專家詳解強(qiáng)制保險(xiǎn)不影響房?jī)r(jià)

《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》)規(guī)定,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)是指由住宅工程建設(shè)單位投保的,保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)條款約定,對(duì)在保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期間內(nèi)出現(xiàn)的因工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞,履行賠償義務(wù)的保險(xiǎn)。

根據(jù)《管理辦法》,住宅工程包括住宅工程和在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他建筑物。工程質(zhì)量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗(yàn)收時(shí)未能發(fā)現(xiàn)的,因勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等原因造成的工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖設(shè)計(jì)文件或合同要求,并在使用過程中暴露出的質(zhì)量缺陷。業(yè)主,是指住宅或者其他建設(shè)工程所有權(quán)人,為保險(xiǎn)合同的受益人和索賠權(quán)益人。

《管理辦法》還要求,在北京市行政區(qū)域內(nèi)從事新建、改建、擴(kuò)建住宅工程的缺陷保險(xiǎn)活動(dòng),及對(duì)缺陷保險(xiǎn)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理的,應(yīng)當(dāng)遵守《管理辦法》。值得一提的是,北京市新建住宅工程項(xiàng)目,在土地出讓合同中,將投保缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件,并要求選擇具備相應(yīng)能力的保險(xiǎn)公司。

對(duì)于《管理辦法》涉及的相關(guān)法律問題,《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)專家。

記者:近年來,住房質(zhì)量問題日益受到關(guān)注,《管理辦法》出臺(tái)的前提條件和社會(huì)背景有哪些?

孟強(qiáng):隨著城市化進(jìn)程加快,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,大批新城、小區(qū)和建筑物建造起來,有些工程質(zhì)量的確不高,或因?yàn)楣て谶^短而存在隱患,由此引發(fā)了一些業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于建筑物質(zhì)量問題的糾紛。

此類糾紛解決起來索賠程序繁瑣,鑒定過程復(fù)雜,較長(zhǎng)的索賠時(shí)間會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)利遲遲得不到保障,更重要的是建筑物的質(zhì)量缺陷無法得到修復(fù),可能會(huì)引發(fā)更大的危險(xiǎn)。

北京市出臺(tái)的《管理辦法》,正是對(duì)此類情形的預(yù)防和應(yīng)對(duì),通過開發(fā)商為建筑物投保的方式,在出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷時(shí),能夠通過保險(xiǎn)公司對(duì)業(yè)主先行賠付或者維修,從而及時(shí)保障建筑物的質(zhì)量問題得到解決、業(yè)主的權(quán)利得到保障,不至于久拖不決。保險(xiǎn)公司在對(duì)業(yè)主賠付之后,如果屬于其他責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任,再進(jìn)行追償。

記者:從法律角度而言,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)對(duì)保險(xiǎn)公司、住房者、開發(fā)商和工程建筑方分別將會(huì)產(chǎn)生哪些影響?

孟強(qiáng):對(duì)保險(xiǎn)公司而言,由于工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的承保采取共保模式,所以需要成立共保體,共保體由牽頭保險(xiǎn)公司和至少兩家成員保險(xiǎn)公司組成,并實(shí)行統(tǒng)一保險(xiǎn)條款、統(tǒng)一保險(xiǎn)費(fèi)率、統(tǒng)一理賠服務(wù)、統(tǒng)一分配份額、統(tǒng)一信息平臺(tái)。這增加了新的主體、業(yè)務(wù)和流程。

對(duì)住房者而言,當(dāng)入住房屋之后出現(xiàn)質(zhì)量問題,可以通過工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)向保險(xiǎn)公司主張理賠,從而避免直接與開發(fā)商維權(quán),節(jié)省了時(shí)間和精力成本,有助于維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

對(duì)于開發(fā)商和工程建設(shè)者而言,增加了為住宅工程購(gòu)買此類保險(xiǎn)的義務(wù),成本會(huì)增加,而且一旦出現(xiàn)建筑質(zhì)量糾紛,會(huì)面臨保險(xiǎn)公司的索賠追償問題。

記者:有網(wǎng)友擔(dān)心強(qiáng)制性保險(xiǎn)的費(fèi)用會(huì)分擔(dān)到消費(fèi)者頭上,出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況,即雖然住宅工程建設(shè)單位是投保人,但可能由此引起房?jī)r(jià)上漲。對(duì)此應(yīng)該怎么看?

孟強(qiáng):這一擔(dān)心是有道理的,因?yàn)楦鶕?jù)《管理辦法》規(guī)定,本市新建住宅工程項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中,將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)列為土地出讓條件。所以這是必須購(gòu)買的強(qiáng)制性的保險(xiǎn),而且允許建設(shè)單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi),可在建設(shè)項(xiàng)目總投資中的工程建設(shè)其他費(fèi)用中列出。住宅工程建設(shè)單位作為投保人,其支付的保費(fèi)將作為成本對(duì)外支出,因此有可能將這一成本折算在房?jī)r(jià)上。

但由于各地政府普遍對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行了調(diào)控和限制,房?jī)r(jià)上漲必然受到相關(guān)調(diào)控的限制。而且此類保險(xiǎn)作為強(qiáng)制類保險(xiǎn),保險(xiǎn)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)對(duì)保費(fèi)進(jìn)行限制,不至于過高。

記者:有了住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)之后,工程質(zhì)檢部門的功能和職責(zé)是否會(huì)受到影響,保險(xiǎn)公司和質(zhì)檢部門應(yīng)該如何平衡相互之間的關(guān)系和責(zé)任?

孟強(qiáng):根據(jù)《管理辦法》的界定,工程質(zhì)量潛在缺陷,是指住宅工程在竣工驗(yàn)收時(shí)未能發(fā)現(xiàn)的,因勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等質(zhì)量原因造成的,不符合施工圖設(shè)計(jì)文件、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和合同要求,并在使用過程中暴露出的工程質(zhì)量缺陷。而且住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的基本承保范圍為地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。

由此可見,住宅工程質(zhì)量潛在缺陷還是因?yàn)榭辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多方主體的原因而引發(fā),進(jìn)行理賠之后,必然會(huì)在保險(xiǎn)公司與這些單位之間形成追償糾紛關(guān)系。有了保險(xiǎn)公司的買單,質(zhì)監(jiān)等單位并不能免責(zé),因?yàn)楹罄m(xù)會(huì)有保險(xiǎn)公司的追償。

保險(xiǎn)公司追償會(huì)比單個(gè)業(yè)主更有力,因?yàn)槠渚哂袑ｉT的法律合規(guī)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行訴訟,所以工程質(zhì)檢單位不會(huì)免責(zé),其功能和職責(zé)甚至還會(huì)得到加強(qiáng)。

根據(jù)《管理辦法》規(guī)定,出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量潛在缺陷的,業(yè)主可以向保險(xiǎn)公司提出索賠申請(qǐng),屬于保險(xiǎn)責(zé)任的,保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修或賠償,對(duì)不屬于保險(xiǎn)責(zé)任的,保險(xiǎn)公司不予賠償。

是否屬于保險(xiǎn)責(zé)任的范圍可能引發(fā)爭(zhēng)議,對(duì)此,《管理辦法》設(shè)置了一個(gè)檢測(cè)鑒定程序,保險(xiǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)合同約定的質(zhì)量缺陷損失履行賠償義務(wù)后,有權(quán)對(duì)質(zhì)量缺陷負(fù)有責(zé)任的相關(guān)單位行使代位請(qǐng)求賠償權(quán)利。