國務(wù)院房地產(chǎn)督查結(jié)束 地方政府被指落實不給力

　　4月20日，8個房地產(chǎn)督查組已陸續(xù)返京。

　　一位接近住建部的人士稱，雖然全面的督察結(jié)果仍需總結(jié)，但是大部分督查組的總結(jié)要點中都提出：地方仍需要將對中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策落實到實處。

　　另據(jù)中央電視臺報道，根據(jù)各地政策落實情況，不排除出臺更嚴格調(diào)控政策的可能。其中，地方土地供應(yīng)，房價調(diào)控目標(biāo)是重點。

　　北京樣本

　　4月20日，北京市一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，在國務(wù)院房地產(chǎn)督查組離開后發(fā)布，其中專門強調(diào)北京市落實調(diào)整經(jīng)濟運行結(jié)構(gòu)的工作。并且強調(diào)，北京市經(jīng)濟一季度增長8.6%，房屋銷售量下降27.3%，但是房地產(chǎn)投資仍舊上升了14%，政策房投資增長2.2倍。

　　從北京所公布的數(shù)據(jù)來看，一季度經(jīng)濟增長沒有受房地產(chǎn)調(diào)控影響，并且房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整見成效。

　　尤其讓北京市感到滿意的是，在房地產(chǎn)督查組到來的時候，實現(xiàn)了房價“穩(wěn)中有降”。以房價上漲的重點地區(qū)，北京朝陽區(qū)望京地區(qū)房價為例，新盤開盤價已經(jīng)從均價4.2萬元/平方米，降低到了3.5萬元/平方米。

　　4月20日，記者在望京調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的地塊正在施工，工程的地基已經(jīng)打好，施工現(xiàn)場的不遠處還矗立幾排天藍色的員工宿舍和一座大樓的框架。在該地塊東側(cè)是遠洋地產(chǎn)的項目，進度則遠遠滯后。

　　上述兩個項目就是2010年3月北京土地市場上的“地王”項目。彼時，遠洋地產(chǎn)以樓面均價2.7萬元/平方米拿下大望京1號地時，大望京周邊的普通商品房也只維持在2萬元左右。

　　而今年4月13日，大望京2號地被北京昆泰房地產(chǎn)開發(fā)集團、中航投資控股有限公司與北京融僑置業(yè)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體以30.4億競得，樓面價為7760元/平方米。相比前兩塊“地王”，樓面價下跌了1-2萬元/平方米。

　　北京大岳咨詢總監(jiān)李偉表示，雖然上述地塊是商業(yè)地塊，不能與遠洋地產(chǎn)所拿的住宅地塊相比，但是從成交土地的溢價率來說，遠洋等企業(yè)拿地時溢價率在100%以上，而現(xiàn)在幾乎是底價成交。而目前在北京實行限購政策下，商業(yè)地產(chǎn)銷售不受限購政策限制，商業(yè)地塊應(yīng)該較之住宅地塊更受追捧才對。

　　大望京2號地不過是北京土地市場的一個剪影，2009-2010年地王喧囂的時代已經(jīng)過去，如今，北京的土地市場上的火爆場景已經(jīng)難覓蹤跡。4月20日，北京土地市場上又有順義的2塊地塊因參與者不足而流標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，第一季度，北京市土地市場共成交46塊土地，總成交面積為441.6萬平方米，土地出讓金總額達159.3億元，平均樓面價格僅為3607元/平方米。

　　去年同期，北京土地市場成交了59塊土地，高達486億元的土地出讓金，北京市第一季度的土地出讓金同比下跌了將近70%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不僅是北京，一線城市的一季度住宅用地推出量均有大規(guī)?？s減，北京一季度住宅用地只占所推土地11.6%，上海是22%，天津為18.7%，廣州為15.4%。其中深圳一季度推出19宗地，無一住宅用地。

　　北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示，根據(jù)北京2011年的供地計劃，全年將要推出2550公頃住宅用地，也就是說，北京的土地供應(yīng)主要集中二、三、四季度，包括優(yōu)質(zhì)地塊。

　　不過，后續(xù)陸續(xù)推出的土地高價拍賣可能性也不大，一方面在房地產(chǎn)調(diào)控不松口的情況下，房企的資金鏈將持續(xù)趨緊；另一方面，高價地肯定會催熱周圍房價，在房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時刻，尤其是今年，各地政府都有房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的壓力，必須嚴防高價地的出現(xiàn)。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，土地出讓將越來越規(guī)范，“控價格，防地王”的土地調(diào)控效果也將突出表現(xiàn)在后期的土地市場上。

　　仍需“抓落實”

　　與北京房地產(chǎn)市場調(diào)控結(jié)果相比，國務(wù)院房地產(chǎn)督查組所看到的很多城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實上仍然欠缺。

　　在中西部省份督察時，督查組更多發(fā)現(xiàn)的是當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ掏顿Y和土地供應(yīng)落實不到位。

　　上述接近住建部的人士說，由于8個督查組分別由不同的部門帶隊，專業(yè)不一樣，各個督查組到各地檢查的重點也不一樣。例如，中國人民銀行副行長劉士余帶隊的督查組，在北京等地督察時，更注重從銀行系統(tǒng)入手，檢查差異化房貸政策的落實情況。而以住建部部長姜偉新、副部長齊驥帶隊的督查組，到地方以后，更注重當(dāng)?shù)卣畬Ψ績r調(diào)控目標(biāo)，房價調(diào)控工作的情況。而國稅總局副局長劉力帶隊的督查組，更注重從稅收政策上進行。

　　根據(jù)國土部的調(diào)研，31個省市均反映計劃指標(biāo)不足，全年的用地需求總計1616萬畝，但年度計劃指標(biāo)只有670萬畝，下達指標(biāo)只能滿足需求的1/3。其中部分省市的用地缺口將高達40萬畝。

　　與此同時，今年一季度，全國發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)用地行為9832件，同比上升3.7%；涉及土地面積7.3萬畝，同比下降1.6%。

　　值得注意的是，2009-2010年的地王項目將要在今年第二、三季度扎堆入市，為樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期。

　　記者在北京住建委獲悉，第二季度將迎來北京住房供應(yīng)的小高峰，幾乎能保持一天一盤的推盤速度，其中不乏近兩年的地王項目。

　　記者了解，中海、中信、遠洋、方興地產(chǎn)等公司旗下的北京“地王”項目將在二、三季度排隊入市。

　　一位接近北京住建委的人士透露，商品房項目將實行“明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)”，而高于周圍房價的項目將很難拿到預(yù)售證項目。

　　“雖然高價房拿預(yù)售證項目的難度加大，但并不表示拿不了預(yù)售證。一般來說，高價房會根據(jù)周圍房價以及市場的平均成交水平來定。只要高價房的價格下調(diào)，即使高于周圍房價，但是低于市場的平均價格，依然能夠上市交易。”北京我愛我家副總裁胡景暉如是說。