李木子：銀行扛得住房價跌三成嗎？

　　房地產(chǎn)調(diào)控之下，開發(fā)商資金鏈日漸緊繃、消費者首付還貸壓力逐步增加，房價走勢仍舊不明朗。在此情況下，銀行業(yè)金融機構(gòu)房貸壓力測試的頻率開始提高，如果房價下跌30%，銀行能扛得住嗎？

　　我們先來回顧歷次得房貸壓力測試。2007年盛夏，中國銀監(jiān)會發(fā)出一份緊急文件——《中國銀監(jiān)會關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險自查工作的通知》，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險自查。

　　此時，中國的房地產(chǎn)市場正處于上一輪紅火發(fā)展的頂點，經(jīng)過兩輪房地產(chǎn)調(diào)控，大城市高漲的房價不僅沒有回落，反而開始了新一輪的高歌猛進。房貸需求旺盛的背后同樣隱藏著風(fēng)險，在常規(guī)性的風(fēng)險自查之外，銀監(jiān)會增加了風(fēng)險壓力測試項目，尤其提到“進行個人住房貸款成數(shù)專項壓力測試”。

　　準(zhǔn)確地說，2007年7月的這份文件，打開了中國銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款壓力測試的大門，真正邁進這扇門，是在一年之后。彼時，大洋彼岸，美國次級抵押貸款危機的陰影已經(jīng)開始擴散，這場由房地產(chǎn)風(fēng)險而導(dǎo)致的金融風(fēng)險向更深層次蔓延，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“量價齊跌”的局面，房產(chǎn)商資金鏈繃緊、意向購房者進入“觀望”。

　　2009年10月份，銀監(jiān)會下發(fā)了《商業(yè)銀行流動性風(fēng)險管理指引》，對銀行流動性管理提出了更高的要求。銀監(jiān)會明確要求，商業(yè)銀行每季度通過壓力測試分析銀行承受壓力事件的能力，并考慮預(yù)防未來可能的流動性危機。

　　銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款壓力測試季度化的敲定，推遲至了2010年4月份，4月20日，銀監(jiān)會表示，各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，并且年內(nèi)應(yīng)完成對地方政府貸款壞帳的核銷。此時，新“國十條”剛剛頒布，新一輪政策政策的推出帶來了房地產(chǎn)市場“拐點”的大討論。5月份，有消息公布“銀行扛得住房價跌三成”的測試結(jié)果，隨后，中國銀監(jiān)會研究局副局長龔明華表示，對于近期有關(guān)房價下降30％以內(nèi)商業(yè)銀行將可以承受的報道，銀監(jiān)會對此問題并沒有一個總體判斷，不能一概而論。

　　2010年11月份，銀監(jiān)會公布了對60家房地產(chǎn)企業(yè)進行壓力測試的結(jié)果，房產(chǎn)信貸風(fēng)險昭然若揭。通過對其樣本分析發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款逾期現(xiàn)象可能有所增多。

　　2011年3月份，銀監(jiān)會主席助理閻慶民表示，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)壓力測試，頻率已經(jīng)從季度轉(zhuǎn)為月度，這一舉措銀行業(yè)倍感壓力。4月19日，首個月度房地產(chǎn)貸款壓力測試啟動，此輪測試考慮的假設(shè)情況更為細(xì)致、嚴(yán)格。此次對高風(fēng)險地區(qū)和一般地區(qū)進行分類測算，前者的輕、中、重三種壓力情景標(biāo)準(zhǔn)提高，分別為房價平均下跌30%、利率上調(diào)27個基點，房價下跌40%、利率上調(diào)54個基點，房價下跌50%、利率上調(diào)108個基點的情況。此外，本次還增加了住房成交面積下降等假設(shè)情境。