一二線城市二手房掛牌價(jià)下跌：賣方想脫手 買方“比三家”

在北京連續(xù)的高熱天氣中，經(jīng)紀(jì)人小王（化名）早早就上班了。一會(huì)兒要來一位看房的客人，早早約好的，就看這個(gè)小區(qū)的房子。小王希望這一次能成交，也好賺一筆傭金。畢竟，這套房的業(yè)主誠(chéng)心賣房，一次性將掛牌報(bào)價(jià)降低了20萬元。

“這一年半以來，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)從6萬元/平方米一路下滑到5.1萬元/平方米，之后價(jià)格就基本在5萬元-5.3萬元/平方米之間浮動(dòng)?！毙⊥醺嬖V《證券日?qǐng)?bào)》記者，要是碰到一下子降價(jià)超過20萬元的業(yè)主，估計(jì)出貨率就會(huì)很高。

遺憾的是，這筆買賣沒有成交。第二天小王告訴記者，房子沒賣出去，原因是買房人之前看了好幾套，最后沒選這套。傭金沒賺到，小王有些失望。但他也說，“今年二手房市場(chǎng)算是‘不溫不火’，有的房子掛了600多天沒成交，有的房子掛了6天就成交了，但凡成交的，基本都是業(yè)主降了價(jià)的?！?/p>

一二線城市掛牌均價(jià)下跌

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一二線城市雖然有小陽春或者部分城市回暖跡象，但由于政策面趨緊、房?jī)r(jià)高企、需求降溫等影響，一季度延續(xù)2018年下半年以來的弱勢(shì)，下跌幅度分別達(dá)到1.29%和1.55%。二季度隨著房貸環(huán)境略有改善、熱點(diǎn)城市帶動(dòng)等，一二線整體略有回溫，但依然累計(jì)下跌，上半年整體累計(jì)下跌分別達(dá)到1.72%和1.54%，遠(yuǎn)高于百城平均水平。

從一線城市議價(jià)空間及成交周期來看，均大于重點(diǎn)城市。一線城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他城市房?jī)r(jià)，購房者更加謹(jǐn)慎理性購房。一季度，一線城市議價(jià)空間下跌較為明顯，累計(jì)下跌近1個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)預(yù)期改善下，業(yè)主信心增加，議價(jià)空間有所回落，但隨著新房供應(yīng)增加，置換需求釋放，部分購房者為了換房，加快二手房銷售速度，議價(jià)空間有所上漲。一線城市平均成交周期在4個(gè)月左右，相對(duì)而言較長(zhǎng)。

諸葛找房分析師認(rèn)為，一二線重點(diǎn)城市降價(jià)房源占比正在逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)信心二季度后逐漸下降。從調(diào)價(jià)房源情況來看，賣方依然處于較為活躍的狀態(tài)，希望能夠促成成交，但買方觀望情緒濃厚，整體看市場(chǎng)對(duì)后市預(yù)期并不樂觀。

6月份，北京成為調(diào)價(jià)房源量占比最高的城市，達(dá)32.26%，降價(jià)房源量明顯增多；上海、蘇州調(diào)價(jià)房源依然處高位，占比分別為27.69%、26.85%，廈門漲價(jià)房源量占比收窄明顯，業(yè)主預(yù)期發(fā)生改變，紛紛降價(jià)銷售。而青島雖然整體上掛牌房源量漲價(jià)跌，但降價(jià)房源量也較多，賣方信心不足。

從重點(diǎn)城市上半年漲降價(jià)房源量占比來看，今年一季度，漲價(jià)房源量占比有所擴(kuò)大，3月份達(dá)到上半年高點(diǎn)，漲價(jià)房源量占比為27.47%。4月份之后，隨著部分市場(chǎng)調(diào)控加碼，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，買方觀望情緒增強(qiáng)，業(yè)主紛紛下調(diào)價(jià)格，降價(jià)房源量占比逐步擴(kuò)大，6月份降價(jià)房源量在調(diào)價(jià)房源中占比達(dá)到77.22%，年內(nèi)僅次于1月份。

“自今年4月份以來，北京二手房市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，價(jià)格每個(gè)月在上下2%之間波動(dòng)。”

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)推算，目前北京月均成交量為1.2萬套，預(yù)計(jì)三季度還將是這個(gè)水平。

重點(diǎn)城市成交量小幅回升

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，南京等10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交48.29萬套，同比上漲14.09%，近三年首次上半年同比上漲；成交量與2013年、2015年及2017年上半年基本持平，僅次于2016年的超高點(diǎn)。

許小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在貝殼跟蹤的25個(gè)城市中，二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)都不大。從成交量方面看，今年上半年，除重點(diǎn)城市中蘇州等城市成交量上漲外，其他城市變動(dòng)比較小，增減參半，都在10%以內(nèi)。

“由于市場(chǎng)回暖，重點(diǎn)城市議價(jià)空間春節(jié)后快速下跌至近年較低水平，并保持在3%-4%；進(jìn)入6月份，隨著市場(chǎng)環(huán)境變化，觀望情緒進(jìn)一步增厚，議價(jià)空間有所回升，但目前仍舊在低位?！鄙鲜鲋T葛找房分析師表示，與此同時(shí)，成交周期卻處于較高水平，說明市場(chǎng)仍舊較為弱勢(shì)。重點(diǎn)城市上半年新房供應(yīng)均有不同程度增加，新房供應(yīng)量增加，稀釋部分二手房需求，使得二手房成交周期拉長(zhǎng)。

該分析師表示，總體來看，今年上半年，10個(gè)重點(diǎn)城市成交量整體表現(xiàn)出“前高后低”趨勢(shì)，城市間分化明顯。隨著調(diào)控加碼，市場(chǎng)預(yù)期改變加上市區(qū)新房項(xiàng)目放量入市二季度成交量有所下滑；從市場(chǎng)情緒各類指標(biāo)來看，市場(chǎng)觀望情緒有所加重，二手房市場(chǎng)升溫面臨較大壓力。