房地產(chǎn)信托現(xiàn)過(guò)熱苗頭

    據(jù)用益信托工作室提供的數(shù)據(jù)，4月11日至17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有8款，其募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模比重達(dá)30.17%，是所有投資領(lǐng)域中占比最高的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者只根據(jù)收益率來(lái)選擇產(chǎn)品而不顧項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，目前的房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭。

　　信托成融資首選

　　用益信托工作室指出，從近期數(shù)據(jù)看，可以發(fā)現(xiàn)貸款類產(chǎn)品在去年凈資本管理辦法和銀信合作新規(guī)出臺(tái)后持續(xù)處于低迷期，而目前則持續(xù)回暖，恢復(fù)到以前水平。4月11日至17日，中信信托甚至發(fā)行了一款總規(guī)模達(dá)44億元的房地產(chǎn)基金產(chǎn)品。“總體來(lái)看，貸款類產(chǎn)品有持續(xù)增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)或繼續(xù)紅火。”

　　相比之下，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的“閘門”似乎已被關(guān)緊。“我們名義上是說(shuō)對(duì)四證齊全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以放貸，但實(shí)際上已經(jīng)有幾個(gè)月沒(méi)有發(fā)放過(guò)開(kāi)發(fā)貸款了。沒(méi)錢可放，又與政策相悖，誰(shuí)還敢放（開(kāi)發(fā)貸）？”某股份制銀行上海分行的相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　房地產(chǎn)信托已成為了房地產(chǎn)公司緩解資金饑渴的首選渠道。對(duì)于房地產(chǎn)信托所積累的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)早在2010年11月就下發(fā)了《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。要求各家信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查，同時(shí)要求各銀監(jiān)局工作人員逐筆對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查。

　　但由于沒(méi)有硬性指標(biāo)約束，該《通知》實(shí)際效力難以判斷。甚至有傳言稱，從今年2月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)已不強(qiáng)行制止信托公司發(fā)放房地產(chǎn)業(yè)貸款的行為，不過(guò)重啟后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目利率都高達(dá)15%以上。盡管銀監(jiān)會(huì)隨即否認(rèn)了上述說(shuō)法。但今年3、4月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“井噴”卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　過(guò)熱苗頭顯現(xiàn)

　　某信托專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)信托主要面臨三大風(fēng)險(xiǎn)：資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目無(wú)法完工的風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。

　　信托融資和銀行貸款不同，信托公司對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資不受行業(yè)分布限制。而銀行如果對(duì)一個(gè)行業(yè)的貸款比例過(guò)高，對(duì)這個(gè)行業(yè)的新增貸款就會(huì)受到限制。信托融資也不受資本充足率的影響，而且信托公司不掌握開(kāi)發(fā)商的資金賬戶，更不容易控制風(fēng)險(xiǎn)。但房地產(chǎn)信托的長(zhǎng)處在于，它對(duì)應(yīng)的是獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目。即便整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生問(wèn)題，房地產(chǎn)信托所投資的單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也可能表現(xiàn)出色。而且信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)相互傳導(dǎo)。

　　該信托專業(yè)人士指出，目前的房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭：投資者只根據(jù)收益率來(lái)選擇產(chǎn)品而不顧項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。

　　用益信托工作室指出，銀行信貸從緊，這對(duì)信托行業(yè)來(lái)說(shuō)是利好；但通脹持續(xù)，利息還會(huì)上調(diào)（雖可能會(huì)放緩），這將對(duì)信托收益造成直接影響，從而直接加大信托融資成本，很容易造成劣幣驅(qū)逐良幣的局面（即風(fēng)險(xiǎn)高同時(shí)預(yù)期回報(bào)率高的產(chǎn)品會(huì)更容易募集），這對(duì)信托行業(yè)將是致命的。加之國(guó)債的收益較高，五年期國(guó)債年收益率達(dá)6%，三年期達(dá)5.3%，對(duì)信托產(chǎn)品銷售會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。

　　“通脹給信托帶來(lái)的負(fù)面影響已逐步顯現(xiàn)，隨著通脹的持續(xù)，信托融資成本的提高，很可能會(huì)出現(xiàn)成本瓶頸。”用益信托工作室指出。