調控再升級 兩部委醞釀別墅限外嚴防熱錢

　　“這幾天外商咨詢數(shù)量增加了不少。”北京一大型中介機構負責人4月19日告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　外商咨詢的主要內容是：本月初國家發(fā)改委會同商務部等部門對《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)進行了修訂，在禁止外商投資的項目中，新增了“別墅的建設、經(jīng)營”一項，而該項在2007年版的指導目錄中，僅被列入被限制的項目中。

　　目前，該《目錄》正處在公開征求意見當中。在相關人士看來，這一舉措旨在防止熱錢過多進入房地產(chǎn)領域，對外資限制將“步步緊逼”。

　　嚴防熱錢

　　在限購等一系列樓市政策下，外資對別墅這一價值洼地青睞有加。廣東刀客地產(chǎn)顧問機構董事長謝逸楓表示，別墅雖然成本較高，但抗跌性與升值潛力也強，在嚴厲的樓市調控下，將成為更保險的投資選擇。

　　這個道理在金融危機中得以驗證。從2008年金融危機開始，國內整體樓市遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷量也隨之大幅減少，但價格仍然保持堅挺。 2009年以來，全國各主要城市的別墅市場保持了良好增勢，一線城市北京、上海、深圳三地別墅市場需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動下，2008年壓抑的需求逐漸釋放，別墅成交活躍，成交面積和成交套數(shù)增幅較大。

　　根據(jù)某網(wǎng)站的統(tǒng)計，今年2月，北京別墅市場新增供應109套，相比2010年同期新增預售206套，供應量下降近一半。在某網(wǎng)站監(jiān)測的100個別墅項目中，零成交的達到了63個，低迷的交易量讓別墅的成交價格也出現(xiàn)了下滑，今年2月北京別墅成交價格相比1月下跌了922元/平方米。

　　別墅領域的價值洼地引發(fā)了外資的追逐。“一季度在人民幣升值預期等因素的作用下熱錢流入加速，外匯儲備季度增量達歷史次高。”中國農(nóng)業(yè)銀行(2.88,-0.04,-1.37%)戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤告訴記者。

　　國家外匯管理局統(tǒng)計顯示，一季度外匯儲備增加1973億美元，季度增量僅次于2010年四季度的1990億美元，為歷史次高；相應的，一季度外匯占款增加1.12萬億元，僅次于2010年四季度的1.25萬億元。

　　僅僅今年前2個月，我國房地產(chǎn)實際使用外資41.5億美元，同比增長50.5%。“禁止的目的在于分流熱錢，防止別墅價格拉高房價，影響樓市調控。”住建部政策研究中心副主任王鈺林認為。

　　內外統(tǒng)一

　　內外資政策差異，為外資進入別墅領域提供了通道。

　　“外資青睞國內住宅市場，尤其是別墅，制定政策的目的就是阻止外資將別墅當做避風港。”仲聯(lián)量行北京董事覃曉梅認為。

　　別墅的稀缺與政策限制有極大關系。早在2003年2月8日，國土資源部發(fā)布《關于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控的緊急通知》(國發(fā)〔2003〕 45號)，其中第四條規(guī)定“今后5年內，停止別墅類用地供應。”之后，相關部門再也沒有對別墅供地解過禁，但別墅的開發(fā)也從未停止過。

　　全經(jīng)聯(lián)(微博)研究院副院長陳寶存(微博 博客)分析說，別墅不斷出現(xiàn)的原因有兩個：一是開發(fā)企業(yè)利用之前存量用地進行開發(fā)；二是監(jiān)管部門沒有嚴格落實政策，開發(fā)企業(yè)通過各種借口，比如旅游地產(chǎn)、變通容積率等，來建設和投資了大量別墅。

　　但存量別墅依然無法滿足高端人士的需求。據(jù)業(yè)內人士統(tǒng)計，截止到2010年，別墅樓盤數(shù)量約占住宅市場的15%，開發(fā)面積則超過30%。“由于這兩年供地數(shù)量和中小戶型商品比例的增加，別墅在住宅市場中的比例有了大幅減少。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強(博客)分析說。

　　別墅供應的減少，恰恰被外資視為機會，之前的“限外令”同時給外資提供了方便。2006年7月，建設部、商務部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(即171文件)。《意見》規(guī)定：購買非自用房地產(chǎn)，必須設立外商投資企業(yè)。

　　此后，外資往往通過在內地或者香港成立公司，以名義上的“建設、經(jīng)營別墅”來實現(xiàn)購買別墅的目的。“也就是說，當時限外令為外資建設、經(jīng)營別墅留下了通道，規(guī)避了現(xiàn)在的限購令。”陳寶存認為。

　　在覃曉梅看來，禁止外資建設和經(jīng)營別墅這一舉措，恰恰統(tǒng)一了內資和外資行為。“由于別墅主要集中在國內開發(fā)企業(yè)手中，在樓市調控下，外資借內資企業(yè)資金不足，進行大規(guī)模別墅收購或者土地收購，勢必影響樓市的走向。”

　　據(jù)了解，國家統(tǒng)計局公布的指數(shù)，是一個住宅的全口徑統(tǒng)計指數(shù)，既包括普通商品住宅，也包括別墅等高端住宅。

　　陳國強認為，外資進入中國房地產(chǎn)業(yè)，尤其青睞非普通住宅類產(chǎn)品。“通過收購一些歷史用地來投資開發(fā)別墅，一旦規(guī)模成型，別墅這種高檔產(chǎn)品的價格也會拉升樓市的均價。”