房企整體放慢對(duì)長(zhǎng)租房公寓布局 廉租房市場(chǎng)升溫

廉租房市場(chǎng)升溫

董添

今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)整體放慢了對(duì)長(zhǎng)租房公寓布局，近期更有多家房地產(chǎn)企業(yè)擬剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。此外，房企租賃專(zhuān)項(xiàng)債今年以來(lái)明顯降溫。在經(jīng)歷了長(zhǎng)租房企業(yè)資金鏈斷裂、“爆雷”、租房融資用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等亂象后，長(zhǎng)租房融資市場(chǎng)進(jìn)入理性期，降溫態(tài)勢(shì)明顯。同時(shí)，政府對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度有增無(wú)減，從個(gè)稅減免、加速租賃土地出讓力度、加大人才租賃市場(chǎng)供應(yīng)等多個(gè)層面進(jìn)行支持，針對(duì)低收入人群的廉租房產(chǎn)品熱度上升。

剝離長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)

朗詩(shī)綠色集團(tuán)日前公告，計(jì)劃2019年將非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，包括長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、設(shè)計(jì)等。公司表示，剝離長(zhǎng)租公寓等虧損業(yè)務(wù)，有助于提高公司盈利能力，精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)聚焦綠色科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心業(yè)務(wù)，釋放差異化產(chǎn)品核心能力的溢價(jià)空間，提升股東價(jià)值。

朗詩(shī)綠色集團(tuán)從2016年開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，2017年旗下長(zhǎng)租公寓房源達(dá)到1.5萬(wàn)間，2018年超過(guò)4萬(wàn)間。但長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)始終處于虧損狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2017年公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)扣除稅及非經(jīng)常性項(xiàng)目之前合計(jì)虧損4430.9萬(wàn)元，2018年虧損擴(kuò)大至1.94億元。

朗詩(shī)董事長(zhǎng)田明曾在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)主要做“二房東”模式，從商家手上整租進(jìn)來(lái)，改造以后再長(zhǎng)租出去，獲得租金差以及增值服務(wù)的收入。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)需要培育，回本周期長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2019年、2020年長(zhǎng)租公寓還會(huì)產(chǎn)生虧損，且虧損額隨著公司規(guī)模擴(kuò)大而逐年增加。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，回款周期長(zhǎng)、盈利性較差、房源獲取難，是長(zhǎng)租房企業(yè)普遍面臨的三大問(wèn)題。習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)的商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，很多開(kāi)發(fā)商難以接受長(zhǎng)租房的運(yùn)營(yíng)模式。經(jīng)歷連續(xù)虧損后，不少企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租房項(xiàng)目進(jìn)行剝離可以理解。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師楊雅靖對(duì)此表示，從已有的長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)模式看，“二房東”模式分散式公寓運(yùn)營(yíng)占到很大比例。這類(lèi)長(zhǎng)租房源以存量民宅為主。運(yùn)營(yíng)商從業(yè)主手中拿到房源，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后，以單間或整租形式出租。其次是租下整套商用辦公樓，租期一般10年左右，裝修后整體對(duì)外出租。有一部分是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)購(gòu)取租賃地塊，布局長(zhǎng)租房項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，民房改造后的長(zhǎng)租房產(chǎn)品，可能導(dǎo)致屋內(nèi)甲醛超標(biāo)、租金市場(chǎng)價(jià)格抬升等情況。整租改造商用辦公樓，需要面對(duì)消防等問(wèn)題；而拿地新建長(zhǎng)租房則面臨較大的資金壓力。

楊雅靖表示，2019年一季度末，樓市走出小陽(yáng)春行情，但房地產(chǎn)行業(yè)依然處于下行通道。隨著償債高峰期到來(lái)，房企資金面壓力較大，剝離長(zhǎng)租房業(yè)務(wù)可以緩解資金壓力。

融資難度加大

經(jīng)歷一系列長(zhǎng)租房企業(yè)資金斷裂等問(wèn)題，疊加房企普遍面臨融資可能進(jìn)一步收緊的背景下，房企融資布局長(zhǎng)租房項(xiàng)目降溫。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企租賃專(zhuān)項(xiàng)債今年以來(lái)明顯降溫，長(zhǎng)租房融資整體進(jìn)入理性期。

2017年-2018年，長(zhǎng)租房項(xiàng)目甫一興起，不少企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)租房項(xiàng)目融資，間接解決了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺等問(wèn)題?？硕鹧芯繄?bào)告顯示，2019年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷三月份短暫反彈后于5月再次回落。6月13日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在 陸家嘴論壇上指出，進(jìn)一步擴(kuò)大金融開(kāi)放，但要防止房地產(chǎn)投資行為。這預(yù)示未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將不放松，融資可能進(jìn)一步收緊。

值得注意的是，針對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度有增無(wú)減。2019年5月，財(cái)政部、住建部接連出臺(tái)政策，加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。財(cái)政部發(fā)文，公租房免征城鎮(zhèn)土地使用稅，兩年內(nèi)免征房產(chǎn)稅。住建部則發(fā)文，明確人口流入量多的大中城市要切實(shí)增加公租房供給。

此外，近期租賃市場(chǎng)獲政策支持力度進(jìn)一步加大，多地區(qū)明確提出加大租賃類(lèi)住宅用地供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等十余個(gè)城市租賃土地供應(yīng)加速。北京、上海等熱點(diǎn)城市出讓租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。其中，北京預(yù)計(jì)2021年以前供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)集體租賃住房。成都則預(yù)計(jì)2021年全市租賃住房保有量達(dá)151萬(wàn)套。

楊雅靖強(qiáng)調(diào)，供給端的發(fā)力，有利于企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本。整體看，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域需求可觀。但前期投入巨大，且回報(bào)周期長(zhǎng)的客觀因素決定了企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。長(zhǎng)租公寓需要企業(yè)精耕細(xì)作，考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

廉租產(chǎn)品受關(guān)注

與針對(duì)年輕白領(lǐng)市場(chǎng)的長(zhǎng)租房公寓不同，廉租房市場(chǎng)近期逐步興起。

2018年5月，杭州頒布了《藍(lán)領(lǐng)公寓(臨時(shí)租賃住房)租賃管理辦法》，對(duì)藍(lán)領(lǐng)公寓進(jìn)行多方面規(guī)范；當(dāng)年6月，北京發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》，定出了消防安全細(xì)則。此后，藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)逐漸活躍。

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，時(shí)隔一年，不少企業(yè)涉足藍(lán)領(lǐng)公寓的產(chǎn)品已經(jīng)落地。以魔方生活服務(wù)集團(tuán)旗下品牌9號(hào)樓公寓為例，產(chǎn)品主要針對(duì)企業(yè)員工等基層人員，目前在北京、上海、廣州等8個(gè)城市運(yùn)營(yíng)。根據(jù)企業(yè)需求，可以定制多人一間的住宿條件。

以北京酒仙橋地區(qū)的9號(hào)樓公寓為例，四人間的床位費(fèi)在1000元/床左右。該藍(lán)領(lǐng)公寓以北京電機(jī)總廠的舊辦公樓和綜合樓為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。承租職工宿舍，只要求員工承擔(dān)水電費(fèi)，剩下的費(fèi)用由公司承擔(dān)。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁、企業(yè)公寓CEO李亮對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，城市快速發(fā)展離不開(kāi)服務(wù)行業(yè)人員的支持。對(duì)于企業(yè)解決員工住宿問(wèn)題，主要有兩個(gè)傳統(tǒng)途徑，一種是自建員工宿舍；另一種是民宅改建宿舍。自建員工宿舍成本較高，民宅改建宿舍則存在消防、衛(wèi)生等諸多隱患。開(kāi)展藍(lán)領(lǐng)公寓業(yè)務(wù)，統(tǒng)一實(shí)行酒店式管理，既可以幫助企業(yè)降低用工成本，合理調(diào)配社會(huì)租住資源，也可以提升居住質(zhì)量。由于居住人數(shù)較多，藍(lán)領(lǐng)公寓從項(xiàng)目立項(xiàng)到籌建，再到后期運(yùn)營(yíng)管理，比普通長(zhǎng)租公寓要求更高。

楊雅靖表示，目前廉租產(chǎn)品是租賃市場(chǎng)的一大缺口。針對(duì)房企而言，應(yīng)多開(kāi)發(fā)廉租低配版長(zhǎng)租公寓，以滿(mǎn)足更多中低收入群體的租賃需求，當(dāng)然也需要更多政策支持。比如。設(shè)定稅收減免等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業(yè)主在租期內(nèi)不能隨意提高租金等。北京市此前表態(tài)，加速出讓集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃型集體宿舍。