房地產(chǎn)信托傳收緊信號 開發(fā)商自有資金比或提高

　　在房產(chǎn)商融資途徑日益收窄的情況下，原本被假以重望的房地產(chǎn)信托近日再傳收緊信號。

　　有市場消息稱，銀監(jiān)會可能于5月1日前出臺新規(guī)，進一步規(guī)范并收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險在信托業(yè)蔓延。對此，多家信托公司表示尚未有明確的政策說法傳達下來。但同樣考慮到房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險，部分信托公司已經(jīng)自發(fā)提高了房地產(chǎn)信托門檻，比如在股權(quán)融資模式下，開發(fā)商自有資金比例已經(jīng)由50%提高到60%。

　　信托業(yè)自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托門檻

　　“我們的判斷是，即便銀監(jiān)會出臺新規(guī)，也不可能全面叫停房地產(chǎn)信托，但出臺更嚴(yán)格的限制性政策是有可能的。比如貸款模式中，開發(fā)商的自有資金比例由30%提高至40%等。”新華信托某高層表示，信托業(yè)目前已自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入門檻。

　　據(jù)該人士介紹，目前房地產(chǎn)信托發(fā)行方式大體分兩類，一是貸款方式，對此銀監(jiān)會有明確的針對開發(fā)商的“4.3.2要求”，即四證齊全、30%自有資金和二級開發(fā)資質(zhì)。但記者了解到，很多符合“4.3.2要求”的企業(yè)往往選擇銀行貸款，因為銀行貸款成本較信托稍低。“對于銀監(jiān)會再出手收緊房地產(chǎn)信托的傳聞，我們認為可能性很大。除進一步規(guī)范流程，杜絕擦邊球之外，也不排除直接提高貸款融資的開發(fā)商自有資金門檻。”上述新華信托人士表示。

　　除貸款方式外，更多房企選擇的股權(quán)融資方式，即開發(fā)商以股權(quán)做抵押來融資，信托公司或第三方企業(yè)先收購房企股權(quán)，規(guī)定時間內(nèi)，房企再將股權(quán)以一定價格贖回。之前，信托公司針對利用這一模式融資的房企給出的門檻一般是自有資金50%。不過，受目前樓市風(fēng)險的影響，信托公司普遍將開發(fā)商的自有資金比例提高到60%。

　　“也就是說，一個開發(fā)商要想融資2億元，起碼他要有3億的自有資金。但開發(fā)商如果有3個億，一般都可以把項目滾動起來了?，F(xiàn)在普遍的情況是，開發(fā)商要融資3個億，但手里只有1個億甚至幾千萬，他們覺得有了3個億盤子就活了，賣出去就能還錢了。但其實市場風(fēng)險還是很大的。”一位信托業(yè)內(nèi)部人士稱。

　　信托業(yè)自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入門檻的主要原因是對房地產(chǎn)銷售風(fēng)險的擔(dān)憂。“我們最擔(dān)心的是限購政策。當(dāng)市場不再允許購買了，那再好的產(chǎn)品也會有銷售受阻，回款困難的問題。償債風(fēng)險就會非常明顯。”上述人士稱。

　　而SOHO中國潘石屹(微博 博客)(微博 專欄)也認同這一說法。“即便多數(shù)二三線城市3月房價仍在上漲，但從成交量上看，北京、上海等一線城市的住宅成交量未有實質(zhì)性回暖。北京的成交量只有高峰時的四成左右。這一趨勢如果再延續(xù)1至2個月，部分房企一定會面臨資金鏈緊張的問題。”潘石屹堅定地認為。

　　開發(fā)商或轉(zhuǎn)向PE融資

　　當(dāng)房地產(chǎn)信托因風(fēng)險規(guī)避而進一步收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更多企業(yè)將可能轉(zhuǎn)而尋求PE的支持。國內(nèi)知名信托中介機構(gòu)諾亞財富某分析師介紹，目前房企除了銀行貸款和民間借貸外，最常用的融資方式是信托或PE(私募股權(quán)投資基金)，一旦信托業(yè)務(wù)受阻，會有更多企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求PE。而相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從 PE渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。戴德梁行(微博)分析，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場將占據(jù)日益重要的市場份額。而清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2011年一季度完成募集的25只私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。