開發(fā)商熱衷私募 房地產(chǎn)基金或井噴

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　　“我要成立的這只房地產(chǎn)私募基金，較之民間借貸等高風險‘吸金’方式風險低，回報率卻可能高達20%-30%。”某房地產(chǎn)老總興奮地告訴中國證券報記者。

　　嚴厲的樓市調(diào)控之下，資本市場融資、銀行貸款等融資通道大多受阻，開發(fā)商多方籌措資金，房地產(chǎn)私募基金大有爆發(fā)性增長之勢。業(yè)內(nèi)人士預計，2011年將是房地產(chǎn)私募基金募資、投資集中發(fā)力的一年，開發(fā)商主導或參與的私募基金將越來越多。如何保障投資人利益、揭示投資風險是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個重要問題。

　　開辟另類融資通道

　　“我正籌備成立一只房地產(chǎn)私募基金。”一位從事房地產(chǎn)開發(fā)多年的老總告訴中國證券報記者，他早預料到國家會對樓市進行調(diào)控，資金將成為制約房地產(chǎn)商發(fā)展的主要瓶頸，因此他一直在謀劃資金籌措的新渠道。

　　“投資人方面，我已聯(lián)系到幾家信得過、有實力的投資方。”對于資金籌措，這位老總顯得胸有成竹。他對中國證券報記者表示，他現(xiàn)在手握好幾個比較不錯的地產(chǎn)項目，且多為商業(yè)地產(chǎn)或至少打著商業(yè)地產(chǎn)的名號，受政策影響不大，因此投資方比較看好，已基本確定了投資意向。“其中不乏有國資背景的大投資公司。”

　　“基金投資方面，我在國內(nèi)已有好幾個現(xiàn)成的房地產(chǎn)項目。基金一旦成立，立馬可投，不需要費盡心思地找投資項目。”該老總笑稱，作為在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打多年的一家企業(yè)，他的團隊對房地產(chǎn)項目的市場潛在價值具有專業(yè)判斷能力，對開發(fā)經(jīng)營全程具有專業(yè)管理控制能力，因此基金對所投項目的運營大可放心。

　　唯一讓他煩惱的是如何尋找好的基金管理人。“要專業(yè)，有經(jīng)驗，最好之前接觸過房地產(chǎn)項目。”他表示，基金初期可能主投房地產(chǎn)項目，但未來并不排除涉獵其他領域甚至進行股權投資的可能性。“畢竟，在這種調(diào)控政策下，我們房企要主動適應形勢，實現(xiàn)多元化發(fā)展。”

　　實際上，去年以來，選擇地產(chǎn)作為投資方向的私募基金并不少見。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足這類基金，融資、投資雙肩挑。如去年3月成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金，其牽頭者多來自房地產(chǎn)開發(fā)商，包括復地投資、陽光100等。金地集團今年4月7日宣布，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已完成，這是內(nèi)地首個由房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起并募集的外資房地產(chǎn)行業(yè)股權投資基金。此外，復地集團成立的上海復地景業(yè)股權投資合伙企業(yè)等也屬于有地產(chǎn)血統(tǒng)的房地產(chǎn)私募基金。

　　房地產(chǎn)私募基金發(fā)力

　　清科研究中心認為，房地產(chǎn)私募基金的募集活躍度自2010年起開始回升，2011年進一步提速。不少基金由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設立，規(guī)模逐步擴大。2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

　　清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區(qū)的私募股權投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。

　　戴德梁行的一份報告稱，2010年中國大陸出現(xiàn)了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣。其中，又以私募股權投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場將占據(jù)日益重要的市場份額。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，開發(fā)商自主設立房地產(chǎn)私募基金，擴大了融資渠道，在信貸緊縮和資本市場融資叫停的情況下，對企業(yè)來說具有很大的現(xiàn)實價值。

　　清科研究中心分析師傅喆表示，專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對該行業(yè)有深入的了解，同時擁有廣泛的資源網(wǎng)絡，是其參與這一投資領域的優(yōu)勢所在。此外，通過參與設立房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)企業(yè)集開發(fā)商和投資人身份于一身，有助于其參與產(chǎn)業(yè)整合，助推產(chǎn)業(yè)升級。

　　投資風險需警惕

　　楊紅旭預計，在嚴厲的樓市調(diào)控政策下，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈都會偏緊。業(yè)內(nèi)專家稱，在主要融資渠道受限的情況下，開發(fā)商要警惕另類融資渠道的風險，應該及時調(diào)整經(jīng)營策略，順勢而為。

　　從銀行信貸來說，政策從緊的基調(diào)未變，且在加息、上調(diào)存款準備金率等政策之下，開發(fā)商想從銀行獲得貸款十分困難。從資本市場融資也非易事。有數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)在A股市場融資155.6億元，僅占2009年1210.1億元融資總額的12.9%。其中，首發(fā)和配股募集的資金為零。2010年至今，內(nèi)地房企在港交所融資140多億美元，盡管有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本較高。

　　對于近期升溫的房地產(chǎn)信托，業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)信托最終收益和風險取決于房價走勢，而市場對房地產(chǎn)行業(yè)所累積的金融風險已表示擔憂，因此房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)過熱苗頭。此外，一些中小房企選擇典當行、小額貸款公司、擔保公司等民間融資方式，利率高、風險高，難以為繼。

　　重重壓力之下，房地產(chǎn)商參與設立房地產(chǎn)私募基金，似乎開辟了房地產(chǎn)商自籌資金的新渠道。但楊紅旭認為，開發(fā)商自己找錢再投資自己，若其投資的項目因市場低迷而滯銷，就難以形成盈利，而開發(fā)商不會把這種內(nèi)部風險完全告知投資人，因此不利于控制風險。

　　傅喆也指出，目前，無論是房地產(chǎn)基金本身，還是房地產(chǎn)企業(yè)通過設立房地產(chǎn)基金進行融資，均在政府管控范圍之外。如何保障投資人利益、充分揭示基金的投資風險是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個重要問題。