百家上市房企凈資產(chǎn)收益率觀察 超30家低于10%

凈資產(chǎn)收益率（ROE）是評價企業(yè)自有資本及其積累獲取報酬水平的綜合性指標，反映公司管理層的資產(chǎn)管理及財務(wù)控制能力，以及企業(yè)的盈利能力。

根據(jù)杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)，銷售利潤率=利潤總額/銷售收入，反映企業(yè)的盈利能力；資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn)，體現(xiàn)企業(yè)運營能力；權(quán)益乘數(shù)=總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)，反映企業(yè)償債能力。

圖：杜邦分析法ROE計算公式

ROE在各大上市企業(yè)的年報中均有體現(xiàn)，中國網(wǎng)地產(chǎn)從328家香港以及滬深上市的房企中選出2018年總營收排名靠前的100家房企的凈資產(chǎn)收益率，結(jié)果顯示超30家房企ROE低于10%。

百家房企平均ROE15.12% 平均值以下達57家

建發(fā)國際、中華企業(yè)中型房企進入前10

一般來講，凈資產(chǎn)收益率指標越高越穩(wěn)定，說明企業(yè)有著較強的穩(wěn)定性和成長性，在行業(yè)中也會獲得較好的運營口碑。

表格數(shù)據(jù)顯示，100家樣本上市房企2018年平均凈資產(chǎn)收益率為15.12%，高于平均值的房企達到43家，而低于平均值的房企達到57家。其中，有24家房企超越ROE20%優(yōu)異線，而有30家房企ROE低于10%，7家房企2018年ROE低于5%，甚至有一家出現(xiàn)了負位數(shù)。

在優(yōu)異線水平線上的企業(yè)里，以新城發(fā)展控股以及旗下新城控股表現(xiàn)最為突出，二者2018年的ROE均超40%，分別達到42.34%以及41.05%，位列表格的一、二位。而四千億房企融創(chuàng)和七千億房企碧桂園，則位列四、五位。

值得注意的是，此次100家房企樣本中進入ROE排名前10的房企中，第3位為建發(fā)國際集團，ROE達到33.44%，第8位為中華企業(yè)，ROE為29.88%，均在20%優(yōu)異線以上。

建發(fā)國際集團是廈門國有獨資集團廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè)，去年的合約銷售約人民幣248億元，營收額約124億元。2017年建發(fā)國際的ROE也突破優(yōu)異線達到23.1%，按照ROE簡單公式來講，ROE=凈利潤／平均凈資產(chǎn)，2018年建發(fā)國際ROE增長主要由于凈利潤相較2017年的5.27億元上漲169.45%，達到14.2億元。平均凈資產(chǎn)由2017年的22.81億元上漲96.89%至44.91億元，凈利潤漲幅明顯高于平均凈資產(chǎn)。

此外，建發(fā)國際的杠桿系數(shù)一直較高，近兩年都超過10，分別為10.73與10.78。轉(zhuǎn)化為我們平常所說的資產(chǎn)負債率，2017年、2018年分別達到84.47%與83.11%，突破80%紅線。

ROE排在第8位的中華企業(yè)，2018年綜合營收排在61位。2017年中華企業(yè)還是一個ROE在10%以下盈利能力堪憂的房企。中國網(wǎng)地產(chǎn)通過其2018年年報發(fā)現(xiàn)，中華企業(yè)實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤為25.92 億元，較去年同期增長174.21%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤24.71 億元，較去年同期增長763.13%。中華企業(yè)ROE迅速突破及格線邁入優(yōu)異線，與其凈利潤“表現(xiàn)優(yōu)異”有關(guān)。

資料顯示，2014年、2015年，中華企業(yè)連續(xù)兩年虧損，公司股票于2016年3月22日起被實施退市風險警示，2016年扭虧為盈凈利潤8.88億元，不過2017年又下滑至5.18億元。2018年中華企業(yè)正式完成資產(chǎn)重組，中星集團注入中華企業(yè)，注入資產(chǎn)約占公司2018年度凈利潤的80%左右，這也是2018年中華企業(yè)業(yè)績暴增的主要原因。

規(guī)模型房企ROE優(yōu)勢并不明顯 甚至存在倒置

保利置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、遠洋ROE不足10%

從上述表格中位列前五的企業(yè)名單可以看出，ROE與企業(yè)銷售規(guī)模、營業(yè)收入并無絕對的正相關(guān)性，甚至存在銷售額、總營收高，但ROE偏低的房企存在。

比如“規(guī)模與利潤王”恒大，其ROE水平在表格中只排到了第7位，多年行業(yè)老大萬科A更是落在了第17位，ROE水平甚至不及一些不足500億元銷售額的上市房企。

央企和國企中，保利發(fā)展與中國海外發(fā)展的ROE分別為16.52%與16.35%，ROE排名38位與40位。此外，綠地控股與華潤置地2018年ROE分別為17.15% 與18.38%，盈利能力較好，但未超20%優(yōu)異線。

此外包括泰禾集團、藍光發(fā)展、中南建設(shè)、首開股份、富力地產(chǎn)、世茂股份、陽光城7家千億房企，他們的ROE均處在10%-15%之間的房企，盈利能力有待進一步提升。尤其2018年新晉千億房企首開股份，ROE只達到10.44%。

值得一提的是，保利集團旗下保利發(fā)展16.52%的ROE雖未達優(yōu)異線，但仍處及格水平以上。同位保利集團旗下的保利置業(yè)集團ROE為7.71%。

年報顯示，保利置業(yè)2018年多項數(shù)據(jù)指標均出現(xiàn)下滑，營收由2017年的317.03億港元降至2018年的232.34億港元，降幅達26.7%。凈利潤也由2017年的24.52億港元降至2018年的22.42億港元。值得注意的是，保利置業(yè)平均凈資產(chǎn)由2017年的289億港元增至2018年316.88億港元。ROE計算公式中分子變小分母變大，導(dǎo)致保利置業(yè)ROE從2017年的8.48%降至2018年的7.71%，盈利能力出現(xiàn)減弱趨勢。

與保利置業(yè)有同處“7%”陣營的還有首創(chuàng)置業(yè)、遠洋集團等規(guī)模房企。

2018年營收210.84億元排名55位的首創(chuàng)置業(yè)以7.68%的凈資產(chǎn)收益率排名84位。首創(chuàng)置業(yè)2018年全年706億元銷售額并未實現(xiàn)保底750億元的目標。當初的“2018年保750億爭800億，2019年1000億，2020年1400億”的目標，在三年計劃開年便折戟。

影響首創(chuàng)置業(yè)的ROE在于凈利潤的明顯下降。年報顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)凈利潤為24.17億元，同比減少13.6%；歸屬于母公司股東的凈利潤19.23億元，同比下降9%。值得注意的是，首創(chuàng)置業(yè)2018年三費支出中的財物費用支出由2017年的10.97億元大增161.53%至28.69億元，這也是首創(chuàng)置業(yè)在2018年凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

值得關(guān)注的是，在7家ROE水平低于5%的房企中，出現(xiàn)了綠城中國的身影。

2018年，架構(gòu)多次調(diào)整的綠城中國未完成其年度銷售目標1600億元，實際完成1564億元，銷售額增幅也創(chuàng)下近三年最低值，增速排在20強房企的末尾。同時，2018年綠城實現(xiàn)凈利潤僅10.03億元，同比下滑54.18%，這也是其ROE成績僅為3.71%的重要原因所在，在樣本中處于倒數(shù)第二的位置。

而2018年總營收排名95位的豐盛控股，ROE排名墊底且達到-13.56%。