樓市降溫：二手住宅漲幅收窄 地方調(diào)控政策分化

“從2018年到現(xiàn)在，這一片區(qū)（西城區(qū)西南二環(huán)）的房子均價(jià)基本都在七八萬(wàn)左右，沒(méi)怎么變?！币晃粡臉I(yè)10年的大型房地產(chǎn)中介李彬（化名）告訴記者，現(xiàn)在北京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)。

進(jìn)入2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)下，“一城一策”已成為目前各省份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方案。各地方因地制宜，調(diào)控政策也呈現(xiàn)“有松有緊”的分化趨勢(shì)，比如近期西安市進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控措施，而南京市部分地區(qū)放松限購(gòu)政策。

在“一城一策”的調(diào)控下，各省份房?jī)r(jià)年內(nèi)基本保持平穩(wěn)。近期，新京報(bào)記者從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心獲悉，2019年5月份，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15008元/平方米，環(huán)比2019年4月份上漲了0.14%，這一漲幅比上月回落了0.51個(gè)百分點(diǎn)。其中，上漲城市有59個(gè)，平均漲幅為1.11%；下跌城市有41個(gè)，平均下跌了0.81%。

北京走訪

整體市場(chǎng)平穩(wěn) 有片區(qū)近一年來(lái)二手房?jī)r(jià)“沒(méi)怎么變”

“從2018年到現(xiàn)在，這一片區(qū)（西城區(qū)西南二環(huán)）的房子均價(jià)基本都在七八萬(wàn)左右，沒(méi)怎么變?！币晃粡臉I(yè)10年的大型房地產(chǎn)中介李彬告訴記者，現(xiàn)在北京的市場(chǎng)比較平穩(wěn)。所謂的“這一片區(qū)”，指的是位于北京市西城區(qū)西南二環(huán)，這里主要以二手房交易為主，由于該地區(qū)配備了小學(xué)、初中，教育資源比較豐富，因此，房?jī)r(jià)也高于北京市均價(jià)。

2018年4月份，王蘇（化名）在此購(gòu)房，他告訴新京報(bào)記者，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，房?jī)r(jià)算下來(lái)大概約8萬(wàn)元/平米，但那時(shí)樓下的麥當(dāng)勞、711便利店都還沒(méi)有呢，沒(méi)想到現(xiàn)在這些店鋪開(kāi)業(yè)了，小區(qū)還是這個(gè)價(jià)，“看來(lái)最近北京房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)怎么漲?！?/p>

李彬也對(duì)記者表示，2017年北京房?jī)r(jià)達(dá)到了高點(diǎn)，后來(lái)“3·17新政”出臺(tái)之后有所下降，現(xiàn)在的價(jià)格比2017年最高點(diǎn)時(shí)，降了15%~20%?！笆袌?chǎng)總體平穩(wěn)，交易量總體還不錯(cuò)。買房的人現(xiàn)在不用搶房，可以慢慢挑，但遇到地點(diǎn)、面積、價(jià)格都合適的房源還是挺不容易的?！?/p>

新房方面，鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市總共有84個(gè)新住宅樓盤在售，大多數(shù)位于大興、房山、門頭溝、密云等區(qū)域，豐臺(tái)、朝陽(yáng)也有少許新樓盤，新房均價(jià)因地域不同等因素，在3萬(wàn)元/平米~12萬(wàn)元/平米之間。

其中，小戶型的房子少之又少，有60平米及60平米以下的新樓盤僅有兩個(gè)。即便面積在100平米以下的中等戶型，也僅有40個(gè)樓盤有這樣的戶型，剩余44個(gè)樓盤的房屋面積，則均在100平米以上，大戶型意味著總價(jià)高、首付高。

記者注意到，大戶型新房即便地理位置不錯(cuò)，但仍出現(xiàn)開(kāi)盤近一年，樓盤還在銷售中的情況，例如位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)住總熙悅安郡，該樓盤目前均價(jià)為79500元/平米，開(kāi)盤時(shí)間為2018年8月4日，其中83平米和84平米的戶型已全部售罄，剩余137平米的戶型仍在售，一套總價(jià)破千萬(wàn)。

一位有購(gòu)房需求的“北漂”王萌（化名）告訴記者，“今年11月份，我的社保就滿5年了，有購(gòu)房的資格，所以想提前了解下北京的房?jī)r(jià)，選擇買房區(qū)域之類的，方便到時(shí)候做決定。現(xiàn)在看了一些房子，感覺(jué)有些二手房確實(shí)太舊，住起來(lái)不舒服。新房面積又太大，預(yù)算不夠，而且我也不想買期房，怕成爛尾樓。所以得慢慢挑，找到合適的再考慮下手?！?/p>

不過(guò)，最近也有中介告訴記者，北京二手房“沒(méi)那么好議價(jià)了”。

4月23日，據(jù)北京市住建委微信公眾號(hào)安居北京消息稱，北京市堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央決策部署，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，加快完善租購(gòu)并舉的住房保障體系。其中，大力發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，滿足無(wú)房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障體系的重要組成部分和有力支撐。

全國(guó)觀察

二線城市二手房?jī)r(jià)漲幅回落 住建部一月內(nèi)兩次預(yù)警上漲城市

從全國(guó)來(lái)看，近幾個(gè)月來(lái)，一線城市的新房、二手房銷售價(jià)格漲幅平穩(wěn)，二線城市的二手房以及三線城市的新房，銷售價(jià)格漲幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%；31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%，漲幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅銷售則價(jià)格上漲0.6%。

依據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心獲悉的數(shù)據(jù)，2019年5月份100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15008元/平方米，環(huán)比2019年4月份上漲0.14%，這一漲幅比上月回落了0.51個(gè)百分點(diǎn)。其中，上漲城市有59個(gè)，平均漲幅為1.11%；下跌城市有41個(gè)，平均下跌了0.81%。

在整體樓市平穩(wěn)可控的同時(shí)，仍不乏有一些熱點(diǎn)城市存在房?jī)r(jià)漲幅較大的情況，這也引起了相關(guān)主管部門的關(guān)注，住建部在1個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次發(fā)布預(yù)警提示。

新華社5月18日?qǐng)?bào)道稱，住建部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

地方調(diào)控

“一城一策”為關(guān)鍵詞 未來(lái)“有松有緊”或成常態(tài)

樓市降溫背后，是全國(guó)各地頻繁的政策調(diào)控，據(jù)統(tǒng)計(jì)5月以來(lái)各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了41次調(diào)控。

從調(diào)控政策層面看，在“房住不炒”的基調(diào)下，“一城一策”正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵詞。據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少已有福建、河南、杭州、寧波、濟(jì)南等地宣布，將研究、制定或?qū)嵤耙怀且徊摺睒鞘姓{(diào)控方案。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)“一城一策”，含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大。各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。

“一城一策”之下，有些城市“放松”，例如南京，昨日據(jù)多家媒體報(bào)道稱，從6月4日起，外地人在南京高淳區(qū)買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即可開(kāi)具購(gòu)房證明。而此前，外地人想在南京市購(gòu)房則需要提供過(guò)去3年內(nèi)在南京累計(jì)滿2年的個(gè)稅或社保證明。

有些城市卻在“收緊”，例如西安。6月4日晚間，西安市房產(chǎn)交易管理中心發(fā)布了《關(guān)于購(gòu)房資格審查的聲明》（以下簡(jiǎn)稱《聲明》），進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)購(gòu)房資格審查。

該《聲明》表示，購(gòu)房資格審查是根據(jù)國(guó)家及省、區(qū)、市基于“房住不炒”的定位實(shí)施的住房市場(chǎng)調(diào)控政策，旨在進(jìn)一步維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；自2017年7月至今，我中心已與公安、稅務(wù)、人社等部門建立了較為完善的核查機(jī)制。通過(guò)提供虛假資料騙取購(gòu)房資格的個(gè)人，一經(jīng)查實(shí)，注銷當(dāng)事人網(wǎng)簽合同，并取消購(gòu)房人家庭成員在我市5年內(nèi)的購(gòu)房資格。

財(cái)經(jīng)評(píng)論人木丁表示，細(xì)看目前出臺(tái)的這些房地產(chǎn)調(diào)控措施，整體上貫徹了國(guó)家關(guān)于“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”的總體要求，體現(xiàn)了“落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等宏觀調(diào)控要求。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐也對(duì)新京報(bào)記者表示，調(diào)控政策的放松和收緊在短期內(nèi)可能會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，所以可能會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)的影響，從長(zhǎng)期來(lái)看，要看這些政策是否影響了房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，比如說(shuō)限購(gòu)限貸是否真的影響了購(gòu)房人群的需求和購(gòu)買力。

段雨桐認(rèn)為，“一城一策”的提出主要是政府意識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同的城市情況是不一樣的，所以不能用“一刀切”的模式，要根據(jù)各地的具體情況做出不同方向的調(diào)控?？偟哪康倪€是要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大漲大落的局勢(shì)。

有分析人士表示，未來(lái)各地方樓市政策調(diào)控“有松有緊”或成常態(tài)。