房地產(chǎn)投資強勁超預(yù)期

最新數(shù)據(jù)顯示，1-5月房地產(chǎn)累計投資46075億元，同比增長11.2%，增速比2018年全年提高1.7個百分點，但較1-4月下降0.7個百分點。恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示，年初至今，房地產(chǎn)投資強勁遠(yuǎn)超市場預(yù)期，房地產(chǎn)投資的拐點已至，預(yù)計未來每個月投資累計增速將下降0.6-0.8個百分點，全年投資增速為7%-8%。

夏磊分析，2019年上半年，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)主要靠房地產(chǎn)投資超預(yù)期強勁和補庫周期支撐。隨著貿(mào)易摩擦升級出口下滑、房地產(chǎn)投資見頂回落、就業(yè)市場低迷消費不振，經(jīng)濟(jì)下行壓力會加大，政策旨在依靠專項債基建只能進(jìn)行部分對沖，應(yīng)加大開放力度、大規(guī)模減稅降費、放活新興行業(yè)、發(fā)展多層次資本市場、加大國企改革、推動住房制度改革、調(diào)動地方政府和企業(yè)家積極性，是放水養(yǎng)魚的好時機。

從全國來看，土地成交領(lǐng)先房地產(chǎn)投資6-9個月。2018年拿地高峰進(jìn)入開工、施工期，推動投資走強。夏磊分析，2015-2018年，土地成交增速持續(xù)提升。2015年2月，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計同比下降52%，之后不斷回升，在2018年5月達(dá)到32%的增長高點。

從實物和價格因素來看，施工加快帶動實際投資大幅提速，價格因素對投資的拉動稍有減弱。2019年一季度，房地產(chǎn)投資累計增速11.8%，較2018年全年提高2.3個百分點。其中，實際投資增速7.9%，提高4.0個百分點。夏磊認(rèn)為，主要是因為施工加快，2018年拿地高峰進(jìn)入集中開發(fā)階段，去年底和今年初，寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)、部分城市調(diào)整調(diào)控措施，帶動年初銷售增速回升，房企加快開工、復(fù)工以配合銷售。2015-2016年牛市中銷售的期房臨近交房期，竣工自2018年10月以來總體改善。一季度，房地產(chǎn)投資價格指數(shù)增速3.9%，降低1.7個百分點，主要受PPI見頂后持續(xù)回落影響，同期，PPI累計同比增長0.2%，降低3.3個百分點。

從成本結(jié)構(gòu)來看，施工加快和單位建安成本企穩(wěn)共同推動建安支出提速，土地支出增速仍較快。1-4月，剔除土地購置費后的建安支出同比增長5.5%，較2018年提高8.7個百分點，建安投資由降轉(zhuǎn)升。主要是由于房屋施工面積提高3.5個百分點至8.8%。單位建安支出增速見底回升、從-8.0%收窄至-3.0%，受益于2018年行業(yè)集中度顯著提升而大型房企帶裝修比例更高。1-4月土地購置費同比增長29.7%，主要因為2018年土地成交價款增速較高，滯后表現(xiàn)在土地投資支出上。

“從領(lǐng)先指標(biāo)來看，拿地見頂回落已經(jīng)一年，決定了當(dāng)下是投資拐點?！毕睦诜治?，2018年5月以來，300城宅地成交建面累計增速達(dá)到32%的高點后持續(xù)回落，2019年5月降至5%。一線、二線、三四線城市的土地成交累計增速分別在2018年的1月、5月和5月見頂回落，目前各線城市投資均已出現(xiàn)見頂跡象，印證投資拐點已現(xiàn)。

銀保監(jiān)會將重點整治資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，將在資金端制約房地產(chǎn)投資。5月17日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，針對銀行機構(gòu)、非銀機構(gòu)，列明多項房地產(chǎn)相關(guān)整治要點，嚴(yán)防土地款融資、資金挪用于開發(fā)或購房等多類違規(guī)融資行為，預(yù)計房企到位資金增速將持續(xù)回落。

從成本結(jié)構(gòu)來看，施工和單位建安成本的支撐因素都開始弱化、建安支出拐點臨近，土地支出增速將繼續(xù)回落。夏磊稱，對于建安支出，施工增速拐點臨近，主要由于拿地見頂回落的滯后傳導(dǎo)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。單位建安成本增速大概率也即將見頂，主要由于銷售均價增速在2018年末見頂、2019年初以來回落。對于土地購置費，前期土地成交價款增速持續(xù)回落的傳導(dǎo)效應(yīng)將繼續(xù)作用，后續(xù)土地支出甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。