王玨林：調(diào)控加碼原因及房?jī)r(jià)目標(biāo)預(yù)測(cè)

　　“現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是9.7%，還是保持了比較快的速度，城市建設(shè)的熱潮仍然很高。所以，房地產(chǎn)還是要在政策引導(dǎo)下發(fā)展。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于4月21日在武漢主辦的觀點(diǎn)論壇武漢行中如是表示。

　　王玨林在以“回顧并預(yù)測(cè)了房?jī)r(jià)目標(biāo)”為主題的演講中指出，目前各地政府貫徹調(diào)控政策有很大差距，中央調(diào)控政策很嚴(yán)、措施很好，但真正實(shí)施起來(lái)差異太大，更多的城市基本是空調(diào)。

　　對(duì)于2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，王玨林預(yù)計(jì)調(diào)控會(huì)繼續(xù)加碼，從目前的政策和需求來(lái)看，在這一兩年之內(nèi)主要應(yīng)該滿足于自住型和改善型的需求。

　　王玨林稱，到今年年底整個(gè)形勢(shì)會(huì)開(kāi)始清晰，因?yàn)檎咭呀?jīng)穩(wěn)定，市場(chǎng)相對(duì)清楚一些。“如果今年年底繼續(xù)出現(xiàn)低迷狀態(tài)，那說(shuō)明我們的政策太厲害了，如果出現(xiàn)高漲，說(shuō)明我們的政策落實(shí)還不到位。”

　　以下為王玨林主任的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　地產(chǎn)業(yè)2010年現(xiàn)狀概述

　　2010年房?jī)r(jià)上漲9.9%，遠(yuǎn)高于09年，雖然其中有所下降，但是高點(diǎn)還是在2010年。

　　從投資情況來(lái)看，地市開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快，2010年投資增長(zhǎng)為33.2%。

　　房屋銷售方面，去年地產(chǎn)業(yè)主要在兩大背景下發(fā)展，一是世界金融危機(jī)還在持續(xù)，二是國(guó)十條已經(jīng)出臺(tái)，盡管都說(shuō)2010年頒布出臺(tái)的是最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但去年的地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于歷史最高位。

　　施工方面，2010年施工面積增長(zhǎng)26.6%，09年是2.8%，開(kāi)工面積較去年增長(zhǎng)40.7%，09年是12.5%，其中有一項(xiàng)是供應(yīng)問(wèn)題，施工多、開(kāi)工多、竣工少，前年增長(zhǎng)5.5%，去年是4.5%。

　　從去年整體而言，主要是二線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，合肥、鄭州、石家莊、沈陽(yáng)、呼和浩特排在前五位。中部地區(qū)和西部地區(qū)明顯好于東部地區(qū)，市場(chǎng)在向中西部轉(zhuǎn)移。

　　2010年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)有五大特征：房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都在高位運(yùn)行；二、三線城市房?jī)r(jià)全面上漲；社會(huì)資金流入房地產(chǎn)過(guò)多；居民消費(fèi)、投資沒(méi)有過(guò)多的出路，大家手中有錢還是想買房。

　　此外，貫徹調(diào)控政策有很大差距，在國(guó)十條出來(lái)時(shí)政策很嚴(yán)、措施很好，但真正實(shí)施起來(lái)差異太大，更多的城市基本是空位。

　　2011年調(diào)控加碼原因

　　“十二五”規(guī)劃和政府工作報(bào)告中較為突出的兩點(diǎn)是：受轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和國(guó)家越來(lái)越重視民生工程。這兩點(diǎn)與房地產(chǎn)都有密切的關(guān)系。

　　目前房地產(chǎn)供求矛盾如此突出，外在的原因是投資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致分配不合理，同時(shí)消費(fèi)不合理，內(nèi)在原因包括供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分配方式的不合理。擺在眼前的是不僅要搞好市場(chǎng)，更要重視保障房的建設(shè)。

　　其次，仍需進(jìn)一步貫徹落實(shí)“國(guó)十條”，本輪調(diào)控措施需更嚴(yán)格、更明確。

　　另外，物價(jià)膨脹帶來(lái)的巨大壓力。2010年中國(guó)CPI增長(zhǎng)5.4%，今年一季度平均在5%以上，這個(gè)指標(biāo)是比較高的。雖然今年國(guó)家規(guī)定是4.5%，完成這個(gè)指標(biāo)還是有難度，但是能完成。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)潛在有全面反彈跡象。2010年出臺(tái)國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策的節(jié)奏較快，特別是每一個(gè)重要節(jié)日之前都出臺(tái)一些政策，主要因?yàn)槌霈F(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的跡象，如果一旦快速反彈，也可以說(shuō)打亂了整個(gè)調(diào)控的戰(zhàn)略部署。且對(duì)以前調(diào)控造成的損失沒(méi)法避免。從整個(gè)全年的幾項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，去年的調(diào)控節(jié)奏還是對(duì)的。

　　最后，把握住兩會(huì)召開(kāi)前的戰(zhàn)機(jī)。去年頒發(fā)了“國(guó)十條”，今年又出臺(tái)了新“國(guó)八條”，國(guó)家選擇在一月份出臺(tái)主要是為了迎合兩會(huì)，此時(shí)全國(guó)各地領(lǐng)導(dǎo)都到位，是最好的貫徹調(diào)控政策的時(shí)機(jī)，也能讓各地政府更加重視這件事情，回到各所在省市后也對(duì)完成這項(xiàng)任務(wù)更有好處。

　　“國(guó)八條”調(diào)控重點(diǎn)

　　對(duì)于國(guó)家最新頒布的“過(guò)八條”這一措施而言，其調(diào)控重點(diǎn)不外乎如下八點(diǎn)：

　　一是要求各個(gè)城市都要確定房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)。確定這一指標(biāo)的根據(jù)來(lái)源主要包括GDP、收入以及消費(fèi)能力。

　　二是限購(gòu)城市范圍應(yīng)該全面擴(kuò)大。對(duì)房?jī)r(jià)限定指標(biāo)，這是中央對(duì)地方要求最好的辦法。過(guò)去出臺(tái)的調(diào)控辦法都不少，但貫徹起來(lái)卻比較艱難，這其中確實(shí)存在各種利益。

　　所以國(guó)家就給各個(gè)政府訂立要求，把任務(wù)交給地方政府，地方政府必須要按照這個(gè)指標(biāo)來(lái)設(shè)定具體的調(diào)控措施和方案。

　　三是房地產(chǎn)稅改革需要逐步推進(jìn)。目前，房產(chǎn)稅的實(shí)行還是局限在幾個(gè)城市試點(diǎn)，為了進(jìn)一步完善和落實(shí)，房產(chǎn)稅的改革還需進(jìn)一步全面推進(jìn)。

　　四是調(diào)整二套房首付比例。

　　五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。具體落實(shí)中應(yīng)該從兩方面來(lái)管理，首先是解決目前市場(chǎng)規(guī)范囤地的行為、另外一個(gè)是保障房的用地管理。

　　六是加強(qiáng)市場(chǎng)管理，規(guī)范市場(chǎng)秩序，解決市場(chǎng)上不規(guī)范的行為。

　　七是保障房建設(shè)需開(kāi)始全面規(guī)劃。保障房的建設(shè)實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)民生措施，對(duì)于中國(guó)復(fù)雜的國(guó)情而言，其建設(shè)和規(guī)劃應(yīng)該整體全面規(guī)劃。

　　八是建立約談問(wèn)責(zé)制。雖然這不能從根本上解決問(wèn)題，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，約談問(wèn)責(zé)制雖不能長(zhǎng)久，但確符合目前國(guó)家具體實(shí)情，能夠暫時(shí)解決目前出現(xiàn)的部分問(wèn)題。

　　限購(gòu)、房產(chǎn)稅、加息的影響

　　限購(gòu)之下市場(chǎng)供需矛盾會(huì)有所緩解，當(dāng)前剛性需求最能穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)能夠優(yōu)先解決本市和長(zhǎng)期居住這個(gè)城市居民的住房問(wèn)題，排除一些以投資為主的消費(fèi)群體。

　　按理說(shuō)市場(chǎng)不應(yīng)該采取這種辦法，但是目前市場(chǎng)還處在住房制度改革的時(shí)期，就眼下住房供給、剛性改善性消費(fèi)的現(xiàn)狀，還是處于供小于求。尤其是去年國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)沉淀了一些消費(fèi)群體，今年上半年同樣是繼續(xù)沉淀一些消費(fèi)，這對(duì)保持市場(chǎng)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)有很大的影響。

　　我把房地產(chǎn)稅定義為“潛試水”。上海方案以面積為主，以人均60平方米為準(zhǔn)，超過(guò)此限定面積就要加稅。而重慶是在主城九區(qū)按價(jià)格來(lái)劃分稅費(fèi)。稅收的影響會(huì)慢慢加深、范圍會(huì)越來(lái)越大。

　　加息方面，目前全面影響、波及的范圍難以評(píng)估。從近期來(lái)看，2011年已有第四次加息了，而加息的四次累積頒布，增加了消費(fèi)成本及企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。

　　1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃

　　在1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃中，有40%是棚戶區(qū)改造，對(duì)此中央投入四百億用于基礎(chǔ)設(shè)施配套，地方需要投入1200億。

　　但真正資金短缺的是廉租房，因?yàn)檫@一塊是沒(méi)有利潤(rùn)可言?，F(xiàn)在各地在采取各種辦法解決這一問(wèn)題。雖然這是保障房資金的問(wèn)題，但是更重要的是政府對(duì)這件事的認(rèn)識(shí)問(wèn)題。要是真正認(rèn)識(shí)到了事情的本質(zhì)，實(shí)施起來(lái)方法非常之多。

　　2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　預(yù)計(jì)2011年全國(guó)銷售將同比增長(zhǎng)14.9%，但也有可能部分城市將幾乎屬于零增長(zhǎng)狀態(tài)，如北京、上海前幾天的房產(chǎn)基本上沒(méi)有銷量。

　　雖然目前信貸危機(jī)有所加劇，但全國(guó)來(lái)看，房產(chǎn)總銷售量還是有較大增幅。

　　去年上半年包括五一之前房產(chǎn)銷量全部都不好，而且五一以前又出臺(tái)了一些調(diào)控政策，但是到年底以后全國(guó)的銷售居然全面爆發(fā)。所以可以判定，眼下還屬于觀望期，買賣雙方誰(shuí)也不出手而是都在觀望。

　　到2011年底或許政策穩(wěn)定、市場(chǎng)相對(duì)清楚一些，剛性需求開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。由于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是9.7%，還是保持了比較快的速度，現(xiàn)在城市建設(shè)的熱潮仍然很高。所以，房地產(chǎn)還是要在政策引導(dǎo)下發(fā)展。

　　如果今年年底繼續(xù)延遲今年一季度的市場(chǎng)低迷狀態(tài)，那說(shuō)明國(guó)家的政策落實(shí)到位，如果繼續(xù)出現(xiàn)高漲情況那說(shuō)明國(guó)家的政策落實(shí)還不到位。但從目前的政策和需求觀察，在這一兩年之內(nèi)主要還是應(yīng)該滿足于自住型和改善型的需求為主。