“舊改”接棒“棚改”，一個房價“破局”的開始

眾所周知，隨著19年棚改的逐步落實，這個影響了樓市的重要因子逐步退出歷史舞臺。大家也都在不停猜測，樓市后續(xù)將會有怎么的走向？

沒想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。

01樓市即將進入“舊改”

近日，國常會上釋放出來一則消息。推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件，即“舊改”。

要加快改造老舊社區(qū)，需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人；

重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施；

促進住戶戶內(nèi)改造，并帶動消費；

創(chuàng)新投融資機制，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索……

言辭之間，輕描淡寫。寥寥數(shù)語，卻藏著不少事兒。

首先是規(guī)模。國常會上明確表示，這是一項全國范圍開展、涉及上億人的大工程和大戰(zhàn)略。

住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改，全國共有老舊社區(qū)16萬個，建筑面積約40億㎡。

其次是資金。如此龐大的改造規(guī)模，那必然需要考慮資金的問題，那么一共需要多少資金呢？

這次國常會上沒有提，但今年3月份，國務(wù)院參事仇保興曾提到了一個數(shù)字：

初步估算老舊社區(qū)改造的總投資額可高達4萬億。

再次是力度。大多數(shù)人眼中的“舊改”，類似于城市的“亮化工程”，如外立面的翻新。但是文件中明確指出，不止這么簡單。

這一次，明確提出了老舊社區(qū)的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網(wǎng)的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區(qū)配建停車設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施。

這些升級改造，都直指老社區(qū)的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設(shè)施陳舊……

最后是金融。這次在文件中，明確提到了金融工具的創(chuàng)新。

總的來說就是，40億㎡改造規(guī)模、上億居民覆蓋、4萬億資金投入、金融工具加持、從內(nèi)到外的全面升級……“舊改”確實是一項一舉多得的改變中國城市的計劃。

02為什么要舊改

回顧會議中第二條內(nèi)容提到，“重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可以加裝電梯，配置停車設(shè)施，促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費?！?/p>

這段話透露出了此次舊改的意圖就是，通過老舊小區(qū)改造升級拉動有效基建投資和消費需求。

左手基建，右手消費。一項舊改工程就包含了國民經(jīng)濟三駕馬車中的兩架（投資，消費）。

①首先，拉基建可以帶動投資，穩(wěn)定就業(yè)。

按照上文了解到規(guī)模和投資來看，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

目前，一些省份已公布了今年的改造目標，比如河北省今年將改造老舊小區(qū)2779個；安徽省計劃改造老舊小區(qū)523個，投資估算約25億元。

②其次，拉動內(nèi)需，刺激增長。

對比棚改來說，老舊小區(qū)的改造項目投資周期很短，一般半年之內(nèi)就能完成，邊際效應(yīng)明顯，資金周轉(zhuǎn)很快，能迅速轉(zhuǎn)化為消費能力。

比如說，小區(qū)建了停車位，就可能刺激居民汽車消費；小區(qū)周邊多幾個便利店或者便民市場，也能刺激居民平時多花錢改善生活；而且看到整個小區(qū)室外工程都在改建，也可能會刺激居民對室內(nèi)進行重新裝修。

不得不說，這項政策一箭雙雕。

03舊改與棚改的區(qū)別

簡單來說，棚改就是拆遷，舊改就是翻新。

具體說來：

1、實施方式：舊改是小修小補，棚改是大拆大建；

2、補償條件：舊改沒有補償，棚改給錢給房；

3、誰來出錢：舊改由地方財政、金融機構(gòu)或者集資來推進，棚改由國開行出錢地方貸款獲得資金。

這兩者最大的不同，就在于棚改更加側(cè)重于去庫存而拉動房地產(chǎn)增長，而此次舊改則更加側(cè)重于拉基建而促需求。

04資金來源問題

首先全國有5000億元住房公共維修基金，可能成為重要的資金來源。但是對比規(guī)模如此龐大的“舊改”來說，無異于是杯水車薪。

若全部依靠，或者大部分靠政府財政投入，那必然會對地方財政產(chǎn)生巨大的壓力。

就如前文提到，進行這么大的工程，將來肯定是要動用金融工具的。就像當年為了棚改，央行特別設(shè)立了PSL貸款，而動用4萬億投資的舊改工程，想必也會有一種新型的金融工具產(chǎn)生。

但這其中是如何作用的，機制又是如何運轉(zhuǎn)的。目前并沒有相應(yīng)的試點可以參考?！芭锔摹敝虚_發(fā)商是拿地者和建設(shè)者，那相應(yīng)的“舊改”中開發(fā)商是否也會扮演一定的角色？運用市場化方式吸引社會力量參與，將會是后續(xù)解決資金問題的重點。

05對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響

說了這么多，大家最關(guān)心的一個問題，還是“舊改”是否會像“棚改”一樣，對房價產(chǎn)生影響。

一定會！

但這個影響，不會像“棚改”一樣，引發(fā)房價的劇烈波動。實際上“舊改”可以在一定程度上緩解居民住房的改善性需求。

要知道老舊小區(qū)居民除了對住房面積有更新的需求外，其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過改造來實現(xiàn)。

無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場，具有交通、醫(yī)療乃至學位優(yōu)勢的老破小，在“舊改”的加持之下，都會明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住質(zhì)量，自然會帶動“老破小”估值的提升。

以前說買“老破小”是坐等拆遷，但是現(xiàn)在“老破小”在政策的加持下，真的可以入手。但是如果想投資的話，還請三思。