的勞動(dòng)力旺盛產(chǎn)區(qū)，尚沒有足夠的資源如人才教育與經(jīng)營理念方面的優(yōu)勢。集居依然是接下來城市化與誕生富裕階層在置業(yè)選擇中的首選。
因此，當(dāng)中國產(chǎn)業(yè)調(diào)整完成，富裕階層發(fā)生質(zhì)變并且數(shù)量增加，由于集居及集中消費(fèi)，一線城市的住宅剛性需求無限加大并且集中于中高檔住宅，自然房價(jià)將快速攀升。
第四個(gè)引爆點(diǎn)來自于開發(fā)領(lǐng)域的壟斷。
多年調(diào)控的更重要結(jié)果應(yīng)該是在開發(fā)這個(gè)壟斷領(lǐng)域再誕生一個(gè)壟斷的開發(fā)商陣營，固然國有房企減量至78家無論屬實(shí)與否，掌握在國有房企手中的硬資源，主要是土地，依然敵不過廣大的上市房企與民企，而且國有房企由于多線作戰(zhàn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域還沒有出現(xiàn)類似中石油中石化這樣的巨頭型房企，因此未來左右房地產(chǎn)領(lǐng)域的力量主要由現(xiàn)有的一些行業(yè)巨頭組成。
多輪調(diào)控將中小開發(fā)企業(yè)這一股散戶進(jìn)一步蠶食，導(dǎo)致的直接惡果將是壟斷。
在中國未來需求旺盛而供應(yīng)趨于壟斷的環(huán)境下，房價(jià)要想穩(wěn)定幾無可能，只能是快速上漲，同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的再次高速發(fā)展，伴隨的少許通脹也是正常的，年均上漲兩位數(shù)將成一道誘人的風(fēng)景。
第五個(gè)引爆點(diǎn)來自于前老齡化社會(huì)人口生育及就業(yè)高峰帶來的旺盛需求并集中實(shí)現(xiàn)。
按照研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，我國將于2020年正式宣告進(jìn)入老齡社會(huì)，此前的大約2014-2016年中國將出現(xiàn)生育及就業(yè)高峰，而據(jù)黃金十年的消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，買房為下一代及買房養(yǎng)老是普通老百姓的買房核心理由，除一線城市投資比接近50%外，中國多數(shù)城市的買房投資比低于15%，多數(shù)二三線城市的此項(xiàng)比例甚至是個(gè)位數(shù)。
顯然，在未來的三至五年內(nèi)，將產(chǎn)生更為充足的剛性需求，而彼時(shí)，一些短期的調(diào)控政策，如限購、提高二套房首付比、停貸、交易稅費(fèi)差異化等都將因?yàn)榻?jīng)濟(jì)進(jìn)入第二個(gè)繁榮周期而被取消，但調(diào)控的發(fā)條松動(dòng)迎來的卻是消費(fèi)高峰，再結(jié)合前面的基于調(diào)控產(chǎn)生的開發(fā)壟斷，一個(gè)龐大的賣方市場勢必引發(fā)新一輪漲價(jià)潮。
所以，如果單獨(dú)評價(jià)調(diào)控的效果，沒有什么實(shí)質(zhì)意義，如果在一個(gè)較長周期房價(jià)是持續(xù)上漲的，那只能說是行政調(diào)控讓整體階層獲得投機(jī)機(jī)會(huì)，沒有進(jìn)入者或者更巨大的普通老百姓不僅沒有從調(diào)控中受益，相反因?yàn)闆]有出手成為受害者。
若出現(xiàn)暴漲，則上述引爆點(diǎn)或者因素現(xiàn)在為什么不能正視呢？
