社科院報(bào)告：5月核心城市房價(jià)漲速減緩

日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布了2019年6月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）。報(bào)告顯示，5月份核心城市房價(jià)漲速略有減緩，二手房成交量繼續(xù)下降。報(bào)告分析，熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，繼一線城市之后二線城市嚴(yán)控房價(jià)將成為常態(tài)。

核心城市房價(jià)漲速略有減緩二手房成交量繼續(xù)下降

反映全國24個(gè)核心城市總體房價(jià)變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年5月，核心城市住房價(jià)格連續(xù)4個(gè)月上漲，但5月份房價(jià)漲速較4月份略有減緩。2019年5月，緯房核心指數(shù)為105.92點(diǎn)，與4月的105.43點(diǎn)相比，核心城市房價(jià)上漲了0.46%。

從成交量指數(shù)看，核心城市在房價(jià)漲速略有減緩的同時(shí)，二手住房成交量也繼續(xù)下降。2019年5月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房價(jià)上漲的預(yù)期有所減退。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市短期房價(jià)上漲的壓力減輕。

經(jīng)連續(xù)下降后，核心城市住房租金略有回漲。緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在3月、4月調(diào)整之后，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數(shù)為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于一年一度畢業(yè)就業(yè)季到來，租房需求增加。受季節(jié)性因素影響，預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

一線城市房價(jià)總體平穩(wěn)準(zhǔn)一線及二線延續(xù)上漲

一線城市房價(jià)總體平穩(wěn)，其中北京、廣州房價(jià)微降，上海、深圳繼續(xù)小漲。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年5月，一線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.29%，平均漲速比上月收窄0.305個(gè)百分點(diǎn)。北京、廣州房價(jià)穩(wěn)中微降，其中北京房價(jià)環(huán)比微跌0.19%，廣州環(huán)比微跌0.12%，房價(jià)均進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間。上海、深圳繼續(xù)小漲，其中上海環(huán)比上漲0.66%，深圳環(huán)比上漲0.81%，漲速略高于正常值。

準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年5月，準(zhǔn)一線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。2019年5月二線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個(gè)百分點(diǎn)。2019年1月以來，多數(shù)二線城市房價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，其中包括2018年下半年經(jīng)歷了顯著房價(jià)下降的成都、西安、青島、廈門等城市。

三四線城市房價(jià)漲速繼續(xù)下降。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年5月，三四線城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個(gè)百分點(diǎn)。與一二線城市相比，三四線城市房價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，政府的市場調(diào)節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房價(jià)將進(jìn)入下跌階段。

預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄二線城市嚴(yán)控房價(jià)將成為常態(tài)

報(bào)告預(yù)測，熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，非核心城區(qū)房價(jià)或?qū)⑾碌?。在“一城一策”和?qiáng)調(diào)地方政府穩(wěn)定房價(jià)主體責(zé)任的背景下，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲將直接導(dǎo)致調(diào)控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對(duì)短期住房需求有直接的抑制作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，交易量下降。對(duì)于這些城市的非核心板塊，當(dāng)住房投資需求減退時(shí)，短期房價(jià)還可能面臨下跌。

繼一線城市之后，二線城市嚴(yán)控房價(jià)將成為常態(tài)。相比一線城市，二線城市房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制手段還很不成熟，市場波動(dòng)性也較大。隨著“一城一策”、“因城施策”方略的推進(jìn)，各地方政府穩(wěn)定房價(jià)的主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)控房價(jià)或成為一種常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國房價(jià)預(yù)期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場短期波動(dòng)。

房地產(chǎn)融資將適度收緊，助力熱點(diǎn)城市樓市降溫。隨著2019年1季度房地產(chǎn)市場的回暖，住房信貸也較快增長。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過度擴(kuò)張推高房價(jià)。房地產(chǎn)融資的適度收緊，有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的降溫。

對(duì)此報(bào)告建議，大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，緩解住房長期供求矛盾；穩(wěn)定宏觀貨幣供應(yīng)，加強(qiáng)住房信貸管理；進(jìn)一步明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任，同時(shí)將租房市場穩(wěn)定納入各地政府目標(biāo)；利用新技術(shù)手段強(qiáng)化市場監(jiān)測，實(shí)現(xiàn)市場風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)預(yù)警。