土地市場(chǎng)回暖放緩 房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

今年3、4月，土地市場(chǎng)一改年初的低迷，迎來(lái)“小陽(yáng)春”。5月，在一些典型城市，尤其是熱點(diǎn)二線城市，雖然土地市場(chǎng)的熱度依然延續(xù)，但整體地價(jià)漲幅收縮明顯、一些房企開(kāi)始放緩拿地節(jié)奏。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直沒(méi)有放松。在當(dāng)下的政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)典型城市的土地市場(chǎng)會(huì)有所降溫。

土地市場(chǎng)“小陽(yáng)春”開(kāi)始降溫

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，今年5月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2130宗，環(huán)比增加8%，同比減少5%；成交土地面積9058萬(wàn)平方米，環(huán)比增加11%，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）783宗，環(huán)比增加18%，同比增加20%；成交面積3815萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17%，同比增加18%。

在土地出讓金方面，全國(guó)300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元，環(huán)比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為4223億元，環(huán)比增加15%，同比增加57%。

今年，土地市場(chǎng)升溫始于二線城市。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這種態(tài)勢(shì)目前依然明顯。5月，全國(guó)土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元，二線重點(diǎn)城市占得20城中的13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，杭州土地出讓金超過(guò)千億元。在榜單的前十名中，有7個(gè)城市位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

在二線城市領(lǐng)跑土地市場(chǎng)的同時(shí)，一線城市的土地供應(yīng)開(kāi)始放量。從今年前5個(gè)月的土地供應(yīng)情況來(lái)看，在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中，上海增幅最高、達(dá)到74%，北京則為17%。在北京，5月28日一天內(nèi)出讓了4宗土地，總成交金額約為97億元。

相比土地出讓面積、成交金額的增加，值得關(guān)注的是，5月土地平均溢價(jià)率的同比、環(huán)比均有所下降。統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)300個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率為20%，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。從上海土地成交情況可見(jiàn)一斑。今年5月，在上海入市的10宗地塊中，9宗以底價(jià)成交。類似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個(gè)地塊的競(jìng)拍中，編號(hào)為2019-007的孫河地塊吸引了10家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，最終溢價(jià)率達(dá)23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競(jìng)拍中，報(bào)名參拍的企業(yè)均只有1家，最后都以底價(jià)成交。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的相關(guān)研究報(bào)告指出，北京、上海、天津等10個(gè)重點(diǎn)城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅，但土地出讓金的總額為1043億元，環(huán)比有小幅減少。

業(yè)內(nèi)人士表示，5月土地市場(chǎng)溢價(jià)率迎來(lái)今年首降，說(shuō)明前幾個(gè)月持續(xù)高熱的土地市場(chǎng)得到緩解。也可以看出，面對(duì)樓市出現(xiàn)的升溫苗頭，各地持續(xù)調(diào)控的決心。同時(shí)，也預(yù)示著接下來(lái)幾個(gè)月內(nèi)土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

多方調(diào)控致房企謹(jǐn)慎拿地

“土地市場(chǎng)逐漸降溫應(yīng)該是多方面因素綜合影響下的結(jié)果?！蹦逞芯繖C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控不放松、限價(jià)房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場(chǎng)的走勢(shì)。

今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)6個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅均超過(guò)2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，連續(xù)的預(yù)警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控決心，亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，蘇州土地市場(chǎng)3次拍出百億元級(jí)土地。1月，出讓10宗地塊，總金額達(dá)到129.19億元；2月，7宗地塊總成交價(jià)98.25億元；4月，5宗涉宅地塊以134.53億元成交。

為了防止“小陽(yáng)春”入夏，蘇州市政府連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施。其中，被稱為“511新政”的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》對(duì)房屋限售、土地報(bào)價(jià)規(guī)則等多個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)整。在土地出讓報(bào)價(jià)方面，將土地出讓報(bào)價(jià)條件由定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。將土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%~10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地價(jià)格一旦超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的5%，工程就必須在竣工驗(yàn)收后才可申請(qǐng)預(yù)售許可證。這一規(guī)定將增加開(kāi)發(fā)商的資金約束，也讓其在拿地時(shí)更為理性。

在各地加強(qiáng)調(diào)控的同時(shí)，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩。據(jù)悉，旭輝集團(tuán)已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。何時(shí)重啟，仍待集團(tuán)通知。對(duì)此，旭輝集團(tuán)表示，目前，土地市場(chǎng)過(guò)熱，不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，平穩(wěn)的市場(chǎng)應(yīng)該是未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期的主基調(diào)。公司土地儲(chǔ)備獲取相對(duì)充足，可滿足近期發(fā)展所需。

一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏，包括融創(chuàng)、恒大、萬(wàn)科、新城等。數(shù)據(jù)顯示，今年5月，恒大新增土地價(jià)值為18億元，比前4個(gè)月的平均值下降63%；新城、中海的降幅則超過(guò)80%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，標(biāo)桿房企放慢拿地腳步，一方面反映出企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估；另一方面也表明今年一季度過(guò)后，企業(yè)新增的土地儲(chǔ)備在今年上市銷售的難度較大。因此，規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。

近日，監(jiān)管部門(mén)收緊了部分房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資。雖然有房企對(duì)此予以否認(rèn)，但融資收緊并非空穴來(lái)風(fēng)。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，其監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元。相較于今年4月，融資總額下降52.07%，創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新低。同時(shí)，部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）被暫停。對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)明確要求嚴(yán)查。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地、房?jī)r(jià)有升溫跡象的時(shí)候，融資收緊也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的預(yù)警。預(yù)計(jì)房企也會(huì)加強(qiáng)拿地的資金審核力度。

對(duì)于近期出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市調(diào)控力度增加、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企拿地還會(huì)保持謹(jǐn)慎。獲取高價(jià)地或地王的情況可能很難再見(jiàn)到。隨著房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，資金面的調(diào)整也將根據(jù)市場(chǎng)具體情況來(lái)定。從房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，一線城市將繼續(xù)企穩(wěn)，東部二線城市后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調(diào)整壓力。