某小區(qū)近20套房源集中拍賣，法拍房的水有點(diǎn)深？

日前，九江中院阿里法拍掛了一系列房源。細(xì)數(shù)了一下共計(jì)19套房源均來(lái)自同一個(gè)小區(qū)，這似乎有些非比尋常。

部分房源展示

看了一下，所有的坐標(biāo)均指向九瑞大道339號(hào)金域藍(lán)灣小區(qū)。并且這19套房產(chǎn)均屬于一位名叫周鎮(zhèn)平的人！

房源統(tǒng)計(jì)如下：

房源實(shí)景圖如下：

粗略算了一下，拍賣的19套房源總價(jià)達(dá)400萬(wàn)元?；炯性?棟，分布在中高層的位置。單套房屋價(jià)基本在20萬(wàn)左右。在九江首付都得要接近20萬(wàn)的現(xiàn)在，這個(gè)價(jià)格著實(shí)讓人心動(dòng)。但值得注意的是這19套房源均沒(méi)有房產(chǎn)證并且拍賣結(jié)束后也不承諾辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

平常我們買房不是新房就是二手房，很少提到法拍房，這是為什么呢？主要是法拍房總有一些隱形“坑”，比如這次拍賣的房源無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

01

什么是法拍房？

即“法院拍賣房產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。

02

便宜是最大賣點(diǎn)！

近幾年包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺(tái)。起拍的標(biāo)價(jià)一般比市場(chǎng)價(jià)低，基本上掛價(jià)都在起碼八五折！

并且按規(guī)定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價(jià)格就會(huì)降到原來(lái)的八折，所以到了“三拍”，經(jīng)過(guò)幾次折扣，價(jià)格已經(jīng)十分優(yōu)惠（誘惑）了。而如果三次均“流拍”，法院則會(huì)以更低的折扣進(jìn)行“變賣”，屆時(shí)價(jià)格會(huì)更低。

簡(jiǎn)單的解釋就是：市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元的房子，拍賣價(jià)就是80萬(wàn)元（100萬(wàn)*80%），如果流拍，第二次拍賣價(jià)64萬(wàn)元（80萬(wàn)*80%）等。

03

法拍房八大“坑”！不得不防

第一坑：多頭債權(quán)，多次抵押，產(chǎn)權(quán)糾紛

例如，房屋此前因?yàn)閭鶆?wù)糾紛被原業(yè)主抵用以抵扣部分債務(wù)，那么即使你已得到了房屋產(chǎn)權(quán)，也是不能破除這個(gè)抵押的。法律上是要保護(hù)善意第三人的。

此外還有可能有原業(yè)主的隱形債務(wù)糾紛。比如他可能在民間借貸機(jī)構(gòu)借了錢、你又不曉得。突然有一天有個(gè)人到你家來(lái)，跟你說(shuō)這個(gè)房東欠我錢，我找不到他了，我不管，我要找你。每天騷擾事小，要是有些人狠動(dòng)手可是大事。

第二坑：產(chǎn)權(quán)屬性也有坑！

假如你接手的房子是“國(guó)有劃撥（比如有限產(chǎn)權(quán)房屋的安置房，但不是所有安置房都是國(guó)有劃撥）”而不是“國(guó)有出讓（商品房）”，還需要繳納土地補(bǔ)償款。

第三坑：惡意租賃

注意！“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”。

舉個(gè)例子，原業(yè)主房子要遭法院拍賣了，他趕緊找人補(bǔ)一個(gè)租房合同，時(shí)間好長(zhǎng)（有些達(dá)20年），租金近無(wú)，然后在你拍下后才發(fā)現(xiàn)有人理所當(dāng)然的住在里面，而根據(jù)物權(quán)法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去?？傊褪且痪湓挘o(wú)賴。

這種買房的最終結(jié)果，只是買了個(gè)房產(chǎn)證而已！

第四坑：稅費(fèi)欠費(fèi)全由買方出

該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。

第五坑：戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒(méi)保障

現(xiàn)在除非達(dá)成協(xié)議，否則法律并沒(méi)有條款，可以強(qiáng)制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無(wú)法享受到的。

第六坑：暗藏的天價(jià)過(guò)戶個(gè)稅

如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈(zèng)予或繼承”，那么再次過(guò)戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅！

據(jù)媒體報(bào)道：鄭州楊某230萬(wàn)元競(jìng)得一套法拍房，過(guò)戶時(shí)被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過(guò)戶總價(jià)只有500元，再次過(guò)戶需要繳納差價(jià)的20%個(gè)人所得稅，也就是230萬(wàn)減去500元再乘以20%，近46萬(wàn)元！

第七坑：名義可貸款，實(shí)際操作難

拍賣房基本都是一次性付款，而且還有一定的期限。這就對(duì)購(gòu)房者的資金實(shí)力要求不小，目前，雖然也有幾家銀行可以辦理按揭貸款，但要求是相當(dāng)復(fù)雜。

第八坑：你想撿漏？騙子也想

據(jù)長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)道：某酒店女經(jīng)理蔣某，聲稱有渠道可以100%保證無(wú)購(gòu)房資格的購(gòu)房者買到“法拍房”，結(jié)果騙了18人！涉案金額近500萬(wàn)元！

受害人武偉陽(yáng)出示交了13萬(wàn)元購(gòu)房定金的收條

法院發(fā)布的競(jìng)拍公告會(huì)對(duì)房屋的權(quán)屬、地理位置、樓層、朝向、戶型、面積、房齡、裝修情況，瑕疵等基本信息進(jìn)行簡(jiǎn)略描述。但同時(shí)聲明一切以實(shí)物為準(zhǔn)，法院不作擔(dān)保，責(zé)任一律由買受人自行承擔(dān)。

一句話說(shuō)，法拍房的水很深，買房需謹(jǐn)慎。

04

對(duì)待“法拍房”，千萬(wàn)要謹(jǐn)慎！

總而言之，對(duì)于法拍房，千萬(wàn)要謹(jǐn)慎，不要“因貪便宜而沖昏頭腦”，如果你確定要買，一定要做好時(shí)間和精力的雙重準(zhǔn)備！

建議

未清場(chǎng)的法拍房，堅(jiān)決不去碰；

對(duì)于不是太俏的法拍房，盡量在“三拍”時(shí)再出手；

如果想投資“法拍房”、需要你有慧眼識(shí)珠能力，能完整地查處該房產(chǎn)的抵押、債務(wù)和擔(dān)保情況，對(duì)該房屋做到“知根知底”。建議還是提前找個(gè)律師。

總之，從一定角度上說(shuō)，法拍房不是一個(gè)便宜的買房渠道，而是一個(gè)“讓你覺(jué)得會(huì)便宜”的賣房渠道。感興趣的小伙伴可以點(diǎn)擊閱讀原文，去阿里拍賣一探究竟~

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