住建部負(fù)責(zé)人：當(dāng)下房產(chǎn)中介離規(guī)范到底有多遠(yuǎn)？

浙江省臺州市區(qū)的一家房產(chǎn)中介前

    協(xié)助當(dāng)事人簽陰陽合同、吃差價、挪用交易資金等問題屢有發(fā)生——

　　從4月1日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）實施。為什么要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出臺專門的《辦法》，《辦法》提出了哪些針對性的管理措施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)又當(dāng)如何進(jìn)一步規(guī)范。帶著上述問題，記者近日采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　1. 從業(yè)人員過百萬 行業(yè)亟待法律規(guī)范

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，也就是人們通常所說的房產(chǎn)中介，已成為房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)逾5萬家，從業(yè)人員超過100萬人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在搞活二手房市場以及降低交易成本、提高效率等方面都發(fā)揮了積極作用。

　　令人憂心的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了很多新問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)缺乏專門的法律規(guī)范。這位負(fù)責(zé)人說：“1994年出臺的我國城市房地產(chǎn)管理法只有原則性規(guī)定，1996年出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》也只對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動做了比較籠統(tǒng)的規(guī)定。”

　　另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范。整體而言，中介行業(yè)的社會形象并不好。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)門檻低、人員流動性大、市場秩序不規(guī)范，一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在發(fā)布虛假信息、協(xié)助當(dāng)事人簽訂陰陽合同、吃差價、挪用交易資金等不規(guī)范行為。同時，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理涉及多個部門，各部門之間缺乏有效銜接，法律依據(jù)不充分，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)管也不到位。

　　為解決上述問題，從2002年起，原建設(shè)部啟動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法的前期研究工作，并起草了相關(guān)草案。2009年以來，部分熱點城市的房價和房租上漲較快。其中，不乏經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的推波助瀾。這引起了社會各界的密切關(guān)注和政府有關(guān)部門的高度重視，推動了《辦法》的出臺。

　　2. 法制監(jiān)管針對性強 嚴(yán)禁挪用客戶資金

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前社會上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)行為不規(guī)范的反映比較多。對此，《辦法》作了以下針對性的要求——

　　明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)?！掇k法》從充分保障交易當(dāng)事人的知情權(quán)、減少相關(guān)糾紛發(fā)生的角度考慮，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、交易資金監(jiān)管方式等內(nèi)容?！掇k法》同時要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在簽訂服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)向委托人說明合同的相關(guān)內(nèi)容，并告知委托人市場參考價格、房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險、房屋交易涉及的稅費等有關(guān)事項。

　　規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的合同行為?！掇k法》要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以合同欺詐的方式侵害交易當(dāng)事人的利益。針對實踐中一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在的搭車消費、強制消費等損害當(dāng)事人利益的行為，《辦法》要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人自愿另行簽訂合同。

　　對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。當(dāng)前，不少購房者有過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)亂收費的經(jīng)歷。對此，《辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費作了較為詳細(xì)的規(guī)定，重申現(xiàn)行價格法中有關(guān)明碼標(biāo)價的制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要公示相關(guān)價格內(nèi)容?！掇k法》還明確要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取未予標(biāo)明的費用，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價等。

　　實行交易資金監(jiān)管制度。為避免前幾年出現(xiàn)的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員挪用客戶資金的問題，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。這項規(guī)定是對近幾年國家規(guī)范性文件要求和各地經(jīng)驗的總結(jié)，有利于保證交易資金安全，維護交易當(dāng)事人特別是買受人的合法權(quán)益。

　　細(xì)化和明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員“不能干什么”?！掇k法》總結(jié)了實踐中常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，對其提出了明確的禁止性要求，如規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得捏造、散布漲價信息，不得賺取差價，不得協(xié)助簽訂“陰陽合同”，不得侵占、挪用交易資金，不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等事項。這樣的規(guī)定，使主管部門對違法違規(guī)行為的監(jiān)管更有針對性。

　　3. 部門規(guī)章力度有限 期待高階法律出臺

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步還將繼續(xù)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員管理。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將指導(dǎo)各地加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案管理，將機構(gòu)備案管理與人員職業(yè)資格制度落實結(jié)合起來。同時將發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試大綱》，全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格考試，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。

　　此外，還將大力推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺建設(shè)，推廣一些城市網(wǎng)上管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)的成功經(jīng)驗，推動各地市縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案信息公示與信用檔案、登記信息查詢、網(wǎng)上簽約、房屋登記的聯(lián)動管理，做到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理與房地產(chǎn)交易管理有機銜接。

　　同時，將加大對違法違規(guī)行為的查處力度。通過現(xiàn)場巡檢、投訴受理、合同抽查等方式，加大對不規(guī)范行為的查處，根據(jù)情節(jié)由相關(guān)部門對違規(guī)機構(gòu)和人員進(jìn)行相應(yīng)處理，并積極發(fā)揮行業(yè)組織作用，加強行業(yè)自律。

　　“《辦法》作為部門規(guī)章，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、人員資格準(zhǔn)入和法律責(zé)任方面的規(guī)范力度仍然有限。要真正規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，還有待于更高層次的立法。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這位負(fù)責(zé)人表示。

　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)操作案例（鏈接）

　　案例一：陰陽合同

　　王先生在石家莊市看中了一套二手房。在簽合同時，有三份合同放在王先生面前。第一份，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的40萬元價格簽訂了買賣合同。第二份，在簽訂合同時，由于王先生是以銀行按揭的方式購房，中介勸說他簽訂了一份成交價格為44萬元的買賣合同，理由是向銀行申請貸款就可以多貸些錢。第三份合同用來登記備案和繳稅，成交價格被寫成36萬元，這樣就能達(dá)到少交稅的目的。

　　案例二：吃差價

　　不久前，劉女士為換套大房子，找到一家中介公司登記賣房并協(xié)商賣價150萬元。由于買房時急需資金，劉女士答應(yīng)了中介公司提出的預(yù)付現(xiàn)金收房，即與中介公司簽訂委托賣房包銷協(xié)議后，把房產(chǎn)證交給中介，先預(yù)支40%的房屋訂金，剩余房款待兩個月房子賣出后再另行支付。

　　不到兩個月，中介公司告訴劉女士，那套房屋已經(jīng)賣掉，要她來取剩余的款項。取款的時候，中介頗為“體貼”地讓劉女士與他們再簽訂一份《全權(quán)委托公證》協(xié)議，這樣不用劉女士再舟車勞頓，代其辦理過戶等相關(guān)手續(xù)。劉女士答應(yīng)了中介的建議，并取走剩余款項。后來在一次與朋友的聚餐中談及此事，而剛巧這位朋友的親戚正是通過那家中介買了劉女士的那套房子，房子的成交價竟然達(dá)到180萬元。

　　案例三：挪用交易金

　　家住上海的林先生準(zhǔn)備將自己原來居住的房子賣掉，重新購買大房。今年1月中旬，他來到某房產(chǎn)中介公司登記賣房。幾天后，中介公司業(yè)務(wù)員打電話告之，一位叫周某的買主看中了他的房子。1月底，林某、周某、中介公司三方簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》。合同約定周某以139.6萬元價格購買林某住房，房款三次付清。其中123萬元通過銀行貸款支付。由于中介公司協(xié)助周某辦理銀行貸款，中介公司答應(yīng)在30個工作日內(nèi)將這部分房款付給林某。

　　十幾天后，林某來到中介公司提款時卻提不出錢。他發(fā)現(xiàn)中介公司利用買賣雙方買賣房子的房款在公司賬戶上有十多天的滯留時間，提取部分資金用于其他交易。中介公司還采取用后收的房款填補、償付前面的資金這種“拆東墻補西墻”的方式進(jìn)行隱瞞。由于無法及時拿到房款,林先生將中介公司告上法庭。

律師解讀《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》

內(nèi)容公示

辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示收費項目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

律師解讀：該條強調(diào)了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)相關(guān)信息的公示，就公示的具體內(nèi)容而言，要特別注意收費標(biāo)準(zhǔn)的公示以及相關(guān)合同范本的公示，同時提醒要懸掛營業(yè)執(zhí)照。上述要求一方面強調(diào)了對消費者的保護，另一方面意在引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)范化發(fā)展。

簽訂合同

辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。合同內(nèi)容涉及合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任和糾紛解決方式。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

律師解讀：該條強調(diào)了簽訂書面合同的服務(wù)事項，包括提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等，強調(diào)以書面合同規(guī)范，也是為了減少糾紛。辦法雖然對合同內(nèi)容作了規(guī)定，但較為籠統(tǒng)。另外，辦法指出相關(guān)部門可以制定合同示范文本，這是很重要的，如果讓經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自己隨意制定合同，出現(xiàn)千差萬別的各類合同，難以避免糾紛的發(fā)生。即使有了格式文本，也應(yīng)該根據(jù)個案之不同，認(rèn)真制定具體的合同。

代辦服務(wù)

辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。

律師解讀：該條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在辦理代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等服務(wù)時的特別義務(wù)，即事先告知義務(wù)，事先告知什么呢？事先告知服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)。為了避免糾紛，事先告知義務(wù)應(yīng)采用書面形式，否則一旦產(chǎn)生糾紛，上述事先告知義務(wù)是否履行就會產(chǎn)生爭執(zhí)。以書面形式告知，也是對經(jīng)濟機構(gòu)和購房者的保護。

明碼標(biāo)價

辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐；一項服務(wù)可以分解為多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價。

律師解讀：該條對收費透明化再次進(jìn)行了強化，明確規(guī)定不得收取任何未予標(biāo)明的費用。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所有收取的費用，標(biāo)準(zhǔn)必須事先在店里公示，否則一旦產(chǎn)生糾紛，就會對中介機構(gòu)不利。

傭金收取

辦法規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。

律師解讀：該條強調(diào)，未完成委托，不得收費，并進(jìn)行了細(xì)化，分為未完成約定事項和未完成約定標(biāo)準(zhǔn)，而約定事項和約定標(biāo)準(zhǔn)都體現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中。經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽訂非常重要，要將約定事項和約定標(biāo)準(zhǔn)盡量明確細(xì)化。