“拐點”論是大漲前的市場陰謀

    近年來，附著一輪復一輪的調(diào)控，樓市降價“拐點”論一次又一次被演繹成“狼來了”的現(xiàn)實版。我不知道有多少人相信“房價拐點最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的預言，至少我是謹慎的樂觀。

　　事實上，對所謂降價“拐點”論，存在多重不確定性且正遭受各界多重質(zhì)疑。我知道，“房價拐點最快在今年二季度即可出現(xiàn)”預言主要基于一線城市房價松動及央行年內(nèi)二次加息兩個前提推出。其實，結論是差強人意，難以服眾的。對所謂一線城市房價松動，有專家認為主要是郊區(qū)房子銷量增加拉低了整體均價。松動還有可能是多方人為全合謀操作的“假摔”。業(yè)內(nèi)普遍對北京房價3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑，一位業(yè)界人士透露，“業(yè)內(nèi)有個傳聞，有的城市的政府部門通過不向高端房發(fā)放預售證來做低成交價”。現(xiàn)在的降價可能是一房一價的假象。至于目下樓市呈現(xiàn)高達70%以上開盤降價奇觀怪象，實則是業(yè)者基于發(fā)改委“一房一價”要求，迫于無奈以“先拉高標價，再放低成交價”假摔應對，導致不少樓盤成交均價低于擬售均價假象。退一萬步說，判斷樓市是否出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)也不能單憑一兩個月數(shù)據(jù)，更不能據(jù)以一個籠統(tǒng)全市新房成交均價來判斷。再說，目下房地產(chǎn)商雖難說“不差錢”但確實“不愁錢”，雖然再度加息制約新房成交，但他們早就“八仙過海，各顯神通”藉以多種方式籌集資金，據(jù)我調(diào)查發(fā)現(xiàn)某地房地產(chǎn)商利用五種手法“體外循環(huán)”籌資規(guī)避金融調(diào)控風險。資料顯示，目前部分開發(fā)商資金短期仍然充裕。

　　相反，對“房價拐點最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的反制因素卻顯而易見。首先，地方政府不愿降。按照新“國八條”要求，70個大中城市均已公布年度新建住房價格控制目標。令人遺憾的是，只有北京提出“新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降”。我不禁詰問，大多城市將該目標制定在10%左右，隱喻的究竟是降價預期還是漲價預期？暗示的到底是降價“拐點”還是漲價“拐點”？再者，開發(fā)商不想降。廣東十大開發(fā)商就公開聲稱不會降價，還讓買家不要單相思。

　　以北京說事，有業(yè)界人士分析北京樓市趨冷真相時指出，除了清明假期影響，央行二度加息再增購房者買房成本，此乃4月上旬樓市成交萎縮重要成因。相反，我從當下調(diào)控形勢和樓市表現(xiàn)中看到的是，漲價由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移“拐點”行將到來的兇險。自國家對部分城市房價過快上漲“遏制”以來，二三線城市就成為眾多房企和炒房客“盯梢”的“香餑餑”，二三線城市房價瘋漲直逼一線城市，房地產(chǎn)調(diào)控在一線城市取得的初步成效正面臨“東邊打漁，西邊放生”的風險。

　　針對房地產(chǎn)調(diào)控落實情況，國務院4月初啟動的八路督察行動正在各個城市鋪開。這是歷次樓市宏觀調(diào)控以來，中央政府開展的規(guī)格最高、決心最大的一次督察行動。此次督察顯示出中央對各地此前階段性調(diào)控力度空前加強。我想提醒督察官員，督察中也應對樓市降價“拐點”未到，漲價“拐點”先來的風險保持足夠警覺。