東莞合肥等多地土地調控升級 劍指非理性拿地

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，已經(jīng)有包括蘇州、合肥、東莞等城市升級土地調控政策，諸如蘇州降低一次性報價最高限價，合肥限制關聯(lián)公司競買同一宗地塊，東莞新規(guī)致使“價高者不一定得”，更有中國銀保監(jiān)會發(fā)文整治銀行機構亂象，諸如表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。

土地是房地產(chǎn)之母，搶地大戰(zhàn)、高價地出現(xiàn)、溢價率攀升，土地市場的高熱會間接推動樓市的升溫，這不利于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前我國的調控已經(jīng)取得了階段性進展，調控成果更是來之不易，對于地方政府來說，升級調控政策抑制發(fā)熱的土地市場，很有必要。

競地價高者不一定得

6月6日，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則》。規(guī)則指出，在網(wǎng)上報價達到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報價，轉為通過網(wǎng)上最終一次性報價方式(以下簡稱“終次報價”)，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則確定競得入選人的競價方式，其所報價格確定為該宗地最終報價。

也就是說，按照原有的規(guī)則，一塊地價高者或者是誰競得自持面積多就能獲得，這對于更有實力的房企來說，機會更大，也更容易推高地價。新規(guī)則改變了上述游戲規(guī)則，當?shù)貎r或者是競自持達到上限后，進入“終次報價”環(huán)節(jié)，一次性報價、最接近平均價格的房企才能摘得地塊，這中間增加了偶然性，只要能夠進入“終次報價”環(huán)節(jié)，任何一個房企，無論實力是否強勁，都有機會摘得地塊。

而對于能夠進入“終次報價”的資格，也較為簡單，根據(jù)規(guī)則，在“終次報價”前，已報出至少一次有效報價的競買人，自動獲得“終次報價”資格。未報出有效報價的競買人，須在資格確認環(huán)節(jié)同意接受上限報價后，才能獲得“終次報價”資格。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，上述新政對于整個土地市場價格有積極作用，因為報價最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會更加理性，有一些拿地資金預算不是很多但報價最接近也有機會拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。

在東莞之前，合肥也出臺了土地調控政策。5月21日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于進一步明確競買資格審查的公告》。公告指出，為維護土地市場的公開公平公正，自即日起，競買人在辦理含有商品居住用途地塊的競買報名登記手續(xù)時，須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關聯(lián)公司不參加同一宗地競買的書面承諾。書面承諾須明確：如有上述情況的舉報和投訴，經(jīng)相關部門查實后，無條件接受取消土地競得資格、納入自然資源市場信用“黑名單”、兩年內(nèi)不得報名參與合肥市范圍內(nèi)土地競買的處理。

更早對土地競拍政策進行收緊的還有蘇州。5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于吳地網(wǎng)(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，該宗地塊的市場指導總價及一次性報價全部降低，其中一次性報價最高限價降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。此后，蘇州又將兩宗居住用地的限高和容積率指標調高。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州此舉旨在降溫土地市場。

政府嚴查土地資金來源

土地調控政策升級背后是發(fā)熱的土地市場，搶地大戲上演、高價地出現(xiàn)、溢價率攀升。以東莞土地市場為例，在土地新政發(fā)布前，已經(jīng)采取最嚴格的土地競拍政策，“限價+競拍自持面積或自持年限”，但是這難以阻擋房企拿地的決心。

2018年，東莞土地市場遭遇調整，終止掛牌、流拍地塊共9宗，占全年掛牌的26%，創(chuàng)近6年新高。但是今年4月份以來，東莞土地市場升溫明顯，地塊提前鎖定、封頂摘地、秒殺的情況頻頻上演。更有神操作，在競拍過程中，有房企連續(xù)報價，以最快速度觸頂土地價格和限制條件上限。

4月23日，東莞萬江地塊在進入掛牌出讓時間僅3分鐘，便被競價者以“最高限價30億+自持面積100%(商業(yè))”封頂鎖定，事后揭曉拿地者為保利。在競拍過程中，保利自己連續(xù)加價30次。4月29日，東莞2019WG012號地接受網(wǎng)上報價，最終，融創(chuàng)中國以“10.23億元 +自持年限40年”摘得該地塊。在競自持環(huán)節(jié)，融創(chuàng)曾連續(xù)出價16輪。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，東莞受深圳外溢，加上粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的影響，全國投資者蜂擁而至。

2019年二季度以來，包括東莞、蘇州、杭州、南京、合肥、寧波、鄭州等二線城市土地市場升溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個月50大城市合計賣地1.59萬億元，同比上漲12.3%。其中賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶等，有9個城市賣地高達500億元以上，賣地超過200億元的城市也高達30個。其中5月單月，有22宗地塊溢價率超過了20%，占比高達63%，這在2019年首次出現(xiàn)。

部分城市土地市場升溫，其中一個重要的原因是資金面的相對寬松，傳遞到了樓市，也傳遞到了土地市場。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1月-3月份提高3個百分點。

事實上，對于企業(yè)拿地資金來源的監(jiān)管已經(jīng)落下靴子。5月17日，中國銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，整治銀行機構亂象，諸如表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。

嚴躍進認為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫，高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節(jié)節(jié)攀升，與當前穩(wěn)地價的政策基調不相符。