房企分拆物業(yè)上市熱潮卷土重來？

包括碧桂園服務(wù)、新城悅、永生生活服務(wù)、雅生活、濱江服務(wù)等多家房企旗下物業(yè)公司赴港上市成功后，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司旗下的保利物業(yè)也遞交申請(qǐng)、赴港上市。這意味著品牌房企分拆物業(yè)上市的熱潮再度襲來。問題在于，為何這些大牌房企開始發(fā)展原本不起眼的物業(yè)？房企分拆物業(yè)上市目的何在？ 

保利物業(yè)赴港IPO申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)受理

5月31日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于全資子公司境外首次公開發(fā)行股份申請(qǐng)材料獲中國證監(jiān)會(huì)受理的公告。

公告顯示，公司于2018年年度股東大會(huì)審議通過了公司全資子公司保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司首次公開發(fā)行境外上市外資股（H 股）并在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市等相關(guān)事項(xiàng)。2019 年5月31日，公司收到中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《中國證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)受理單》。中國證監(jiān)會(huì)對(duì)保利物業(yè)提交的境外首次公開發(fā)行股份的行政許可申請(qǐng)予以受理。

公開資料顯示，2017年8月29日，保利物業(yè)在新三板掛牌。在掛牌1年多后，今年4月10日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，保利物業(yè)自今年4月11日在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)終止掛牌。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.53億元、歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1.85億元，同比分別增長30.30%、64.43%。公司總資產(chǎn)21.64 億元、凈資產(chǎn)5.26 億元。公司資產(chǎn)負(fù)債率為75.71%，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.78億元。此外，公司在管面積為13008萬平方米，合同面積21946萬平方米，同比分別增長39.95%和66.18%。2018年上半年，公司累計(jì)簽約面積4523萬平方米。

“物業(yè)公司上市是近年來的一大特點(diǎn)，體現(xiàn)了對(duì)存量資產(chǎn)改造、管理的導(dǎo)向?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱，物業(yè)公司通過上市，能促使物業(yè)公司更加獨(dú)立運(yùn)作，也有助于物業(yè)公司獲得更多融資機(jī)會(huì)和品牌影響力。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，保利整個(gè)地產(chǎn)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，因此，保利在物業(yè)管理方面，也會(huì)有較大的市場機(jī)會(huì)。通過分拆上市的做法，可對(duì)保利物業(yè)以及去收購其他公司物業(yè)形成更好的管理。

房企分拆物業(yè)上市瞄準(zhǔn)港交所

這并非個(gè)例。今年4月30日，鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司向港交所遞交招股書，擬在港股登陸。與保利物業(yè)一樣，鑫苑物業(yè)同樣是從房地產(chǎn)公司分拆的物業(yè)管理公司。

據(jù)了解，2017年4月，鑫苑物業(yè)在新三板掛牌。今年1月份停止在新三板掛牌，當(dāng)時(shí)給出的理由是，為了配合公司發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的需要。

實(shí)際上，港交所發(fā)布新規(guī)后，物業(yè)公司成為港交所上市大熱門。2018年，碧桂園服務(wù)、新城悅、永生生活服務(wù)、雅生活等多家房企旗下物業(yè)公司赴港上市成功。進(jìn)入2019年，濱江服務(wù)以及奧園物業(yè)也上市成功。

“預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多房企將物業(yè)公司剖離、分拆上市，而且上市目的地基本在港交所，這也體現(xiàn)了港交所對(duì)房企物業(yè)管理業(yè)務(wù)有較大支持力度。上市融資后，企業(yè)也能獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

物業(yè)企業(yè)爭相上市為哪般？

傳統(tǒng)物管企業(yè)一直都在房地產(chǎn)母公司的庇護(hù)下生存發(fā)展，是什么原因致使它們從幕后走向臺(tái)前，紛紛追求上市？

在58安居客首席分析師張波看來，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，也是它們對(duì)資金需求最大的時(shí)候。但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進(jìn)而才有后期“瓜分市場”的資格。

業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)本身帶有金融屬性，是其業(yè)務(wù)模式的特點(diǎn)，但就企業(yè)運(yùn)營而言，其實(shí)并不強(qiáng)。物業(yè)公司上市可以規(guī)范公司運(yùn)營與管理、獲得資金支持，還可以提升企業(yè)的運(yùn)營服務(wù)能力。

在這一過程中，不少物業(yè)公司將新三板當(dāng)成其上市的一塊跳板，在新三板掛牌一段時(shí)間后選擇摘牌，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股或者A股IPO。之所以選擇在新三板退出，業(yè)內(nèi)人士指出，大部分物業(yè)企業(yè)凈利率約在3%-7%，物業(yè)公司的資產(chǎn)就是一紙合同，是地道輕資產(chǎn)公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負(fù)擔(dān)。

那么，為什么房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司僅去年2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(yè)。南都物業(yè)的上市，一度燃起了物業(yè)公司A股上市的欲望。不過，從過去物業(yè)公司沖擊IPO的經(jīng)歷來看，普遍存在業(yè)績規(guī)模較小、關(guān)聯(lián)交易占比高、上市公司分拆、獨(dú)立性等問題，A股獨(dú)立上市難度著實(shí)不小。

以碧桂園服務(wù)為例，A股排隊(duì)多年后也最終折戟而歸。早于2015年8月，碧桂園便對(duì)外透露了其有意分拆集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)于上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報(bào)送《廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司首次公開發(fā)行股票招股說明書》，并于2017年12月1日再次申報(bào)。然而，籌備了近兩年的 A股上市計(jì)劃于2017年12月11日暫停。當(dāng)時(shí)，碧桂園發(fā)布公告稱，因?qū)徍吮O(jiān)管機(jī)關(guān)近期的政策變動(dòng)，碧桂園服務(wù)決定撤回其建議分拆的申請(qǐng)。3個(gè)月后，碧桂園宣布將物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

不過，業(yè)內(nèi)人士亦指出，登陸資本市場只是第一步。隨著資本市場的日漸成熟，投資者越來越強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)，這就要求上市公司有持續(xù)穩(wěn)健的盈利能力和強(qiáng)勁有力的市場增長動(dòng)能。