一線城市規(guī)范住房租賃市場 廣州嚴(yán)堵 “明租實售”漏洞

7月1日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實售”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為：“此次廣州的租賃新政從很大程度上體現(xiàn)了租賃市場改革將繼續(xù)，同時對于一些細(xì)節(jié)性問題會進行新的管控，這也有助于租賃市場的全面健康發(fā)展?！?/p>

隨著“租售并舉”時代的到來，一線城市在今年繼續(xù)完善租賃住房市場的相關(guān)政策，在加大租賃住房供應(yīng)的同時，促進租賃住房市場健康發(fā)展。

廣州提出自持租賃住房“不動產(chǎn)登記”

關(guān)于租賃住房供應(yīng)多元化方面，廣州再次明確要加大增量的途徑，進一步增加租賃住房供應(yīng)。按照《通知》，所謂“新增租賃住房”，包括《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)新建或改造的租賃住房。

同時，《通知》強調(diào)，用于建設(shè)自持租賃住房的土地出讓時，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)在其不動產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形的，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后自持租賃住房性質(zhì)不變。”

同樣，利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，集體建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)整體申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記部門應(yīng)在不動產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉(zhuǎn)讓及分拆抵押”。

對此，嚴(yán)躍進表示，“廣州提到了‘不動產(chǎn)登記’等概念，這是目前出臺租賃住房政策的城市中所不涉及的。類似概念，也啟發(fā)全國其他城市，后續(xù)在租賃住房供給的同時，應(yīng)該把不動產(chǎn)登記、租賃房源錄入、租賃合同備案等工作有效結(jié)合起來。”

廣州明確租賃年限上限為20年，鼓勵“短付”

為了有效打擊“明租實售”，廣州明確，“住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍”。

同時，在宣傳推廣及運營租賃住房項目時，廣州規(guī)定，不得誘導(dǎo)、強迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名?！薄笆赘丁薄霸鹿薄安幌拶彙薄安幌拶J”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，從具體微觀層面看，廣州此次對一些具體的違規(guī)租賃營銷行為明確進行了規(guī)范，此前市場層出不窮的“投資”“升值”“首付”“不限購”等用詞上的宣傳，這其實就是所謂的明租實售的概念，確實需要管控。

北上廣深加強住房租賃市場管理

隨著“租售并舉”時代的到來，一線城市率先出臺規(guī)范租賃住房市場的相關(guān)政策。在此次政策出臺之前，廣州就已經(jīng)出臺了包括《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》、《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》，從發(fā)展方向到細(xì)節(jié)管理予以規(guī)范。

不僅僅是廣州，北京也于2017年先后出臺了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，從企業(yè)自持商品房出租、增加租賃住房供應(yīng)、建立住房租賃監(jiān)管平臺、明確住房租賃行為規(guī)范，加強市場主體監(jiān)管等多個方面進行政策管理。

同時，上海和深圳也于2017年年底出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，包括充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、加快建立住房租賃平臺、加大租賃住房供應(yīng)大力培育租賃市場供應(yīng)主體、加強住房租賃監(jiān)管等多個方面。

今年以來，一線城市加碼了租賃住房市場的管理。今年5月，深圳針對產(chǎn)業(yè)用房“二房東”虛報面積、壟斷房源的收費亂象，從增加有效供給、規(guī)范租賃行為、強化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、編制租金指導(dǎo)價格、建立信息平臺、加強市場整頓、健全保障機制等七個方面出臺了23條措施，穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用房租賃市場，尤其是編制了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價，高出15%將被約談。

北京也在6月份進一步規(guī)范了互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布，要求互聯(lián)網(wǎng)交易平臺要切實履行平臺信息審核和管理責(zé)任：房屋照片與實際相符；租金、傭金等明碼標(biāo)價；同一房源不得由同一家機構(gòu)(含分支)重復(fù)發(fā)布；同一房源由多家不同機構(gòu)發(fā)布的應(yīng)當(dāng)合并展示；下架發(fā)布超過30日的房源信息；不得發(fā)布法律、法規(guī)禁止出租的房源信息等。

嚴(yán)躍進表示：“北京、廣州等一線城市的租賃住房政策本質(zhì)上都是圍繞‘多主體供給、多渠道保障’而展開的，即針對住房供給采取了一系列政策規(guī)范。同時，今年以來，一線城市的政策從微觀層面出發(fā)，查漏補缺，充分保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，這對于全國其他城市也有啟發(fā)和示范的意義?！?/p>