東莞：樓市平穩(wěn) 正是剛需購房好時(shí)機(jī)

市場處于冷靜期，房價(jià)平穩(wěn) 消費(fèi)者選房空間和時(shí)間都較為充裕

一個(gè)平穩(wěn)冷靜的市場，更適合剛需入市。無論是首次購房的自住客還是改善住房條件的換房族，都屬于當(dāng)下市場的剛性需求。

樓市調(diào)控仍然嚴(yán)格，市場成交冷靜，房企定價(jià)趨向理性，各種促銷優(yōu)惠也將逐漸出現(xiàn)，當(dāng)市場允許充裕的選房時(shí)間和合理的價(jià)格出現(xiàn)時(shí)，就是剛需入市的最好時(shí)候。

樓市近3個(gè)月趨勢平穩(wěn)

今年五一過后，東莞樓市人氣有所減弱，房企推貨信心不足，市場近3個(gè)月走勢表現(xiàn)平穩(wěn)。優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，近期項(xiàng)目成交分化嚴(yán)重，是否合理定價(jià)或是影響項(xiàng)目去貨快慢的關(guān)鍵因素。

據(jù)介紹，當(dāng)下樓市仍然以洋房為主力。東莞房地產(chǎn)住宅市場購房需求以剛需和改善型剛需為主，其中70~100平方米和100~130平方米的成交熱度相當(dāng)；另外，由于5月別墅產(chǎn)品成交面積份額擴(kuò)大，個(gè)盤的集中簽約拉高別墅的成交量，同時(shí)也推動了房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，5月東莞新建商品住宅房價(jià)達(dá)到2萬元/平方米以上。

從開工情況來看，今年1~5月東莞商品房新開工面積合計(jì)358.76萬平方米，同比上漲42%；其中5月商品房開工量30.29萬平方米，環(huán)比下滑 64%，開工量連續(xù)兩個(gè)月走低。

6月是房企年中沖刺期，供應(yīng)量正在逐步回升。優(yōu)房超·瑞城搜認(rèn)為，市場需求保持穩(wěn)健，短期內(nèi)市場走穩(wěn)將是大概率事件；同時(shí)，在市場監(jiān)管力度加大情況下，房企趨于保守，宣傳力度或有所減少，以自然銷售為主，合理定價(jià)，結(jié)合一定的聯(lián)動渠道，或是目前的主力營銷方式。

不過，隨著下半年市場競爭白熱化，合理定價(jià)是項(xiàng)目去貨的制勝關(guān)鍵，以價(jià)換量仍將是東莞樓市趨勢。

品牌房企看好東莞市場

從長期來看，品牌房企看好東莞，東莞樓市前景仍然可期。從近期土地拍賣市場來看，房企仍在積極尋找機(jī)會進(jìn)入東莞市場，一些位置較偏、市場較冷的冷門地塊也順利成交。

據(jù)了解，5月土地招拍掛市場迎來成交小高峰，萬江、南城、沙田和望牛墩4宗地達(dá)到最高競拍要求。保利、 鵬瑞、融創(chuàng)、時(shí)代、佳兆業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)搶灘東莞市場，主要是被粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景及房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)好推動。

據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)，近3年來，新進(jìn)入東莞市場的品牌房企超過40家。從眾多房企拿地布局來看，水鄉(xiāng)新城和濱海片區(qū)或迎來新一輪的發(fā)展。

另外，根據(jù)市場分析，目前市場進(jìn)入平穩(wěn)冷靜期，購房者議價(jià)空間加大，房價(jià)平穩(wěn)，選房空間和時(shí)間都較為充裕。這種時(shí)候?qū)⑹莿傂枳迦胧械暮脮r(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)人士表示，東莞城市品質(zhì)提升，各種利好顯現(xiàn)，受到樓市調(diào)控政策影響，房價(jià)平穩(wěn)不會出現(xiàn)大幅增加，也不會出現(xiàn)明顯下降；但長期來看，利好仍然明顯。市民若有剛需購房需求，目前可以擇機(jī)入市。

分析

剛需購房者在購房時(shí)要考慮得更長遠(yuǎn)一些，最好了解清楚樓盤所屬的學(xué)區(qū)、學(xué)校的情況，將子女未來入學(xué)問題考慮得更周到一些。

黃先生夫婦一人在東莞南城工作、一人在中堂工作，為了讓一對子女在莞城讀書，他們買房時(shí)就選擇了莞城的樓盤。盡管每天黃先生在送完孩子上學(xué)后，還要開車回到中堂上班，但是仍然樂此不疲。

黃先生告訴記者，當(dāng)初想在市區(qū)買房時(shí)，他們有考慮過配套更好、上班更方便的南城，但是為了兩個(gè)孩子上學(xué)，最終還是決定將家安在了莞城。一方面是該樓盤所屬學(xué)區(qū)較好，另一方面是家離學(xué)校近，接送方便。

記者了解到，東莞除了莞城教育資源豐富外，其他鎮(zhèn)區(qū)也有不少省一級學(xué)校，不少區(qū)域有優(yōu)質(zhì)的教育資源配套，購房者在看房時(shí)，可以提前對此進(jìn)行了解。

經(jīng)濟(jì)條件好 考慮中心區(qū)

在大部分城市，最好的商業(yè)、生活、交通配套都是聚集在最中心的區(qū)域，中心區(qū)人口眾多，交通方便，配套齊全，房子的保值和升值能力也最強(qiáng)。在東莞，中心區(qū)土地資源稀缺，房子供應(yīng)量少，其價(jià)值和價(jià)格都相對其他區(qū)域更高。如果購房者經(jīng)濟(jì)條件好，應(yīng)盡量購買中心區(qū)的樓盤。

在東莞，哪里才是中心區(qū)？根據(jù)東莞城市規(guī)劃，將加快建設(shè)中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)“三位一體”的都市核心區(qū)空間格局，推動城區(qū)片區(qū)、松山湖片區(qū)、濱海灣片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)、東南臨深片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展格局，共同構(gòu)建“三心六片”城市格局。“中心城區(qū)、松山湖、濱海灣新區(qū)”將是東莞城市升級的三個(gè)中心區(qū)域。如果經(jīng)濟(jì)條件好，可以圍繞著這三大區(qū)域選房，越靠近中心的房子價(jià)值越高。

此外，除了上述的東莞三個(gè)核心區(qū)域，每個(gè)片區(qū)和每個(gè)鎮(zhèn)街都有其最中心的板塊，選擇配套更齊全，交通更為方便的中心區(qū)域，房子的價(jià)值也相對更高一些。

物美價(jià)又廉 城市副中心

如果你手上用于購房的資金不多，那么在城市副中心買房是一個(gè)不錯的選擇。中心城區(qū)土地資源稀缺，城市副中心頻繁接納購房外溢，成為未來新的居住區(qū)域。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，水鄉(xiāng)新城片區(qū)將打造成城市副中心，目前區(qū)域房價(jià)仍然維持在1.4萬~1.8萬元/平方米，相對于中心城區(qū)的房價(jià)而言，明顯便宜了不少。隨著軌道交通建設(shè)發(fā)展，東莞大道延長線的建成，從中心城區(qū)到水鄉(xiāng)新城片區(qū)的交通也將更便利。近年來，中心城區(qū)購房者外溢至水鄉(xiāng)新城片區(qū)成為常態(tài)，一棟棟高樓大廈拔地而起，城市副中心打造新的居住片區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模。

除了水鄉(xiāng)新城片區(qū)外，靠近中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)、已經(jīng)屬于城區(qū)片區(qū)的高埗、石碣鎮(zhèn)強(qiáng)勢突圍，低價(jià)攬客。目前兩鎮(zhèn)街房價(jià)在1.5萬~1.8萬元/平方米之間，地理位置上距離中心城區(qū)更近，在行政區(qū)域上又被納入城區(qū)片區(qū)，在黎川大橋等正式通車后，交通便利升級，兩鎮(zhèn)樓市發(fā)展迅速，已經(jīng)成為當(dāng)前剛需購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。

提醒

要弄清楚月供在家庭收入中的占比

在樓市調(diào)控政策影響下，剛需買房逐漸趨向“一步到位”。不過，根據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，東莞全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售4078套，銷售面積46.36萬平方米。按照銷售面積和銷售金額進(jìn)行計(jì)算，銷售均價(jià)為20133元/平方米。

按照這一銷售均價(jià)進(jìn)行計(jì)算，東莞購房者購買一套90平方米的小三房戶型，三成首付約需要54.3萬元；如果是購買一套120平方米的小四房產(chǎn)品，三成首付約需要72.4萬元；20年房貸月供約在8000-12000元之間。

因此，購房者除了要籌劃好首付款外，還要考慮月供在自己家庭收入水平的占比。一般而言，如果月供占比在家庭收入的一半以上，就應(yīng)該謹(jǐn)慎考慮了。

目前，市場平穩(wěn)，房價(jià)很難出現(xiàn)明顯上升，因此希望通過高杠桿買房在短期內(nèi)獲利的愿望，是非常難實(shí)現(xiàn)的。特別是對經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的剛需購房者而言，買房時(shí)更要做好長期打算，要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件來選擇最適合自己的區(qū)域和樓盤。